“以‘人店’為核心進行産業鏈建設，整個産業才有希望。”——左暉

過去多年，房産經紀行業整體獲得數倍成長，很多品牌依然在當“獵人”，只看短期不看長期，還在拼規模和概率。作為行業基礎價值單元的門店而言，並未得到有效發展，效率依然低下。

根據行業大數據分析，門店年均GMV達到5000萬是溫飽線，年均GMV1億以上為中産線。

2018年貝殼成立，其給産業帶來的變化在於，行業由競爭思維轉變到合作思維，門店也逐步成為整個産業鏈的基礎核心和運營軸心。

“原來門店都是資訊孤島，貝殼希望通過有效率的方式將門店組織起來，幫助門店獲得成長。”為此，左暉也給自己定了小目標，即2020年希望助力更多門店達到溫飽線，到2025年有90%的門店可以躍過溫飽線。

小目標，實則不小。公開資料顯示，截至2020年12月31日，貝殼平臺上，門店數量達46946家，超過溫飽線的門店達1.46萬間，佔比約為31%，這一比重在2019年僅為19%。

這距離左暉給自己設定小目標，仍有不小距離。

然而，瑕不掩瑜。超三成門店過溫飽線的背後，是貝殼與其大部分線到府店成交量、營業收入均實現快速增長。

存量房成交跨店合作率穩定至75%

平臺非鏈家在售二手房房源超81%

據其2020年財報顯示，貝殼平臺全年完成存量房交易1.94萬億GTV，同比增長49.5%。

其中，非鏈家連接門店GTV增速同比達到109.9%，佔平臺存量業務GTV佔比從2019年34%進一步提升至48%。

與此同時，貝殼大力推進對消費者的核心8項服務承諾，包括真房源假必賠和資金託管等。截至2020年第四季度，這8項服務承諾在貝殼核心30城市門店中的滲透率達84%。

“ACN網路效應對品牌、門店和經紀人效率的提升在各地相繼體現。平臺大力推廣數字化門店評分和分級策略，通過門店評分，發現和獎勵優秀的服務者，並支援他們的成長。”貝殼找房CEO彭永東在業績解讀中提到，如今，平臺上參與者間的合作也在不斷增強，二手跨店合作率穩定提升至75%、年末非鏈家連接門店貢獻在售二手房房源量超過81%。

新房營收超存量房

2021樓盤字典擴容新房內容

2020年，同樣是貝殼與線到府店新房業務收穫的一年。

財報顯示，貝殼全年新房業務GTV達 1.38萬億，同比增長85%，其中，非鏈家連接門店和其他銷售渠道成為新房主要增長點。

“得益於我們嚴格的信用風險評估體系和強有力地執行，貝殼平臺新房整體回款週期2020年全年為103天，較2019年僅略有延長，經紀人整體可以在平臺上及時收到新房佣金。”據彭永東介紹，為了進一步幫助經紀人獲得最及時的回款，貝殼新房墊傭規模繼續擴大，墊傭覆蓋率超過40%，且實現了整個新房墊傭流程線上化和24小時墊傭。

為了提升新房銷售能力，貝殼投資線上基礎設施，併為經紀人提供先進的工具和方法，持續組織新房銷售系統化培訓，結合平臺對渠道的強大動員能力進行聚焦打盤以提升去化效率和去化概率。

公開資料顯示，上述措施使得貝殼平臺鏈家及非鏈家連接門店能力均持續增加，店均新房GTV實現同比增長20%。

2021，貝殼仍將持續對新房業務的投入。據彭永東透露，2021年，貝殼會著力打造新房內容建設，並基於線上系統化數據採集能力及線下密布全國的運營及業務團隊採集能力優勢，及AI智慧演算法優勢，搭建包含更豐富字段資訊的新房領域的樓盤字典。

與此前存量房樓盤字典相似，每個樓盤會有超過200個字段描述，內容囊括基礎房屋資訊，及基於我們對用戶理解追加的消費者更關注的資訊，並結合AI技術，提供更深入的房屋資訊，如不同樓層光照時間和噪音情況等資訊。

如此物力投入新房業務，其超預期的增長前景外，“高營收”亦是重要原因之一。

據其財報顯示，2020年，貝殼新房業務營業收入同比增長87.1%至人民幣379億元，一舉超過存量房營收（306億元），躍居第一位。

一位業內分析人士表示，“雖然存量房GTV遠高於新房業務，由於新房成交模式，致使更多第三方涌入平臺，毛利也更高，新房業務貢獻營收反高於存量房。”

2021深度對行業數字化改造

一季度營收預計同比增長約159.8%至173.9%。

平臺及門店存量房、新房板塊增長背後，得益於貝殼持續對居住産業網際網路進行深度數字化改造。

過去一年中，疫情對居住服務行業的線上化進程起到明顯催化作用，平臺在疫情伊始即全面啟動經紀人線上培訓和VR帶看、線上售樓。借助對VR、AI等技術的大規模成熟應用，貝殼進一步優化用戶找房、看房、買房的體驗與效率。

財報顯示，貝殼2020年研發費用為人民幣24.78億元，持續的技術投入與創新，推動人、物、流程的標準化、數字化和智慧化的同時，為貝殼贏得了更多用戶的認可與信賴：貝殼2020年第四季度移動端MAU達到4,818萬，同比增長高達88%。

彭永東也表示，除新房納入樓盤字典外，貝殼平臺致力於通過技術在人（經紀人）房客之間推進AI智慧匹配，這一技術産品將主要通過小貝助手、好房（Beike's pick)及VR産品落地，同時進一步推進貝殼幣分發的智慧運營，提高整體平臺運營效率。

技術賦能産業的同時，今年1月29日，貝殼找房發佈春望計劃，向社會招聘經紀人。

“2021年，我們將專注于五大領域：對消費者好、幫助服務者對消費者好、培育新興業務、創造社會價值以及加強技術在廣闊市場機遇中的關鍵作用。我們對前路充滿信心，並將一步步實現我們成為服務中國3億家庭的新居住服務平臺的願景。”彭永東如是説。

“但這件事不是一蹴而就的。”或許正如左暉表示，中國有一句話叫倉廩實而知禮節，對於今天的貝殼平臺來説，順序也可以反過來，知禮節必倉廩實，個體遵循ACN文化，堅持長期主義，不僅能夠獲得自我成長，也將最終提升整個行業的效率。