中南地産總裁陳小平

【地産中國網·第二屆城市運營商大會特稿】自2011年明確提出轉型城市運營商以來，中南集團在三四線城市CBD開發運營的步伐越來越大，其提出的百城戰略也初見成效。然而，隨著2014年的樓市大調整以及整個行業的下行之勢，部分三四線城市的樓市轉向低迷。

面對這樣的形勢，中南集團的城市運營戰略將會有怎樣的調整？其在城市運營領域又有怎樣的創新之舉？就此，地産中國網專訪了中南地産總裁陳小平。

“四商聯動”的城市運營模式

地産中國網：中南集團在城市運營領域主要採用怎樣的發展模式?其根源何在？

陳小平：中南集團城市運營的模式是“四商聯動”。首先，中南集團是一個投資商，下轄有地鐵、市政設施等板塊，所以會率先投資城市新區的基礎設施，以便後續更好的開發；其次，中南集團也是開發商，所以我們會對該區域進行住宅、酒店、辦公、商業等功能空間進行開發；第三，中南是一個建築商，會為政府建設各種大型配套設施，比如體育場、圖書館等；第四，中南是城市運營商，通過對酒店、體育中心、會展中心的運營，為我們所進入的片區提供更多的就業機會及財稅收入。

中南集團之所以選擇這樣的模式，是因為我們發現在很多地方目前的城市化進程存在一些問題。城市化的正常路徑應該是經濟的城鎮化帶動人的城鎮化、土地的城鎮化。但現在很多地方反過來了，先搞土地的城鎮化，把房子蓋起來，然後再做經濟的城鎮化，做人的城鎮化，這引發了很多問題。我們希望通過政府的引導及自身的努力，用四商聯動的方法把所運營的區域變成最有活力的城市群。

地産中國網：城市運營是一個系統工程，投入大，週期長，對於資金實力有著很高的要求，中南集團如何解決城市運營過程中的資金問題？

陳小平：中南集團本身便是一個投資商，這也是我們在城市運營方面的優勢所在。對於一個投資商來説，如何籌集自有資金，如何通過和金融機構有效的協同、通過資本運營籌集資金，是我們的基本能力。此外，在整體運營的過程中，各種不同的業態在開發節奏上如何協同也很關鍵。先開發什麼業態，再開發什麼業態，最後開發什麼業態，要在規劃、構思之初想清楚，持有運營的業態和銷售的業態之間同樣要相互協同。通過自持的業態促進銷售，同時通過銷售的現金流來保證這些自持業態的開發建設、運營，這也是考驗城市運營商智慧的一個重要環節。

地産中國網：目前在城市運營領域，PPP模式受到熱捧，中南集團在區域開發運營中是否會考慮嘗試這一模式?

陳小平： PPP模式為企業參與公共基礎設施建設提供了比較好的通道，對於政府和企業都是有利的，我們也在和不同地方的政府推進這種合作方式。

但PPP模式畢竟是一個新生事物，對企業來講，還需要一個熟悉和探索的過程，需要企業、金融機構等多方共同努力，協商推進，同時還需要政府有相應的資金支援能力。此外，PPP模式確實也能緩解政府在地方建設中的資金壓力，但是，只不過是推遲了地方債的支付時間，短期內並不能從根本上解決問題，所以，政府關鍵還是要從根本上創新解決發展方式，提升自己的運營能力。

地産中國網：中南集團目前的戰略佈局比較傾向於三四線城市，受目前整體市場形勢的影響，集團有沒有轉戰一二線城市的想法？

陳小平：不能把雞蛋放在一個籃子裏面，把所有的精力放在三四線城市是有問題的，同樣，把所有的精力放在一二線城市也是有問題的。風險能夠得到有效均衡的辦法，就是做到一二線和三四線的有效平衡。近年來，中南集團的投資戰略已經發生了比較大的變化，逐步加大對一二線城市的佈局，加大了在經濟實力和輻射力比較強的區域的佈局，所以我們近期拿地都集中在南京、蘇州這樣的區域。同時，由於三四線城市已經開始分化，我們未來在三四線城市的戰略佈局也會不斷優化，最終形成一二線、三四線協同發展的格局。