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民法典聚焦|住宅70年後自動續期 無償還是交費仍待解

發佈時間:2020/5/29 11:11:45 | 來源 :新京報

住宅70年土地證到期了該怎麼辦?這個懸而未決的問題終於隨著民法典在十三屆全國人大三次會議上表決通過而有了解決的方向。

根據民法典,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。

不過,這僅是原則性規定。對於如何自動續期?需不需要交費?要交多少錢?還需依照法律、行政法規的規定。從目前來看,住宅70年土地證到期的靴子只落了半隻。為此,業內人士呼籲相關法律法規儘快同步跟進,更有專家提出“以稅代費”的解決之道。

是否無償續期依照法律、行政法規確定

住宅建設用地使用權是一個有期限的用益物權,存在到期後的續期問題,因此,住宅土地證70年後的續期一直備受關注,民法典物權編給出了原則性規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。

作為民法總則制定的參與人,也是制定民法各單行法、民法典各分編草案的主要參與人,中國人民大學法學院教授、中國民法學研究會副會長楊立新解釋稱,從目前來看,未滿70年,而使用權到期的住宅可以自動續期,不存交費的問題。而超過70年的建築如何續期,民法典物權編給出了原則性規定,細節將交給後續的法律、行政法規去解決。

在70年土地使用權到期的相關法律、行政法規方面,中國法學會民法學研究會副會長、中國政法大學民商經濟法學院原院長王衛國此前接受新京報採訪時介紹説,1990年國務院出臺的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》提到,居住用地使用權出讓最高年限是70年。1994年的城市房地産管理法規定,70年的土地使用權到期時,使用者需提前一年申請續期,否則國家無償收回土地使用權。到了2005年,物權法又規定,住宅建設用地使用權期間屆滿,自動續期。

對於上面的不同表述,王衛國表示,不同時間制定的法律法規等,對問題的認識存在歷史局限性。這使得各部法律間存在不統一、甚至相互抵觸的情況。在法律碎片化的情況下,人們了解法律、適用法律存在不便。因此要通過法典的方式,對長期形成的法律資源梳理、整合,統一起來。

目前,關於住宅用地使用年限續期的法律依據主要是《物權法》第一百四十九條。規定住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。非住宅建設用地使用權屆滿後的續期,依照法律規定辦理。此類土地上的房屋及其他不動産的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

通過梳理上述政策可以看出,住宅70年土地證到期後怎麼辦?仍然缺乏相關操作細則。“自動續期”如何操作?續期是否繳費?如何繳費?為此,業內人士呼籲相關法律法規儘快同步跟進完善。

對此,北京市社會科學院國際交流中心負責人、法治研究中心主任韓忠亮教授認為,民法典僅給出的原則性的規定是給後續相關法律、行政法規留有空間。從目前來看,是希望等相關法律或行政法規成熟後再處理。根據民法典,對於住宅70年土地證到期後自動續期這一説法引起兩種不同理解,一種是通過收取費用來續期,另一種是無償續期。

溫州用過渡性辦法解決土地證到期問題

中國房改從1998年開始,目前絕大多住房還遠未到期,沒有涉及土地證到期這一問題,這也為後續法律、行政法規的制定提供了時間。

不過,早在2016年4月,浙江溫州部分20年的住宅土地使用權到期,市民在辦理交易時被告知土地續期需幾十萬手續費,當時引起一片譁然。也是從那時起,土地證到期問題才引起重視。

雖然物權法規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期,但是並沒有給出一個具體可操作的細則,這樣的不確定性令當時一些業主産生恐慌情緒,尤其是手上持有房産的人,擔心70年産權大限續期收費問題,而續費的多少可能影響市場對房價的預期。

於是在2016年11月,中共中央國務院發佈了《關於完善産權保護制度依法保護産權的意見》,提出要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財産長久受保護的良好和穩定預期。

而在當時,為了解決溫州市住宅土地使用權20年到期問題,國土資源部、浙江省國土資源廳組成聯合調研組赴浙江省進行調研。並在2016年12月給出了處理結果,採取“兩不一正常”的過渡性辦法處理。也就是“不需要提出續期申請,不收取費用,正常辦理交易和登記手續”,涉及“土地使用期限”,仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

對於上述的處理辦法,國土資源部還表示,主要考慮便民利民,在相關法律安排出臺前,由地方根據本地實際先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題,來維護群眾的權益,解決行政管理部門在房地産交易和不動産登記等工作中遇到的操作難題。

發生過相似事件的城市還包括深圳、青島。早在2006年深圳就出現商業用地20年使用權到期的事情。為此,2004年,深圳在《深圳市到期房地産續期若干規定》中明確,未超過國家規定最高年限的土地,續期時補交地價款,數額為相應用途公告基準地價的35%。

專家建議:住宅70年後“以稅代費”續期

溫州及深圳的案例僅限于未超過國家規定的最高年限的土地,由於各個地方的情況不同,土地使用性質不同,解決的辦法也不同。但是圍繞住宅建設用地使用權到期後的自動續期,仍有一串問題待解。

事實上,自動續期是否應該交費?怎麼交?觀點不一。一種觀點認為,土地出讓金制是一次性收取,如果續期以後再續費,對於老百姓不公平。而對於土地使用權到期後,如果續期需要收取費用,有人提出不能按照現行的地價來補交當時的地價。還有觀點認為,按20年期限收取的土地出讓金,而到期後免費續期到70年,對於交納70年土地出讓金的人來説又不公平。

“這不僅僅是法律問題,更是一個經濟問題,要考慮到國家的財政收入、經濟發展形勢、居民的房屋擁有率等諸多因素。”蘇州大學王健法學院教授、副院長程雪陽在接受媒體採訪時建議,必須分類處理,比如一定面積(比如50平方米或60平方米的面積)的住宅應自動無償續期70年。

韓忠亮則表示,可以採用“舊房老辦法,新房新辦法”,對於新房可以考慮借助國際經驗。目前,部分國家是通過收取階梯稅費的方式來實現房屋持續使用的問題。使用多少年就交多少年的稅費。這樣就不存在續期以及續費的問題。同時,可以保證房屋的居住屬性,防止炒作。

楊立新則對不同情況給出了不同的建議。他表示,不夠70年的,到期後必須都續期到70年;70年到期後自動續期,相當於住宅建設用地使用權是一個無期限的物權,即一次取得永久使用,國家不必每次續期每次都收費;而到期後經過自動續期變成永久性建設用地使用權之後,應當確定使用權人與國家所有權人之間的關係,可以考慮收取必要而不過高的稅金,採用以稅代費的處理方法,但這應當經過立法機關立法決定。

暫時來看,住宅70年到期後事宜並非燃眉之急,相關的法律、行政法規仍在醞釀階段。但其對於住宅市場的潛在影響時刻存在著,也牽掛著所有房屋所有權人。

新京報記者 袁秀麗

(責任編輯:崔瑞婷)
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