眼下，貝殼找房赴美敲鐘在即，房地産經紀業務成為業內的熱議話題。儘管房地産經紀行業是巨頭角力的戰場，但物業公司的入局仍是獨特的存在。

依託與業主的物理距離及高度信任，物業公司開展房地産經紀業務有其天然優勢。尤其是物業公司合作模式的崛起，正對房地産經紀行業的原有格局形成衝擊。

加碼房地産經紀業務 疫情利好社區增值服務

作為社區增值服務的重要組成部分，不少物業公司早已入局房地産經紀業務。據中國網地産不完全統計，房地産經紀服務正成為各大物業公司拓展收入來源的主要業務之一。

公開數據顯示，在2019年，房屋經紀相關業務中，綠城服務的物業資産管理服務營收高達8.60億元，在總營收中的佔比高達10.02%；藍光嘉寶服務的住宅房屋經紀營收為0.21億元，在總營收中的佔比為0.99%；碧桂園服務的房地産經紀服務營收為1.38億元，在總營收中的佔比為1.43%。其他企業如永升生活服務、濱江物業、新城悅服務等也紛紛開展此類業務並有所斬獲。

值得注意的是，不少頭部物業公司選擇與專業機構開展合作，以此提升房地産經紀業務在總營收中的佔比。

綠城服務是行業內較早開展此類業務的公司，並且已經形成了較為成熟的模式。在業務發展過程中，綠城服務與杭州本土仲介機構豪世華邦合作，由公司讓渡部分綠城置換的股權，由對方操盤和運營。在專業經紀公司的運營以及自身位於杭州地區的品牌影響力疊加之下，綠城服務經紀業務的收入水準不斷提升。2019年，綠城服務物業資産管理服務實現營收8.60億元。

碧桂園服務也在房地産經紀業務方面積極嘗試。2019年，碧桂園房地産經紀業務實現收入1.38億元，較2018年增長30.3%。2020年6月，碧桂園服務完成收購合富輝煌集團3.53%的股權事項。合富輝煌作為國內領先的房地産代理服務公司，碧桂園服務無疑是希望通過此次收購實現自身房地産經紀業務快速發展。

而萬科物業旗下樸鄰作為萬科物業二手房專營店，在行業具有較高的知名度。公開資料顯示，早在2018年，萬科物業•樸鄰在武漢的直營門店為35家，房屋買賣交易接近800套，租賃交易接近4000套，單店成交量在22筆左右。

不同於頭部仲介機構，物業公司開展房地産經紀業務更多是基於業主的信任。而多重外部因素都有助於提升業主對物業公司的信任。

疫情來襲，使諸多業主重新認識了物業公司及物業服務。與此同時，對物業公司的信任也隨之增強。而《民法典》的正式公佈，以國家基本法律形式確認了物業管理的社會地位，並對物業管理活動從不同角度進行了一系列調整和規範。有法可依、有據可循的法律環境為物業公司與業主間建立互信打下了良好的基礎。

此外，頭部物業公司普遍經歷了標準化、規範化、機械化的發展階段，開始向資訊化發展。隨著物業管理行業整體的發展，物業公司服務意識與品牌意識逐步覺醒並持續深化。

當物業公司與業主之間的互信達到全新的高度，物業公司的業務也迎來了新的發展契機。

據不完全統計，上市物業公司中幾乎所有物業公司均不同程度開展了相關的增值服務。通過對幾家代表性物業公司增值服務開展情況進行分析，目前單業務佔總收入比例超過5%的一共只有4種，包括資産管理、生活服務等，分佈在3家企業。

來源：各物業公司2019年報

為此，北京林業大學物業管理系主任程鵬表示，“當業主找物業訂購水果、蔬菜，當業主主動繳納物業服務費等等，太多期望的場景成為現實。物理空間壟斷獲得的收益，精細化服務獲得的情感依賴，這正是物業公司一直期盼的社區商業經營手法”。

聯盟優勢凸顯 合作成主要趨勢

在資源為王的房地産經紀行業，依靠業主的信任以及與業主的緊密聯繫，物業公司具有明顯優勢。房地産經紀業務具備規模經濟的特點，物業公司的房地産經紀業務收入與自身管理規模息息相關。因此，規模擴張成為不少物業公司的訴求。

據不完全統計，雅生活服務通過近年來多次收並購，旗下成員企業已經接近20家，包括廣州粵華物業、蘭州城關物業、上海科瑞物業、深圳市龍城物業、南京紫竹物業、青島華仁物業、重慶海泰等在特定行業或區域擁有較高知名度的物業公司。一系列收並購完成後，雅生活服務的在管面積快速增加，預計在管面積將超過5億平方米，躍居行業第一，併為增值服務及相關業務的開展提供較為廣闊的市場空間。

碧桂園服務也通過大量的收並購及關聯公司交付、單項目拓展等方式實現在管面積的增長。在2017-2019年，碧桂園服務通過兩年的規模擴張，實現了在管面積、合約面積的高速增長，並一躍成為物業管理行業中合約面積最大的物業公司。在2019年，碧桂園服務合約面積高達684.7百萬平方米（不含三供一業），高居行業第一；在管面積高達276.1百萬平方米（不含三供一業），僅次於彩生活及保利物業。若將三供一業的在管面積包含在內，碧桂園服務2019年在管面積也是行業第一。

除了單純的收並購，不少物業公司通過交叉持股的方式形成聯盟，擴大自身業務的發展。以綠城服務為例，合作是其拓展自身服務覆蓋範圍的主要方式。

2019年底，龍湖集團發佈公告稱，將通過買入已發行股份和認購新股的方式，持有綠城服務10%的股份。此前，綠城服務已是濱江服務上市的基石投資者。2020年6月，綠城服務通過認購新股、協議購買等方式，成為中奧到家第二大股東。

據悉，綠城服務竭力打造的綠聯盟，目前已經吸引了眾多中小物業公司加入。不難發現，綠城服務正逐步打造屬於自己的物業聯盟，從而為包括房地産經紀業務在內的多元業務提供更廣闊的發展空間。

不難發現，無論是大規模收並購還是品牌聯盟的建立抑或是平臺輸出，物業公司的整體規模仍然相對有限。對於已經將業務範圍覆蓋全國的物業公司而言，能否在增值服務領域開展相關合作，將品牌聯盟的範圍進一步擴大，將決定各物業公司在房地産經紀領域最終能走多遠。而能否摒棄偏見、避免各自為戰，以物業經紀聯盟的形式實現多方共贏，開創物業管理行業發展的新藍海，也將極為考驗物業管理行業、物業公司以及各主要管理人員。

新冠疫情洗禮後的物業管理行業，物業公司與業主的互信達到了全新的高度。憑藉著自身在資源、人員、品牌、信任等方面的巨大優勢，物業公司無疑將在房地産經紀行業確立屬於自己的地位。