1月5日，住建部、發改委、銀保監會等十部門印發關於加強和改進住宅物業管理工作的通知（下稱“通知”）。值得注意的是，這是官方層面首次鼓勵物業公司開展以住宅物業為中心的多元化嘗試。

一石激起千層浪，政策利好迅速傳遞至資本市場。在通知發佈的次日，除以非住宅物業為主的浦江中國外，其他40家上市物業公司的股價全線收漲。其中，漲幅超過10%的24家物業公司中，除金融街物業、寶龍商業、興業物聯等3家外，其他21家物業公司均以住宅物業為主。

物業服務邊界拓寬 頭部公司先行先試

起風了，隨風奔跑才是方向。

自去年12月中旬以來，物業公司的政策利好不斷出臺。2020年12月15日，住房和城鄉建設部等六部門發佈《關於推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》；今年1月1日，《民法典》正式實施；4天之後，住建部、發改委、銀保監會等十部門印發關於加強和改進住宅物業管理工作的通知。

尤其是通知的出臺，直接鼓勵物業服務企業運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智慧等技術，建設智慧物業管理服務平臺，提升物業智慧管理服務水準。鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化、多層次居住生活需求。

無論是《民法典》還是年前發佈的《關於推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》，亦或是日前剛剛頒布的通知，其關注的焦點都是如何規範、引導、鼓勵物業公司以住宅物業為中心，滿足居民多樣化、多層次居住生活需求。

在此背景下，以住宅物業為主的物業公司也將受益匪淺。實際上，諸多頭部物業公司很早就開始了多元化業務的探索。例如，保利物業、雅生活服務、碧桂園服務、招商積余等均為先行者。

無論是“物業服務+生活服務”模式的探索，還是在養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域佈局，頭部物業公司都是弄潮兒。

泥沙俱下的時代，頭部企業總能覓得先機。

以綠城服務為例，其很早便以“經居老小”為核心開展增值業務佈局。無論是房屋經紀領域的綠城置換，還是收購澳大利亞蒙特梭利教育集團56%的股權並深度佈局社區教育，亦或是2014年合資成立藍熙健康並專注于健康管理、醫療、養老服務，其前瞻佈局均得到了同行的肯定。

具體在房屋經紀相關業務中，2019年，綠城服務的物業資産管理服務營收高達8.60億元，在總營收中的佔比高達10.02%；在2020年上半年，綠城服務文化教育服務子分部實現營收1.12億元，同比增長357.71%，文化教育業務步入收穫期。

萬物雲亦早早開始在相關領域進行嘗試，並已初步形成規模。萬物雲旗下樸鄰發展專注于社區房産經紀服務，是住宅空間服務從社區公共空間服務到社區客戶服務的延伸。通過多場景、多服務、多産品、多平臺，為業主資産增值保駕護航。公開資料顯示，早在2018年，萬科物業•樸鄰在武漢的直營門店就達到35家，房屋買賣交易接近800套，租賃交易接近4000套，單店成交量在22筆左右。

碧桂園服務也在房地産經紀業務方面積極嘗試。2019年，碧桂園房地産經紀業務實現收入1.38億元，較2018年增長30.3%。此外，奧園健康生活等公司也積極佈局大健康、養老等業務，試圖在相關領域贏得先機。

頭部物業公司吃肉，緊隨其後的中小物業公司往往能跟著喝湯。

跟隨頭部物業公司的步伐，眾多中小型物業公司紛紛涉足房地産經紀、家政等風險較低、預期收益較為明確的領域，並初步實現了一定的成效，也助推了物業服務邊界進一步拓展。

然而，在托幼、教育、養老等領域，由於需要較大投入，中小物業公司幾乎全員沉寂，頭部物業公司則以一己之力撐起了物業管理行業在此類領域的探索。

前景光明 升維之路漫長

物業公司間的分化，往往也決定了其究竟能分享多少政策紅利。

無論是以智慧物業管理服務平臺為支撐，大力發展居家養老服務；還是廣泛運用5G、網際網路、物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智慧等技術，建設智慧物業管理服務平臺；亦或是實現智慧安防、無人值守與減員降本增效，對物業公司自身實力、能力、資金等要求均較高。雖然通知鼓勵行業推進資訊化建設有助於抹平頭部物業公司在資訊化建設等領域的先行優勢，但廣泛運用5G等技術，建設智慧物業管理服務平臺，大力發展居家養老服務等倡議及措施，中小物業公司往往只能望洋興嘆。

而民法典賦予業主幾乎無條件解聘物業公司的權利，對部分物業公司特別是服務品質不佳的中小物業公司而言，猶如釜底抽薪。在慘烈的價格戰下，規模、營收、利潤、服務品質往往是相互關聯的，在品牌、資金並不具備優勢的情況下，中小物業公司很難承受長期虧損，並將逐步喪失存量及增量市場的爭奪權。

至於十部門加強和改進住宅物業管理工作的通知，則是2020年12月15日意見的延續及進一步深化。通知鼓勵物業公司建設智慧物業管理服務平臺，提升物業智慧管理服務水準，同時探索“物業服務+生活服務”模式。可以預見，中小物業公司受限于自身在管面積、營收、客戶基數小等因素，在政策鼓勵的領域很難有明顯作為。

具備資金、技術、人才、品牌的頭部物業公司，將成為政策下重點受益及扶持對象；而眾多特色不鮮明尤其是服務品質不高、規範程度有限的物業公司，將會逐漸被行業淘汰，行業的集中度也將快速上升。

由此可知，頭部物業公司正成為近來新政之下的最大贏家。

此前，有媒體披露，萬物雲正計劃打包物業和科技業務一同上市，不過最終方案還未確定。而物業公司轉型科技公司，似乎正成為頭部物業公司的共識。基於日常管理服務中産生的海量私域數據，物業公司可以挖掘更多商業機會、連結更多合作夥伴並不斷服務更多領域、更多客戶，並以住宅社區為中心，構建物業服務平臺企業，並逐步延伸、涵蓋更寬廣的範圍。

而碧桂園服務、綠城服務等在內的頭部公司，均在科技領域佈局多年，且已經形成了較為精準的客戶畫像，正不斷探索更多商業契機。

但頭部物業公司的勝利，並不代表整個物業管理行業的勝利。雖然條例鼓勵發展物業服務業，並明確住宅物業管理事關群眾生活品質，事關城市安全運作和社會穩定，同時提倡物業公司加強智慧物業管理服務能力建設，推進“物業服務+生活服務”融合發展，但物業管理行業的轉型升級仍需要邁過很多門檻。

一方面，物業轉型科技公司高度依賴客戶數據的持續進化與迭代，物業+科技依靠的是海量的物業基礎服務數據，也就是物業公司的基礎管理服務，其中又以住宅社區最為重要。

作為物業公司，轉型為科技公司的過程中始終受業主的感知束縛，這決定了物業公司或物業管理行業很長時間只能維持相對均衡的狀態，難以像很多科技巨頭一樣借助演算法運作，讓客戶在低感知甚至無感知情況下自願貢獻數據。而這也是物業公司未來轉型升級需要克服的關鍵點，也是物業管理行業能否順利實現升維的關鍵。

另一方面，一旦物業日常服務産生的數據價值可以被衡量、標價的時候，物業科技公司轉化服務的收入將不得不被迫轉移，物業科技公司很難獨享全部紅利。而業主自管、同行競爭、委託職業經理人乃至産生類似淘寶的連結業主與服務供方的平臺也可能出現，進而動搖物業公司轉型為科技公司的基礎。

此外，與最新的網際網路反壟斷規則相適應，國家倡導將物業數據和有關部門共用。這既能避免頭部物業公司産生數據及基於數據之上的壟斷，也不排除政府出手建設或明確相關平臺的框架，推進數據及基於數據的業務共用，打破物業公司單獨掌握私域數據的局面，從而為行業帶來新的競爭對手。