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新型城鎮化成房地産業新風口

從高速度轉向高品質發展,人口、資金等産業要素加速向中心城市集聚

發佈時間:2020/5/29 11:08:16 | 來源 :南方日報

種種跡象表明,新型城鎮化建設將成為今年投資重點之一。

今年的政府工作報告雖再次重申了“房住不炒”的房地産政策總基調,要求因城施策,促進房地産市場平穩健康發展。但與此同時,報告還提到,要深入推進新型城鎮化,改造城鎮老舊小區3.9萬個,支援加裝電梯;要發揮中心城市和城市群綜合帶動作用,培育産業、增加就業。完善便民設施,讓城市更宜業宜居。

業內人士指出,上述提法將預示著我國城市發展戰略的重大變化。新型城鎮化把重心放在城市群、都市圈的發展,無疑將改變中國現有城市格局,推動産業、人口、資金等要素不斷向中心城市集聚。對於房地産來説,新的風口已經出現。

●南方日報記者 馮善書 葛政涵

回顧▶▷

城鎮化率僅60%存較大發展空間

20世紀90年代開始,中國城市化正式進入發展快車道。

近年來,我國城鎮化率持續增長,推動農村人口涌向城市,農村居住人口和農業從業人員將大幅下降。數據顯示,2019年我國城鎮常住人口84843萬人,比上年末增加1706萬人;鄉村常住人口55162萬人,減少1239萬人。同時,中國城鎮化率從1990年的26.44%持續上升到2019年的60.60%。目前,中國城市數量已經達到672個,具有百萬人口的城市就達到130個。廣東作為我國除北京、上海和天津三個直轄市以外城鎮化率最高的省份,全省城鎮常住人口已超過8225萬人,常住人口城鎮化率甚至達到了71.40%。

在城鎮高速發展的近三十年,中國的房地産業可謂一路同行,為解決城鄉居民的住房問題作出了不可磨滅的貢獻。根據最新統計數據,全國城鎮每人平均住房建築面積已超過40平方米,住房條件不斷得到改善。2019年全年,我國房地産開發投資完成1321.94億元,累計增長9.9%;全國新房開工面積為227154平方米,同比增長8.5%;竣工面積95942萬平方米,同比增長2.6%。在房住不炒、因城施策的背景下,2019年,全國商品房銷售面積171558萬平方米,同比略有下降,但全國商品房銷售金額卻達到了159725億元,同比增長6.5%,全年銷售均價9310元/平方米,同比增長6.6%。

儘管去年中國城鎮化率首次超過了六成,但與發達國家的城鎮化率相比,還有不小差距,這也為未來幾年的持續增長留下了足夠的想像空間。

新型城鎮化是以城鄉統籌、城鄉一體、産業互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特徵的城鎮化,是大中小城市、小城鎮、新型農村社區協調發展、互促共進的城鎮化。事實上,從2014年底開始,我國便先後啟動了三批國家新型城鎮化綜合試點。2019年政府工作報告中明確提出,促進區域協調發展,提高新型城鎮化品質。當年,國家發改委正式發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》,提出了深化戶籍制度改革、促進大中小城市協調發展等任務。

風向▶▷

重心向中心城市、都市圈和城市群發展

隨著新型城鎮化的加速推進,中國的城鎮化進程也正式轉入了下半場。

進入下半場,意味著我國的城鎮化發展將從高速度向高品質轉變,中心城市、都市圈和城市群正成為新的發展戰略,周邊地區在共同前進的帶動下也將步入發展快車道,這也對住宅地産、産業地産等産業的發展作出更高要求。

有學者指出,城鎮化當然要圈地擴容、要蓋樓建房,但是中國的新型城鎮化,顯然不是房地産化。新型城鎮化的核心應該是人的城鎮化,必須以推進“民生”為核心目標。對房企來説,應該清醒意識,“跑馬圈地、坐等升值”的投機炒作式早已不可持續,未來發展重心應該回到如何在新型城鎮化中踐行“民生房企”的責任。

2020年的國務院政府工作報告明確提出,加強新型城鎮化建設,大力提升縣城公共設施和服務能力,以適應農民日益增加的到縣城就業安家需求,深入推進新型城鎮化。發揮中心城市和城市群綜合帶動作用,培育産業、增加就業。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,促進房地産市場平穩健康發展。完善便民設施,讓城市更宜業宜居。

“政府工作報告有關房地産政策的表述中,字裏行間透露出的民生地産涵義更為強烈,為下階段房地産調控與發展指明瞭方向。”廣東省房地産行業協會會長王韶向南方日報記者表示,房地産業作為國家經濟重要的組成部分,維護市場穩定是人心所向、大勢所趨,房地産發展只有兼顧民生、服從國家發展大局,方能行穩致遠。

資深房地産觀察人士張大偉提出,儘管我國的城鎮化率已經超過60%,但城鎮化與戶籍城鎮化比例差距卻高達16.22%。這些進城的人口為什麼不能落戶?原因很簡單,就是因為在城裏沒有買房子。而根據此前國家相關規劃文件,到2020年,戶籍人口城鎮化率年均提高1個百分點,年均轉戶1300萬人,到2020年全國戶籍人口城鎮化率要提高到45%。從未來發展看,目前全國大部分城市的人才政策,均只考慮到了用降低門檻吸引人才,但大部分城市並沒有留住人才的措施。這種情況下,吸引來的人才基本都是購房者。對於這些城市來説,人才對應的應該是産業,人才對城市的作用也應該是在産業,而不是房地産。

記者了解到,雖然廣東在全國屬於城鎮化率比較高的省份,尤其是珠三角,常住人口城鎮化率已經向發達國家看齊。但有研究指出,廣東省也是我國城鎮化率最為失衡的省份,前五名的深圳、佛山、東莞、珠海、中山,城鎮化率均在85%以上。其中最高的深圳,城鎮化率接近100%;反觀後五名的肇慶、河源、湛江、茂名、雲浮,城鎮化率均不及50%,最低的雲浮市城鎮化率為41.2%,不到第五名中山市的一半。

廣州、深圳等珠三角核心城市,是全國人口持續凈流入最多的城市。然而,在這些流入人口中,有一大部分為農民工,既未在城市落戶,也沒有在城市買房。如何為持續流入的人口解決居住問題,無疑為房地産下一步的平穩發展提供了巨大空間。

前景▶▷

房企聞風而動抓緊佈局轉型升級

新型城鎮化的深入發展為房地産行業帶來新機遇,同時也給房地産企業的未來走向提出了新課題。南方日報記者注意到,包括碧桂園萬科、恒大在內的龍頭房企,早已聞風而動,抓緊佈局。與此同時,各家房企也在發揮自身業務和技術優勢,探索企業轉型升級的道路,為新型城鎮化貢獻企業力量。

碧桂園一直長期看好新型城鎮化的前景。碧桂園董事會主席楊國強曾表示,如今城鎮化還在進行中,憑藉在全國廣泛而均衡的土地佈局,碧桂園已經證明了堅持城鎮化路線所帶來的競爭力,走出了屬於自己的路。

截至2019年底,碧桂園旗下項目已遍佈內地31個省(自治區、直轄市)的200多個地級市,擁有的權益可售資源約為24181億元,97%的權益貨值位於常住人口50萬人以上的區域,93%位於人口流入區域,與未來的人口流動趨勢向切合。

與此同時,碧桂園還注重在新型城鎮化過程中摸索建築行業未來,並用“建築機器人+裝配式建造”的模式探索生産方式變。作為全國政協委員的楊國強,在今年提案中提到建立完善建築機器人政策標準體系,加快建築業轉型升級。他認為零接觸、智慧化的智慧建造機器人能夠解決施工安全和效率,以及房屋品質和成本等問題,建議完善建築機器人行業標準體系,健全監管機制,並引導建築機器人快速試點試用。

萬科將實踐新型城鎮化的重點放在具體項目的實踐之中。2019年7月,位於浙江杭州的良渚古城遺跡被聯合國教科文組織列入《世界遺産名錄》,由萬科打造的良渚文化村有部分區域正位於遺跡的保護區範圍內。這個從2000年開始開發建設的小鎮,成為萬科一手打造的“新型城鎮化”標桿,已經成為不少特色小鎮的“經典教材”,也成為萬科各項業態的試驗田。

如今,萬科在這裡更多地承擔著服務者的角色,並將著眼點放在更加廣義的“良渚文化村”上,希望依託世界文化遺産,打造更加複雜的複合業態。

在萬科董事會主席鬱亮看來,中國城鎮化進程空間巨大,萬科要從城鄉建設與生活服務商戰略出發明確發展方向。而萬科已關注到城鎮化過程逐漸進入第二階段,城市發展逐漸趨於成熟。無論從客戶需求端,還是土地供應端來看,增量都在趨於收斂,對存量價值的挖掘變得日益重要。

恒大選擇將新型城鎮化與脫貧攻堅充分結合。在對接幫扶的貴州畢節,恒大採取易地搬遷扶貧,在畢節10個縣區建設17個移民搬遷社區及50個新農村,解決全市22.18萬群眾的移民搬遷,同步配建教育、商業等設施,配套適宜搬遷戶就業的産業。

此外,恒大還借助自身多元佈局,在多個領域進行探索。今年5月,恒大與陜西省簽署戰略合作框架協議,雙方將發揮互補優勢,深化文化旅遊、康養、體育、生態、農業等領域合作,促進資源、資本、人才、技術、管理等跨區域融合,推動新型城鎮化建設。

聲 音

廣東省房地産行業協會會長王韶:

民生地産將大有可為

今年的全國兩會,政府工作報告中有關房地産政策的表述引發行業和社會高度關注。廣東省房地産行業協會會長王韶日前表示,房地産業作為國家經濟重要的組成部分,維護市場穩定是人心所向、大勢所趨,房地産發展只有兼顧民生、服從國家發展大局,方能行穩致遠。無論是保就業保民生,還是實現脫貧目標、防範化解風險,都需要維持經濟穩定發展大局,發揮房地産在經濟發展的“壓艙石”作用,維持房地産業穩定發展就是對“保民生”的最大貢獻。

據其分析,隨著疫情影響的逐漸消退,復工復市的加快,以及市場信心的恢復,全國商品房銷售量同比降幅逐月收窄,市場恢復程度總體好于預期,這主要是房企普遍加大了促銷力度,疫情初期積壓的購房需求得到了有效釋放。與此同時,4月以來頭部企業積極補充熱點城市尤其是主要城市群、都市圈的土地儲備,土地市場呈現強勢反彈態勢。

在王韶看來,就目前而言,一線熱點城市供求矛盾仍比較突出,二線城市供求相對平衡,三四線城市供大於求。房地産市場距離“穩定”的目標依然任重道遠,房地産企業必須充分估計困難、風險和不確定性,切莫掉以輕心!

雖然政府工作報告直接提及房地産的話語不多,但要求加快推進城市群發展、粵港澳大灣區、新型城鎮化、老舊小區改造,以及保市場主體、優化民營經濟發展環境等,都為房地産業持續穩定發展創造了良好環境、提供了強大動力。

王韶還表示,此次報告明確“深入推進新型城鎮化。發揮中心城市和城市群綜合帶動作用,培育産業、增加就業”“完善便民設施,讓城市更宜業宜居”,意味著新型城鎮化發展將進一步為房地産發展提供持續的市場需求,同時房地産發展又將帶動更多産業發展、增加更多就業機會,從而形成良性迴圈發展。

南方日報記者 馮善書

(責任編輯:崔瑞婷)
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