回顧2023年，中國房地産市場經歷近30年的高速發展，2023年延續波浪式發展，在曲折中回歸均衡，在破舊中立新。房地産市場延續了2021年新房市場見頂、2022年市場全面調整的趨勢，也出現了2023年的二手房交易修復、市場兩級分化的新局面。

根據住建部公佈數據，2023年1-11月全國二手房成交量和新建商品房銷售面積比2022年同期增長6.9%；全國二手房交易量佔全部房屋交易量的比重達到了37.1%。貝殼研究院據此初步測算，2023年全國二手房市場成交套數約596萬套，面積約5.7億平方米，成交金額達到7.1萬億元左右，成交面積和成交金額比去年分別增長44%和30%。

目前市場仍在深度調整中，但我們也看到，政策安排、行業趨勢和市場需求等三個方面都出現積極的信號。

供需兩側政策優化持續發力，房地産面臨友好的政策環境。7月24日召開的中央政治局會議提出,“適應我國房地産市場供求關係發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地産政策”。這一判斷是房地産調控歷史上的一次重要轉捩點。2023年政策圍繞降門檻、減成本、松杠桿，涵蓋限購放鬆、認房不認貸、優化普宅標準、降二套首付比例、增量和存量房貸利率下調、交易稅費下調等等。從政策效果來看，優化政策密集出臺之後市場均出現階段性復蘇。

需求側政策目標在於行業軟著陸和均衡回歸，一方面限購限貸、交易稅費、房貸利率仍有調整空間，支撐行業自然觸底出清；另一方面購房需求在前期政策的疊加效應之下有望得以充分釋放。

供給側政策效果持續釋放，2023年房企信用風險有序出清。四季度供給側政策進步一加強，央行、金監局、證監會等部門提出“三個不低於”和“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”等。房企資産負債表壓力有待於需求寬鬆、融資支援、模式轉型等共同緩解，通過穩步深化供給側改革，為房地産行業的新一輪高品質發展創造新質生産力。

住房消費回歸理性增長。統計局數據顯示，2023年1-11月，全國新房和二手房全國二手房成交量和新建商品房銷售面積比2022年同期增長6.9%，其中新房銷售面積下降7.3%。市場交易總體規模增長，顯示居民住房需求依然充沛。

貝殼研究院統計，貝殼平臺2023全年新增委託購房數量超過新增委託售房數量約10%，看房數量同比大幅增長，包括青年群體結婚購置婚房、子女教育、落戶等剛性需求以及大量的改善需求，這些群體在積極的找房看房。特別是9月份政策優化之後，客戶置業信心明顯回升，計劃在未來半年購房的比例快速提升至23%，帶動四季度二手市場穩步回升。

住房消費向存量轉型是市場走向成熟的標誌。2023年1-11月我國二手房成交量佔新房和二手房交易總量的比重近40%，較上年同期提高約10個百分點，達到歷史新高，部分省市二手房成交量佔比超過50%。交易結構的變化源於兩方面影響，一方面是隨著城鎮化發展到一定階段，人口和需求量增速會逐步放緩；另一方面由於供給側風險，新房購買需求轉向二手房市場。二手房市場成為人民群眾滿足住房需求的重要渠道，符合城市建設和住房市場發展的自然規律。

從成熟國家的經驗來看，七成以上的住房需求都通過二手房市場解決。二手房市場是一種更低成本、更高效率、更小風險的滿足人民群眾住房需求的方式，二手房持續發揮有效補充供給、滿足品質改善的重要作用。二手房市場的健康和可持續發展也是房地産行業轉型升級和房地産新模式的重要內容。

改善需求穩定充沛，是房地産市場穩定發展的主要動力。宏觀視角看，二手房掛牌量增長是住房市場發展和改善換房釋放的必然結果，多年快速發展的商品住房市場，為居民改善居住提供了充足的選擇空間。當前房地産市場供求關係發生重大變化，量的需求已經轉化為質的追求。隨著新房交易規模下行，存量住房的交易換手率提高，掛牌房源數量必然呈現增長的趨勢。一季度市場積壓需求釋放，交易活躍城市的改善換房居民跑步進場，短期內掛牌量迅速上升，隨後緩慢回落，掛牌量與成交量之間的一致性表明，二手房掛牌量增長本質是改善換房需求加速兌現的表現。貝殼研究院的調研數據也驗證，政策落地後掛牌業主賣房主要目的是換房改善，一線城市中賣一買一業主佔比近75%，二線城市賣一買一業主佔比近50%。

房價調整，風險出清，為房地産市場穩定發展打開空間。2023年新房、二手房價格均經歷下跌，且下跌範圍較大、幅度較深。但價格的結構性規律並未打破，整體上高檔住宅相對保值。在房價上行週期，高檔房價指數上行速度更快；本輪房價下行週期，高檔住宅價格下行幅度相對較小，但總價基數更大，絕對價值也很大。

縱觀2020年以來這一輪住房價格的漲跌，2020年至2021年上半年的價格上漲的本質是抗擊疫情政策的溢出效應導致的資産配置需求，這種需求會在高能級高端改善市場被強化，以珠三角為代表的部分城市高端住宅價格上漲幅度相對更大。2021年下半年以後的價格調整是上一階段資産配置需求減弱、住房消費屬性增強背景下的價格風險出清，為房地産發展新模式構建騰挪出更安全的轉換空間。

展望2024年，隨著房地産新發展模式加速構建，供需兩側政策持續優化，行業調整風險逐步出清，市場將逐步穩定並形成新的均衡局面。

房地産行業的健康穩定發展，本質是城鎮化進程與高品質居住的協同發展。深入推進以人為核心的新型城鎮化，是房地産市場穩定發展的核心力量。2024年是住房雙軌制的開局之年。國家將進一步的推動城鄉融合、區域協調發展，實施城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市。在商品房市場，構建房地産發展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，以人定房，以房定地、以房定錢。加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。新模式建立需要土地、開發、金融、財稅等一系列中長期基礎制度的改革，以長效機制代替短期調控，實現市場的歸市場、保障的歸保障。我們認為，保障房和商品房的建設絕非相互替代擠壓的關係，而是良性互補的關係，商品房的發展能夠為保障房建設提供資金支援，保障房也能夠為商品房持續發展注入需求。

從長期看，新房市場已經回歸到理論上的“中樞”水準。儘管市場存在慣性超調的可能，但是隨著2022以來需求連續兩年調整，且調整幅度逐年收窄，行業有望加速實現新的均衡。對於2024年，貝殼研究院首席分析師許小樂表示，過去兩年新開工和拿地收縮將對有效供給形成一定程度的制約，疊加房企信用風險有序出清，居民對期房的信任緩慢修復，預計2024年新房銷售量將保持N型築底態勢。隨著房價調整接近合意水準，市場供需匹配效率繼續提升，預計2024年二手房成交量穩中有升。