日前，國土資源部、住房城鄉建設部確定了上海、廣州、杭州等13個城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

集體建設用地，是指鄉鎮或者村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。實施這一政策後，試點城市可從集體建設用地中，尋求新的租賃住房建設用地，這將緩解城市供地壓力，促進城市租賃住房結構逐步調整。

這次試點的13個城市分別為北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都，基本囊括本輪房價上漲較快的城市。

業內普遍認為，集體建設用地對現有土地市場影響的實現有一個前提，即有充分的、規模龐大的集體建設用地進入市場。目前看，北京公佈的2017~2021未來五年計劃供應總套數150萬套，其中租賃住房為50萬套，上海“十三五”計劃供應住房170萬套，其中租賃住房70萬套，如果租賃住房用地有相當比例通過集體土地解決，那這個影響將會是非常顯著的。

比如廣州，日前廣州市國土資源和規劃委員會印發了《廣州市2017-2021年住宅用地供應計劃》的通知，未來5年，廣州計劃供應住宅用地3200萬平方米。值得注意的是，住房建設計劃安排75萬套，而租賃住房15萬套，從供地佔比來看，租賃住房也佔據了25.8%。這意味著，未來五年每新增五套住房中，就有一套是租賃住房。

13城試點集體用地建設租賃用房

事實上，房地産長效機制如何構建一直是行業十分關注的話題，近期各級政府圍繞發展租賃市場的一系列政策讓這一問題有了更清晰的突破框架。

土地是調節房地産市場供求關係的根本性核心資源，土地供應規模、供應結構和供應方式，將在相當長一段時間內影響到各類市場行為主體的預期和決策。也正因如此，這次對於集體建設用地利用模式的突破將使未來行業運作面臨更多變化，亦會重塑中國傳統的居住模式，開發商必須認清這些變化和背後的邏輯，更積極地進行經營策略的調整。

中國指數研究院分析，此次方案明確提出利用集體建設用地建設租賃住房，從源頭上盤活了較大規模的土地存量，拓寬了土地供應渠道，更重要的是基於土地特性、開發安置成本、租售成本的差異，這部分土地的利用成本較之市場化用地具有明顯優勢，加之方案中明確提到“探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運作”。這意味著從供應端和運營端都有望明顯降低租賃住房運營成本，保障租金水準的適中性和穩定。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，更大規模的租賃房源供應、更具市場適應性的租金水準，可以有效分流短期市場化的需求壓力。未來隨著試點政策的落實，大量集體用地機會將出現，如何儘快通過業務創新探索出適合企業特點的租賃業務模式，須是企業當下在這些城市的戰略聚焦。如果策略得當，租賃業務會成為企業借由輕資産模式實現規模突破的重要方式。

“租賃的發展不會出現爆髮式，租金的增長也不會出現爆髮式。原因很簡單，租金的需求未來很長一段時間是單間需求，這種情況下我相信租賃行業發展是穩定的。”鏈家研究院院長楊現領告訴記者。

中國指數研究院認為，鋻於不同城市市場週期的差異性，房地産視角下的城市格局分化比以往任何時期都要顯著。從縱向的時間維度來看，以一線城市為代表的成熟大城市已進入存量運營時期，企業進入門檻也到了歷史高點;發展潛力明顯的“準一線”城市進入了存量運營與增量開發拉鋸發展的時期。這兩類城市未來圍繞城市更新、長租公寓等存量資産運營的機會較大，此次方案試點的北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、成都等城市大多屬於這一行列。