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長租公寓入紅海:“盈利是明天的問題”

發佈時間:2017/09/13 08:20 | 來源 :第一財經

房地産行業擅長創造紀錄、刷新紀錄,開發商把過往專注到銷售規模的熱情延伸到長租公寓上,釀成一個個長租公寓的保有規模。它們絕大多數從零開始,但又很快且勇氣十足地喊出“十萬間公寓”的目標口號。

萬科、碧桂園、中海、龍湖、招商蛇口、佳兆業等主流開發商已先後加入長租公寓的新戰場,在一二線城市做弄潮兒。而藍海和紅海只有一線之差。顯然,留給開發商思考的時間已經不多了,2017年7月開始,接二連三的租賃政策出臺,催促更多開發商上路。

但行業匆忙,仍需理智。決心於投奔怒海的開發商必須自我回答關於業務盈利的關鍵問題:習慣了高週轉、賺快錢的運營模式,能否適應回報週期長、利潤率低的長租公寓行業?企業能夠承受多長的微利甚至虧損的過渡期?

搶佔長租公寓高地

深圳大芬,因每年生産和銷售的油畫數量以百萬計,有“中國油畫第一村”之稱。大芬地鐵站C出口繼續前行,路過新樓盤倚龍華庭,繼續直行數百米,路過一個報刊亭,一個賣花姑娘,還有信和購物廣場後,到達茂業城。

茂業城是1995年建的老小區,鏈家二手數據顯示,目前茂業城的成交均價約為30465元/平方米,幾乎是大芬均價最低的二手小區。而馬路對面的星都豪庭,二手均價已達49567元/平方米,茂業城斜對面的桂芳園小區均價也已接近43000元/平方米。

龍湖長租公寓“冠寓”選址於此,在今年3月,以租賃方式簽下茂業城小區內一棟1~8層的物業,改成480個單間公寓出租。第一財經了解到,冠寓大芬店將在9月15日正式開業。換言之,從項目簽約到開業,龍湖在大芬店上付出的時間約為6個月,與行業平均水準相當。

天下武功,唯快不破,這個原理安放在長租公寓領域同樣奏效。

關於長租公寓成本的計算,從運營方從原業主處拿下房源的那一刻開始。過往,業內對長租公寓成本的計算,主要關注其房源租金以及裝修成本,但時間成本卻往往被忽略。但實際上,縮短開業時間,相當於減少回報週期。

建築面積在30~35平方米之間的大開間,精裝,拎包入住,房間裏的過道同時充當廚房。房間之外,公寓項目裏,留出一定的公共空間,用作配套設施(咖啡廳、健身房或其他社交性場所),冠寓産品與市場上多數長租公寓産品相似。

隨著行業玩家增加,大量複製拓展下,公寓與公寓間的區別不大。價格差多數由房間面積和區位地段拉開。更深刻影響長租公寓的品牌和口碑的是運營方的服務水準,但這個重要的隱性因素要慢慢培養和體現。

龍湖深圳公司總經理張智聰曾告訴第一財經記者,目前為止,龍湖已在深圳拿下6個長租公寓項目,除了大芬項目外,還有後瑞和平湖等5個項目。張智聰透露,這6個項目一半是重資産項目(自持),一半是輕資産項目(租賃)。

9月15日,冠寓後瑞店和大芬店同日開業,此後,龍湖在深圳的長租公寓項目將逐漸進入開業狀態。在此之前,9月2日,冠寓在北京的首個項目正式亮相,是龍湖在北上廣深推出的第一個長租公寓項目。而龍湖正式提出以冠寓為品牌進軍長租公寓,是在2016年8月。

一年鋪墊,多點開花,這是龍湖的速度。但行業有行業的節奏,2017年7月開始,自中央到地方,租賃政策接二連三齣臺,原本想“再等等看”的房企們已經坐不住了。

2017年8月,多家房企在業績發佈會上宣佈佈局長租公寓,如中海、越秀、碧桂園等。部分房企,連戰略、目標城市、盈利模式都尚未思考清楚,多少顯得行色匆匆。

行業中,原本主要由如魔方、YOU+等長租公寓運營方參與,如今多了開發商、仲介的加入,熱鬧又擁擠。

碧桂園希望長租公寓業務可以成為公司業績發展的新的增長點。碧桂園深圳公司長租事業部總經理白洋透露,今年4月,碧桂園已成立長租事業部,在深圳,很快就有公寓項目落地。

魔方副總裁陳雷表示:“開發商大肆加入這個市場,魔方想要在二級市場上獲得房源,已經越來越困難。我們接下來會挖掘更多拓展渠道,未來的方向之一,便是加強與地方政府的聯繫,在公租房等保障性住房上展開闔作,獲取城市公租房的運營盈利權。”

盈利是明天的問題

越秀地産董事長張招興告訴第一財經,隨著租售並舉模式的推行,行業邏輯改變在即。

合屋創始人、CEO羅鳳鳴認為,不論是從政策、開發商紛紛佈局,還是行業資本並購的探索等角度而言,今年都是中國住房供應市場供給側改革最具代表性、轉折性的一年。

問題是,當改變發生時,誰能決定行業的進程,誰能為行業探索出一條可行的盈利路徑?

長租公寓運營方一開始進入這個行業就是打著情懷的旗號:給都市裏漂泊的年輕人一個家。但無論再加多少情懷,成本與盈利,始終是商業世界裏逃避不過的關鍵問題。

因為開發商等新運營方的加入,長租公寓行業獲取房源的成本大大提升。世聯行早在今年年初已表明,深圳、上海等城市獲得房源的成本太高了,即使年輕人多、市場大,也不會重點佈局,相反武漢等二線城市的盈利水準就好看很多,是世聯行重點佈局的城市。

世聯行最新的數據顯示,2017年上半年,公司資産服務業務毛利為虧損3336.64萬元,同比下降211.91%,主要是因為報告期公司積極拓展公寓管理業務,支付給出租方的租金費用和攤銷的室內裝修配置費用增加所致。

今年上半年,世聯行公寓管理業務收入同比增長494.78%至6767.28萬元,但成本也同比增加了11276.57萬元。

世聯行董事、總經理朱敏表示,目前,紅璞公寓尚未形成完整的盈利週期,但現階段公寓業務暫時的虧損在公司可控制的範圍內,同時其他盈利業務會對出現階段性虧損的紅璞公寓業務進行補充。

萬科的半年度報告也顯示,由於長租業務的發展,公司的長期攤銷費用大幅增加近32%至12.67億元。

龍湖索性放棄了在3年內盈利的想法,把冠寓的動態投資回收期設定為五到六年。

以冠寓大芬店為例,張智聰告訴第一財經,“大芬店店址原是茂業城中獨立的一棟,但獲取成本不便透露。”目前,大芬店租金約為2850元/間,根據朝向、樓層的不同,有數百元的浮動。此外,租金需另繳服務費、水電費等。張智聰表示,目前沒有明確的盈利目標。

龍湖冠寓的整體目標是到今年年底開業15000間,中期目標是突破5萬間,並在2020年成為業內前三名,租金收益超過20億。

整體而言,長租公寓的裝修成本多數為1萬~2萬元/間的水準,而獲取房源的租金成本也跟隨市場行情波動,只有資金成本,每個運營方的水準不同,這將是長租公寓盈利水準的關鍵。

相比單純的長租公寓運營方,開發商最大的優勢在於超低的資金成本,這意味著開發商能獲得更大的盈利空間。

陳雷表示:“去年年底,魔方發行了首輪ABS,這是整個公寓行業裏的第一單。我們把200多家門店中的30家未來5年的營業收入打包成ABS去募集資金。魔方的回報週期在5~6年間,但(為了拓展規模)每年要開一兩百家門店,我們的錢不夠投資,接下來還會把門店的收入打包,繼續發行ABS。”

但一家同樣佈局長租公寓的房企高管則對記者表示:“我們不需要發行ABS,我們有其他渠道的更低廉的資金。”

那麼盈利問題呢?他回答,“明天的業務留待明天再説。”

(責任編輯:李逗)

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