時代鄰里（09928.HK）堪稱資本市場的寵兒，但超高的市盈率之下發展隱憂頻現。從現有業務來看，時代鄰里的發展波動性較大，市場化拓展也未打開局面，經營業績主要依賴母公司。

儘管時代中國近年來發展較為迅速，但與其他物業公司的母公司相比仍然較為弱勢，時代鄰里迫切需要打開市場化之路。

資源統籌能力趨弱 業務發展波動較大

據上市物業公司綜合實力測評結果顯示，時代鄰里排名第18，綜合得分為104.84分。

來源：北京林業大學程鵬研究團隊

在價值創造力、市場領導力、全國影響力、資源統籌力、産品創新力等5個維度中，時代鄰里均沒有太過亮眼的表現。其中，時代鄰里在全國影響力維度中排名第13，表明其在全國佈局的廣度與深度需持續提升。在價值創造力、市場領導力、産品創新力等維度中，時代鄰里處於行業中下游，表明其在為股東持續創造高於市場平均價值方面有待加強，整體營收及規模落後於大部分上市同行，新産品與新服務開發方面尚需努力。在資源統籌力維度中，時代鄰里排名第25，表明其在挖掘現有資源和資産潛力方面有巨大的提升空間。

實際上，無論營收還是在管面積，時代鄰里在2019年同比均出現大幅上漲，而2019年也恰恰是時代鄰里的上市元年。

數據顯示，在2017-2019年，時代鄰里分別實現營收5.19億元、6.96億元、10.81億元，同比增長39.19%、34.06%、55.42%。同期，時代鄰里的在管面積分別為1604.6萬平方米、1877.0萬平方米、3842.9萬平方米，漲幅分別為22.81%、16.98%、104.74%。

來源：時代鄰里招股説明書、2019年報

雖然營收與在管面積保持穩定增長，但時代鄰里的各業務波動較大。目前，時代鄰里的主要業務分為物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務、其他專業服務四類。在2017-2019年，物業管理服務分別實現營收3.31億元、4.04億元、6.78億元，漲幅分別為49.01%、22.25%、67.75%，其中2018年增速明顯降低。同期，非業主增值服務實現營收1.00億元、1.97億元、2.75億元，漲幅分別為-3.66%、95.95%、40.06%，且在2017年出現負增長。社區增值服務近三年營收分別為0.62億元、0.59億元、0.79億元，漲幅分別為56.56%、-5.22%、34.19%，2018年亦出現負增長。雖然其他專業服務近三年持續增長並較為穩定，但如果不考慮2019年新增市政環衛服務的營收貢獻，2019年其他專業服務營收也將出現負增長。

逐步降低母公司依賴 市場化發展任重道遠

作為時代中國旗下的物業公司，時代鄰里對其的依賴程度較高。分拆上市之後，時代鄰里逐漸降低依賴，開啟了市場化發展。

在2019年，時代鄰里在管面積中來自時代中國的在管面積佔比為45.2%，較2018年大幅下降26個百分點。同期，物業服務營收中來自時代中國交付項目的營收佔比為56.3%，較2018年下降16.9個百分點。2019年時代鄰里來自第三方的在管面積為2105.8萬平方米，首次超過來自時代中國的在管面積，第三方在管面積佔比提升至54.8%。

雖然時代鄰里在物業服務方面積極降低對母公司的依賴，但非業主增值服務仍高度依賴時代中國。翻閱時代鄰里的招股説明書，非業主增值服務2018年營收佔比為28.3%，其中來自關聯方的營收佔比高達27.1%，來自獨立第三方的營收僅佔比1.2%。 

資料顯示，非業主增值服務主要包括協銷服務、施工現場服務、交付前的開荒清潔服務、城市更新項目服務及房屋維修服務等五方面。不難發現，上述業務的開展與時代中國密切相關。時代鄰里也披露，2019年非業主增值服務的收入較2018年大幅增長40.1%至2.75億元，主要是由於時代中國開發的項目大量增加，對工地及案場的管理需求增長所致。

其他專業服務也對母公司存在較強的依賴。2019年，其他專業服務營收為0.49億元，主要業務包括電梯服務（即電梯銷售、安裝、維修及保養）、市政環衛服務及智慧化工程服務。除了2019年通過收並購新增的市政環衛服務外，其他業務發展情況與時代中國息息相關。

儘管社區增值服務的發展主要依靠時代鄰里自身的獨立經營能力，但其發展頗為不順。時代鄰里的社區增值服務主要包括公共空間租賃與停車位管理、生活服務兩大方面。其中，公共空間租賃與停車位管理主要依賴現有資源，生活服務則極為考驗時代鄰里對業主需求的理解與滿足。

在2017-2019年，時代鄰里生活服務營收分別為0.19億元、0.16億元、0.34億元，漲幅分別為119.24%、-17.53%、110.67%。尤其在2019年，除了營收不穩定，時代鄰里生活服務在總營收中的佔比僅為3.10%，而同期社區增值服務在總營收中的佔比也僅為7.32%，遠落後於其他上市物業公司。

據時代鄰里行政總裁兼執行董事王萌透露，2020年時代鄰里的合約建築面積將保持去年109.4%的增長速度，並希望在2021年達成過億平方米的管理規模。

而從時代鄰里5月投資者交流活動來看，在回答關於未來幾年在管面積的增長指引時，時代鄰里首席財務官黃嗣寧回答到，“目前在管4800萬平方米，2020年的目標是新增2500萬，其中500萬來自時代中國，其他來自第三方拓展及收並購；2021年目標是新增2800萬，其中800萬來自時代中國。這樣2021年年底在管面積突破1億平方米”。

可以看出，收並購正成為時代鄰里實現規模快速增長的主要途徑之一。

在2019年，時代鄰里通過幾次關鍵的收並購不僅擴大了在管面積，還成功切入了城市服務領域。不過，收並購僅是第一步，之後的整合才是真正的難題。對於很多物業公司而言，後期的整合往往成為其邁不過去的坎。以彩生活為例，其大舉收並購並搭建聯盟並未帶來企業估值的提升。

因此，時代鄰里要在短時間內通過市場化手段獲取4000萬平方米的在管面積，同時做好後續的業務整合。要想實現上述目標，時代鄰里還有很長的路要走。

曲線入局城市服務 非住宅發展亟需破局

隨著萬科物業高調宣佈出圈，越來越多的物業公司開始佈局城市服務。從成立合資公司到市場化獲取項目，物業公司紛紛發揮自身所長試圖搶佔先機。時代鄰里也有所佈局。

2019年，時代鄰里收購廣州東康物業服務有限公司，將業務拓展至市政環衛服務領域，開始為公建類業態提供服務。此舉意味著，時代鄰里正式切入了城市服務領域。

隨著城市服務領域業務的開展，時代鄰里“三駕馬車”的業務架構也已初步完成搭建，但非住宅物業的物業費卻呈逐年下滑的態勢。

來源：時代鄰里招股説明書

在2016-2018年，時代鄰里平均物業管理費變動不大，但非住宅物業平均物業管理費卻逐步下降，分別為9.35元、8.51元、8.04元。特別是截至2019年6月30日，非住宅物業管理費均價降至5.39元，較同期大幅下滑。

非住宅物業物業費均價大幅下滑，極有可能出現增收不增利的現象。翻閱時代鄰里2019年報，住宅物業在管面積佔比37.3%，遠低於非住宅物業的62.7%（不含市政環衛服務）；而住宅物業物業費營收佔比卻高達60.9%，非住宅物業營收僅佔39.1%。

雖然時代鄰里通過收並購等手段快速增加非住宅物業的在管面積，但如果非住宅物業無法發揮高盈利的優勢，後續對時代鄰里的業績改善影響有限，而這也將失去非住宅物業拓展的初衷。