年報解讀 | 南都物業:中型物企典型 也無風雨也無晴

來源:中國網地産 2022-04-27 11:21:37

4月15日晚間,南都物業發佈2021年年報。數據顯示,2021年南都物業實現營收15.93億元,同比增長12.7%;歸屬於上市公司股東的凈利潤1.63億元,同比增長18.1%。

緩慢增長的南都物業,正是當下中型物企的普遍真實寫照。

“物業第一股”的價值回歸

2018年2月1日,南都物業正式登陸上交所主機板,成為國內A股市場物業第一股,風頭一時無兩。據其發佈的招股説明書顯示,南都物業股票發行價格為16.25元/股,發行市盈率為22.98倍。發行股數不超過1984.127萬股,募集資金總額約3.22億元。

截至2022年4月26日收盤,南都物業股價報12.93元/股。事實上,南都物業近年來並非毫無發展,其在管面積與營收、利潤均保持緩慢的增長,期間股價也曾一度飆升。但緊隨其後的往往不是百尺竿頭,而是新一輪的下跌。

從2018年上市至今,南都物業借力資本市場實現了自身的逐步發展。2018年,南都物業實現營業收入10.59億元,實現歸母凈利潤0.92億元,其中歸屬於母公司所有者權益合計為6.39億元。截至2018年末,南都物業累計簽約面積為5542.6萬平方米,累計簽約項目個數為433個。

2019年,南都物業實現營業收入12.44億元,同比增長17.55%;實現營業總成本10.99億元,同比增長15.60%;實現歸屬於母公司凈利潤為1.13億元,同比增長24.09%。截至2019年末,南都物業累計總簽約項目496個,累計總簽約面積6060.61萬平方米。

在2020年,南都物業實現營收14.13億元,同比增加13.58%,歸母凈利潤為1.38億元,同比增加21.01%,扣非後凈利潤同比增長29.39%。截至2020年末,南都物業累計總簽約項目 576 個,累計總簽約面積約 7001.62 萬平方米。

到了2021年,南都物業營業收入增加至15.93億元,較2018年增長50.42%,歸屬於上市股東凈利潤1.63億元,累計總簽約面積7591.6萬平方米,累計總簽約項目651個。

不難發現,雖然南都物業的營收、利潤與規模的增長速度遠低於同期頭部物業企業的增長速度,但也保持著相對穩健的發展。但其發展模式的趨同與缺乏創新以及業務能力邊界的過於明確,讓資本市場對其爆髮式增長與發展缺乏信心,這也使得南都物業的估值不斷回調,這也是當下中型物業企業在資本市場面臨的普遍問題。

能力邊界之外頻頻吃虧

事實上,南都物業並非不願意積極嘗試。只是每一次大膽嘗試的背後,得到的總是教訓與虧損,這也一定程度上束縛住了南都物業的手腳。

南都物業曾表示,未來運營公寓租賃項目的大悅商業將向輕資産運營模式轉型,且公司的長租公寓為募投項目,後續不再增加其他項目。

2019年,南都物業長租公寓營業收入0.24億元,但成本達0.33億元,虧損接近0.1億元。2020年,南都物業長租公寓實現營業收入2873萬元,毛利率為-28.8%。2021年,南都物業資産管理服務實現營收3141萬元,成本達4234萬元,毛利率進一步降至34.76%,成為南都物業持續的虧損點。

年報顯示,南都物業資産管理業務主要分為産商運營、公寓運營、酒店運營三類業務等。旗下大悅商業公司以“産品+網際網路+社群”為手段,打通存量資産行業的産業鏈條,提供全體系招商運營閉環服務,立志成為國內領先特色主題商業全程運營商。報告期內南都物業開始佈局産業招商及商業招商業務,輸出專業化招商運營服務,包括前期招商執行、開業籌備,到後期的商業運營、物業服務,同時表示未來還將進一步夯實其在商業、産業園區類物業的競爭優勢,形成産業協同效應。

南都物業進一步表示,在資産管理服務方面要採取“變守為攻、積極進取”的態度,縱向延伸地産服務全鏈,橫向涵蓋社區價值需求,通過承租運營、受託運營、聯營合作、並購等多種方式,實施以産業園區、寫字樓、商業等産商運營項目為主,酒店、公寓等住宿運營項目為輔的項目拓展計劃。

頻頻吃虧的南都物業,似乎並沒有吸取足夠的教訓,仍在持續加碼資産管理服務。但其現有團隊能否支撐業務發展並儘快扭虧,無疑要打上一個大大的問號。

矛盾數據之下紅海隱現

事實上,南都物業勉強維持現狀並略有發展已實屬不易,佈局資産管理服務頗有未雨綢繆之意。但無論是資産管理服務還是物業服務,目前都已經是一片紅海。

以南都物業銷售費用為例,其2021年職工薪酬高達813.78萬元,2020年這一數據僅為477.43萬元,增速高達70.45%。與此同時,其辦公費也高達813.40萬元,同比增長14.16%,表明其市場拓展力度不斷加大。

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來源:企業年報

但讓人疑惑的是,其廣告宣傳費與差旅費卻出現了同比下降的詭異現象。2021年其廣告宣傳費為359.40萬元,2020年這一數據為500.33萬元,同比下降28.17%。2021年其差旅費為137.35萬元,2020年這一數據為152.48萬元,同比下降9.92%。

薪資大幅上升、差旅費同比下降這一背離現象的背後,往往意味著企業加大了區域聚焦及現有佈局區域深耕的力度,這也在一定程度上表明,物業行業競爭正愈發激烈,企業發展的區域正逐步受限。

在新興業務發展不順、原有業務模式單一的大背景下,南都物業,正越難越“南”。

(責任編輯:王鑫)
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