與固步自封相比，走出去顯然更重要。

房地産市場由增量轉向存量後，城市更新在城市發展中的作用變得越來越突出。進入2020年，素有“雲南舊改王”之稱的俊發集團開始在雲南之外發力，並將視角瞄向一線城市，開始在廣州與上海頻繁落子。

在城市更新方面，俊發集團闡述了首創的“先安置、後拆遷、再搬遷”的“人性化城中村改造”模式，遵循“優先建設回遷房、優先建設配套設施、優先安置原住居民”的三優先原則。只是這樣的模式走向全國，是否會水土相服？

俊發入穗入滬 借力本地房企謀合作

2020年，俊發集團開啟對省外一線城市擴張。

3月27日，俊發與廣州市增城區仙村鎮藍山村舊村改造項目簽約。俊發集團旗下廣州俊利房地産開發有限公司正式成為其合作意向企業。據悉，仙村鎮舊改項目是俊發集團佈局一線城市廣州的第一個項目，也是繼2018年11月俊發集團與佛山市順德區勒流街道三元股份社簽訂項目合作框架協議，正式佈局佛山之後，進軍粵港澳大灣區的第二個項目。

7月12日，廣州匯俊房地産開發有限公司確定為廣州增城新塘新街村全面改造項目的合作意向企業，項目擬改造投資總金額約為30.75億元，改造範圍內總建築面積28.42萬平方米。據天眼查顯示，廣州匯俊房地産開發有限公司由增城本土房企廣東合匯集團有限公司和俊發集團共同控股。這也是半年內俊發集團入局廣州舊改市場的第2個項目。

來源：天眼查

廣州之外，還有上海。

俊發集團與上海城市更新的淵源要追溯到2015年。當年5月底，俊發集團與上海青浦徐涇資産經營管理有限公司以及上海燦輝投資發展有限公司簽署《青浦區徐涇鎮老集鎮“城中村”改造地塊項目合作框架協議》。基於此，俊發集團宣佈正式佈局上海市場。

2017年11月，上海新徐涇城實業有限公司與青浦區徐涇鎮政府正式簽約上海徐涇鎮老集鎮“城中村”改造項目合作協議。據此，上海市青浦區徐涇鎮老集鎮“城中村”改造項目正式啟動。

2019年7月，上海新徐涇城實業曾斥資近6億元摘得徐涇鎮老集鎮3宗地，總土地面積5.81萬平方米。天眼查顯示，上海新徐涇城實業由俊發集團下屬雲南俊發鳳凰置業持股45%、上海燦輝投資發展有限公司持股45%，上海青浦徐涇資産經營管理有限公司持股10%。

來源：天眼查

一年後，俊發集團又攜手上海燦輝國際集團、上海徐涇資産經營管理有限公司合力取得了上海青浦區徐涇鎮核心區3地塊，耗資逾14億元。資料顯示，3宗地所在的整個項目為徐涇老集鎮城中村改造用地，為上海城市西中心“大虹橋片區”的超大型城中村改造項目，預計項目總投資約101億元。

從2012年俊發集團在貴陽簽約第一個省外舊改項目開始，到2020年俊發集團已先後在南寧、西安、石家莊、上海、廣州等城市先後落子城市更新項目。數據顯示，截至2019年，該集團城市更新項目累計43個，改造面積達1637萬平方米。

出滇實則迫不得已 舊改項目挑戰重重

面對佈局全國化的實力房企，雲南本土房企俊發集團同樣面臨“腹背受敵”的窘境。

據俊發集團官網顯示，目前俊發集團省外城市更新成功開發併入市項目僅有貴陽俊發城。樓盤資訊顯示，貴陽俊發城在2018年11月開盤，項目將在2021年交房。由於俊發集團在雲南省之外的城市更新項目並未集中入市，因此其在雲南的開發模式是否適用於全國，仍需要打一個問號。

來源：安居客

值得關注的是，2020年俊發新進城市的城市更新項目，絕大部分都是與本地企業合作拿地，共同開發。業內人士分析，人脈是舊改重要的武器，房企需要具有號召力，給村民很強的認同感，這點本土企業比外來企業有優勢。

此外，對資金實力、操盤能力、政府關係等都要求頗高的舊改項目，無疑是一塊難啃的骨頭，對企業也會是長久的消耗，房企單槍匹馬拿下舊改很容易吃不消甚至虧本。業內人士分析，俊發集團最大的挑戰應是舊改項目體量大，滾動慢，管理半徑變大，加上至今未上市，融資渠道較單一。

從俊發集團城市更新項目的發展狀況看，其在整體發展中也並未擺脫雲南依賴症。

從拿地佈局來看，中指研究院披露的數據顯示，2019年1-12月，俊發集團的拿地金額為138億元，全國排名第60。然而，在俊發集團所拿地塊中，僅昆明官渡區新螺螄灣片區11宗地就花去了92億元。對於俊發集團來講，拿地區域過度集中也表明其全國化之路走得並不順暢。2020年上半年，中指數據顯示，俊發集團並未進入拿地金額、拿地面積百強排行榜。

銷售業績端，對於俊發集團來説，絕大部分銷售額仍在雲南且一直是“雲南一哥”。但隨著融創、萬科、碧桂園、恒大等大鱷進入本地深耕，對俊發集團“本土一哥”的地位衝擊明顯。

克而瑞數據顯示，2020年上半年俊發集團雲南地區銷售流量金額達到121.03億元，相較于2019年上半年的161.11億元下降24.88%。在雲南地區，2019年上半年、2020年上半年銷售額排名前5房企的總銷售額分別達到463.12億元、419.46億元。俊發集團銷售佔比由2019年上半年的34.79%降至2020年上半年的28.85%，降幅達5.94個百分點。

來源：克而瑞

頭部房企正在加速侵蝕俊發集團的市場份額。2020年恒大加大文旅板塊佈局，發力雲南郊縣市場，昆明恒大文化旅遊城銷售金額超過20億，銷售金額也由2019年上半年的54.43億元升至2020年上半年的70.32億元；融創文旅項目2019年破百億後，2020年持續發力，上半年昆明融創文旅城銷售金額超30億，在雲南排名也由2019年上半年的第四位一舉躍至第二位。

此外，房企在雲南的集中度不斷加強。從2018年-2020年上半年看，房企集中度逐年上升，且各梯隊間集中度劃分明顯，2020年上半年TOP5房企集中度劃分最明顯為29.56%，同比增幅7.21%；TOP10房企集中度為38.52%，同比增幅為6.1%；TOP20房企集中度為49.54%，同比增幅為8.26%。

來源：克而瑞

伴隨俊發集團在雲南的市場份額不斷被侵蝕，其患上本土焦慮症，不得不加大省外擴張步伐。當前這一輪戰略重點，便是發揮俊發集團自身“舊改”開發的優勢，迎合城市更新浪潮，積極在一線城市拿地。

但出滇效果幾何，對俊發集團來説，既是考驗，又充滿未知。