8月27日晚間，佳兆業集團（1638.HK）公佈2020年中期業績公告。

“乘風破浪，穩健前行”，是佳兆業集團做出的2020年半程總結。的確，縱觀公告，無論是規模與盈利的基本面，還是財務風險的管控，佳兆業集團都在2019年的基礎上持續精進，這在疫情的大背景下尤為難得。

面對今年長跑的後半程，佳兆業集團頗有底氣，履行2020年的千億之約。背後的原因在於佳兆業坐擁大灣區大量的優質土儲，兼顧開發與城市更新，獲得了穿越週期的能力。“集團全年的銷售目標仍為千億”，業績會上佳兆業集團執行董事李海鳴信心十足地表示。

積極去化、高均價支撐銷售額逆勢增長

2020年上半年，佳兆業集團實現合約權益銷售額360.3億元，同比增長3.9%；實現銷售面積約211.9萬平方米，同比增長8.0%；銷售均價約每平方米17004元，與去年同期基本持平。

整體而言，憑藉穩健增長的推盤銷售，以及保持較高的銷售均價，佳兆業集團在規模上完成了逆勢發力。

穩健推盤的背後，是佳兆業集團面臨疫情迅速做出調整，以積極的態度採取措施應對外部環境的衝擊和影響。

線上下渠道復工之前，佳兆業集團開始運用各類自研開發的線上行銷途徑，包括以帶貨為主的線上直播，涵蓋微信、手機軟體等多種主要端口的自主銷售平臺——小程式“築夢佳”與APP“置業佳”，並聯合各大房産平臺，通過線上線下及VR看房聯動，提前加速去化。

而較高的銷售均價，則得益於佳兆業集團多年以來在大灣區及高能級城市等具有較高經濟活力與消費能力區域的前瞻佈局。報告期內，大灣區成為集團銷售的主力區域，銷售額佔比約57%；一線及重點二線城市銷售佔比達90%。

同時，集團多個舊改項目取得較好的銷售成績，銷售額貢獻超三分之一，佔比約32%，亦是其規模成長中不可或缺的重要部分。

其中，深圳鹽田區佳兆業城市廣場項目獲得上半年深圳市成交量冠軍；廣州未來城及惠州東江新城則分別問鼎當地銷冠；而包括上海佳兆業8號、南京佳兆業悅峰、張家港佳兆業鳳鳴水岸在內的多個長三角地區項目，亦取得片區前五名的銷售排名。

“四升四降”成盈利增長秘訣

疫情之下，停工停産成為影響項目結轉的主要因素。積極復工復産，加速項目結算速度，成為上半年房企實現營收增長的主要邏輯。

報告期內，佳兆業實現營業收入約223.0億元，同比增長10.9%。其中，物業結轉收入約206.4億元，同比增長11.6%，成為支撐集團營收的主力。同時，佳兆業的佈局優勢再次顯現，其結算項目均價同比增長14%達1.9萬元/平方米，留出了較大的利潤空間。

在加速結轉這一邏輯之上，佳兆業又找到了增利的解題思路——堅持向管理要效益，盈利能力由此得到持續提升。

佳兆業不僅在運營方面圍繞提升品質品質、銷售價格、開發速度實行開源，同時想方設法控制建安成本、融資成本、銷售及管理費用進行節流，通過“四升四降”的內部管控，最大程度緩解疫情帶來的壓力。

反映到具體數據上，期內佳兆業實現毛利額約75.4億元，同比增長12.4%，毛利率同比增加0.4個百分點至33.8%，持續處於行業高位。毛利增速高於營收增速，一定程度上表現出佳兆業在營業成本管控方面的力度。進一步來看，佳兆業在銷售規模上升的情況下，銷售費用僅同比微增2.3%，管理費用甚至同比下降4.2%，其內部管控不可謂不嚴格。

因此，佳兆業實現持有人應佔核心凈利潤達34.6億元，同比增長25.7%，其盈利面同樣實現了逆勢增長。

凈負債率五連降 流動性保持充裕

實現有質增長，是佳兆業集團近年來屢屢提及的目標。具體而言，管控債務風險，保持充裕流動性，以保持發展與債務之間的動態平衡，是佳兆業集團穩健發展的秘訣。

集團首席財務官吳建新在業績會上打趣道，平衡規模、利潤和現金流，令人感到“壓力山大”。但從結果來看，佳兆業集團的財務風險已明顯降低。

在提速控質首次實施的2018年，佳兆業集團的凈負債率同比下降了64個百分點至236%，一舉實現了將凈負債率降至300%以下的年度目標，並持續發力將凈負債率成功控制在200%以內。

報告期內，佳兆業集團進一步優化了債務結構，實現凈負債率五連降。截至2020年6月底，集團凈負債率約130%，較2019年底下降了14個百分點，向全年凈負債率降至120%的目標持續邁進。

從有息負債結構來看，佳兆業集團期末有息負債較2019年底僅略增8.3%，實現三年半間有息負債複合年增長率在3%以下。同時長短債比達2.9，在2019年底的基礎上進一步優化，償債結構合理。

佳兆業的流動性亦有所提升，持續保持充裕。一方面，集團速動比率較2019年底提升0.1倍至1.2倍，處於良好水準。另一方面，佳兆業實現回款率約87%，保證了規模與內生能力一同增長；集團于境內ABS發行12億元，在境外銀行貸款32億港元，境外融資成本較2019年底下降2.9個百分點至8.2%，在降低融資成本的同時，確保融資性現金流穩中有增。

得益於較強的流動性，佳兆業于期末擁有貨幣儲備約405億元，較2019年底增長9%，現金短債比達1.2倍，為未來的償債減輕了負擔。

地産、城市更新齊發力 助力千億之約

佳兆業集團下半年的底氣，來自於自身充足的“糧倉”。

上半年，佳兆業集團堅持審慎穩健的投資策略，通過招拍挂、收並購、舊改等渠道適時擇機補充土儲，共獲得23個項目，新增土儲權益建築面積超281萬平方米，收購代價超220億元，平均土地成本約每平方米7900元。按拿地權益建築面積劃分，新增土儲大灣區佔比74%，在進一步鞏固集團在大灣區佈局的同時，以較低的土地成本保證了未來的利潤空間。

一直以來，佳兆業集團堅持佈局一二線重點城市戰略，圍繞粵港澳大灣區、長江經濟帶、京津冀協同發展區域等國家戰略支援的區域進行投資。截至上半年，公司總土地儲備約2680萬平方米，總貨值超5800億，其中78%的土儲面積位於一線及重點二線城市。

同時，佳兆業繼續夯實自身在城市更新中的先發優勢，今年上半年新拓展項目20個；轉化5個舊改項目，分別位於香港、深圳及廣州。項目可售面積約70萬平方米，可售貨值近270億元。

截至期末，集團儲備舊改項目167個，佔地面積達4200萬平方米，預計貨值約2.6萬億元，其中99%都位於大灣區——深圳舊改佔地面積佔比27%，有112個項目；廣州佔比36%，中山佔比20%。通過舊改獲得較低的土地成本，並夯實自身區域佈局，可謂一舉兩得。

值得一提的是，深圳目前舊改的土地成本約1.4萬元/平方米，相較住宅均價仍有很大利潤空間。可以預見，作為佳兆業集團舊改重要陣地的深圳，未來將對其利潤率的提升起到關鍵作用。

下半年，佳兆業集團將繼續加速舊改項目的轉化，預計實現5個項目的供地，通過舊改項目提供740億元的貨值。這將與佳兆業集團1200億的可售貨值一起，成為其履行千億之約的重要保障。

不過，在佳兆業集團主席郭英成看來，千億並不是佳兆業的目標，而是其可持續發展過程中的必由之路。