2020年，恰逢融創中國（01918.HK）上市10週年。風雲變幻的10年間，融創中國由一家區域型小房企躍升為頭部房企之一，並實現了合同銷售額增長77倍、收入增長35倍、核心凈利潤增長17倍、土地儲備貨值增長33倍及凈資産增長27倍的跨越式發展。

高杠桿曾是融創中國銷售業績的重要推手，在房地産市場上行之時助力其實現了規模跳漲，並迅速完成了頭部房企的卡位戰。如今，融創中國邁向了降杠桿之路。一高一低，杠桿的換擋亦反映出房地産行業的巨大變遷以及企業的可持續發展路徑。

緊抓經營性現金流 培育新的盈利增長點

作為資金密集型行業，房地産企業的高杠桿多是依賴舉債擴張。降杠桿之後，房企的經營性現金流作為內生資金來源則顯得尤為重要。

早在2016年，融創中國就進入了千億俱樂部。經過4年時間，融創中國實現了5000億元的銷售規模。一路走來，從1000億元到3000億元，再到5000億元，融創中國的戰略高點已經轉向，由規模直指效益。而效益的背後是回款管理、盈利能力、高品質增長。

從中期業績公告來看，融創中國的增長含金量持續提升。受疫情影響，房地産銷售市場在今年2、3月出現斷崖式下行。但隨著疫情的控制和需求的恢復，市場自4月後開始逐步回升並保持穩定。一季度，融創中國的推盤節奏受疫情影響有所放緩，銷售受到了一定影響；二季度項目逐步復工復産，供貨也逐漸充裕。上半年，融創中國連同其合營公司及聯營公司實現合同銷售金額約1952.7億元，穩居行業前五。同時，融創中國實現營業收入773.4億；核心凈利潤130.4億，同比提升3%；本公司擁有人應佔溢利109.6億，同比增長約6.5%；母公司凈利潤率14.2%，同比提升80個基點。

就在年初的2019年業績會上，融創中國董事長孫宏斌也公開表示，“現在到了這個規模，我們的銷售穩步增長，已經把利潤變成第一位了。其實對銷售額的增加是沒有目標的，現在要以管理利潤為核心。想以利潤、安全和降低負債率的均衡管理為目標，提高綜合競爭力，以安全、發展穩健為底線。這個行業下一步在2020年和2021年的利潤壓力比較大”。

回看過去5年的中期數據，不難發現，融創中國的盈利能力持續提升。2016年上半年至2020年上半年，融創中國營業收入從105.9億元上升至773.4億元；歸母凈利潤由0.7億元上升至109.6億元。同期，融創中國的核心指標銷售凈利率也持續上升至15.3%。即便在疫情突襲的上半年，融創中國的這一數據也出現了小幅上升。

在業績增長的背後，融創中國也更為注重經營性現金流，進行回款管理。在過去的3個完整財年中，其經營活動産生的現金流凈額持續為正。眾所週知，經營性現金流代表企業的造血能力，是其可持續發展的根本。因此，經營性現金流的狀況關乎企業的財務情況。

與此同時，融創中國保持了審慎的態度，嚴控拿地節奏。上半年，融創中國把握土地市場機會以合理價格補充了少量土地，同比大幅下降64%。

截至中期業績公告日，融創中國的確權土儲總貨值超過3萬億元，總面積超2.5億平方米，平均土地成本僅為4312元/平方米，貨值約80%位於高能級的一二線城市，足夠支撐融創中國未來持續穩定的發展需求。

上市10年來，融創中國在專注地産業務的同時，也積極佈局物業服務、文旅、文化、會議會展及醫療康養等多元業務，並試圖培育不同的利潤增長點。

今年8月6日，融創中國旗下的物業公司融創服務向港交所遞交了上市申請表格，同時發佈招股文件，正式啟動上市計劃。此前，融創服務完成了對開元物業的收購和對環球融創服務的整合，在豐富融創服務業態的同時，構建了融創服務的子品牌。

今年上半年，融創文旅一方面通過優化租約結構、升級招商品牌、創新行銷模式、線上行銷渠道發力及調整酒店群經營模式等方式提升收入、釋放能效，另一方面通過組建融創滑雪俱樂部、升級夜遊産品、推出酒景産品等方式，不斷打磨內功。在6月末，融創文旅旗下的成都文旅城熊貓冰雪節盛大開幕，並獲得了外界的高度關注，融創文旅的品牌影響力也得到提升。

新10年，新征程。作為「中國家庭美好生活整合服務商」，融創中國正在整合多方面的資源優勢，為未來的利潤增長提供重要的墊腳石。

優化負債結構 提升財務安全邊際

融創中國在中期業績公告中指出，公司會繼續將優化資本結構、降低負債率水準及降低融資成本作為當前發展階段的重中之重。

實際上，融創中國的降杠桿並不是從今年才開始的。“融創從去年開始一直在降低杠桿，調整負債結構，降低融資成本，比央行的要求更為嚴苛”，孫宏斌在今年的中期業績會上再次表態。

隨著國內外資本市場的流動性逐步充裕，融創中國也抓住機遇通過發行美元債補充流動性。以7月為例，融創中國先後兩次公告發行美元票據。其中，7月7日公告稱，擬發行10億美元票據，包括于2023年到期的6億美元票據，利率6.5%；于2025年到期的4億美元票據，利率7.0%；7月30日稱，擬發行5億美元票據，票面利率6.65%，該票據將於2024年到期，所得款項凈額將用於現有債務再融資。

數據顯示，截至6月30日，融創中國的所有者權益為1339億，較2019年年末的1141億增長17.4%；擁有人應佔權益為970億，較2019年年末的831億提升16.7%；在凈資産快速提升的同時，凈負債率大幅下降23個百分點。期末，融創中國擁有現金餘額1209億，流動性較為充裕。

值得注意的是，融創中國通過提高銀行類融資佔比、把握公開市場融資機會、嚴控信託類融資規模等多種方式優化融資結構，並推動融資成本不斷下降。上半年，融創中國新增有息負債的加權平均成本較2019年全年新增有息負債加權平均成本顯著下降1.9個百分點。

由此可知，杠桿換擋之後，融創中國面臨的風險也會相應降低，使其公司安全墊不斷增厚。即便遭遇突發情況，也能保持相應的流動性，不會陷入資金鏈斷裂的危機中。

展望下半年，疫情將繼續對世界經濟造成比較大的衝擊，中國面臨的國際環境愈加複雜、不確定性持續加大。在此背景下，融創中國的可售資源將在6213億元左右，其中約76%位於一二線城市。融創中國將持續推盤節奏，把握下半年的銷售窗口，加速銷售去化，並將降杠桿進行到底。

回顧10年的發展歷程，作為融創中國成長紅利的最大受益者，股權投資人看中的也是融創中國本身的價值。翻過艱難的2020年，融創中國將迎來新10年。作為嶄新的開始，融創中國將持續不斷積蓄動能，穩健前行。