高處，要勝寒，更要站穩。

五年時間，新城控股（601155.SH）的銷售業績增長近八倍，由319億增至2708億，強勢挺進房企銷售榜TOP10。尤其是2017年和2018年，新城控股的銷售業績在突破1000億之後，又用短短一年時間業績增長近千億至2210億。

數據來源：新城控股年報

2019年對新城控股來説是個不小的挑戰，但新城控股依然以22.5%的增長率，超額完成銷售目標至2708億，累計銷售面積約2432萬平方米，同比增長34.21％，增速位列2019年度十強房企第二。根據克而瑞資訊集團(CRIC)統計，新城控股2019 年度銷售金額及銷售面積位列行業第 8 位。

對於2020年，考慮到疫情對一季度銷售的影響，新城控股審慎地將銷售目標定在2500億元。保持適度規模增長之際，新城控股追求高品質、穩健、可持續增長，這也將是其長期堅持的戰略路徑。“通過增加項目合作、降低權益比等，有機會衝擊2800億甚至3000億元全口徑銷售額，但如此做意義不是太大。公司會以資本回報為核心，聚焦利潤。2500億元的銷售目標背後是公司更為關注增長的品質。” 新城控股董事長兼總裁王曉松在業績發佈會上指出。

“穩”將成為今後幾年新城控股發展路上的關鍵詞。

“住宅+商業”優勢凸顯 租金收入近乎翻番

獨木有難支，雙輪傍地走。

2019年，新城控股超額完成年度銷售目標，主要得益於其“住宅+商業”雙輪驅動戰略。

住宅方面，新城控股2019年蘇南區域實現簽約、回籠的雙百億突破，蘇州、上海、杭州、南京、天津、 北京、寧波等區域也相繼實現百億以上銷售目標。值得注意的是，新城控股在江蘇、天津、河北市場佔有率位列前十， 在常州、淮安、湖州、鎮江、蘇州等地的市場佔有率更是位列 TOP5，體現了公司戰略佈局與區域深耕的成效與重大意義。 

2019年新城控股實現營業收入858.47億元，同比增長58.58%；歸屬於上市公司股東的凈利潤126.54億元，同比增長20.61%；扣非歸母凈利潤99.8億元，同比增長31.4%。

來源：新城控股年報

在新城控股2019年858.47億元的營業收入中，房地産開發與銷售仍佔據主力位置。其中，房地産開發銷售本期實現營業收入803.22億元，較上年同比增加58.00%;公司物業出租及管理實現營業收入40.69 億元， 較上年同比增加 92.28%。

圖片來源：雪球

值得關注的是，雖然新城控股的物業出租及管理在總收入中的佔比為4.81%，但是其增長幅度近乎翻番，達到92.28%，超額完成2019年初制定的40億收入目標。同時，新城控股物業出租與管理業務在2019年的毛利率達到67.56%，遠高於房地産開發銷售的30.98%和新城控股整體的32.64%。

數據來源：新城控股年報 圖片來源：雪球

新城控股的商業板塊造血能力正在加強。年報顯示，2019年全年21座吾悅廣場滿鋪開業。截至2019年底，累計開業63座吾悅廣場。吾悅廣場已開業面積共590.62萬平方米，同比增長51.44%，平均出租率達99.16%。

截至2020年3月底，新城控股已在全國佈局124座吾悅廣場。年報顯示，疫情期間，為了與吾悅廣場品牌商戶共渡難關，新城控股兩次推出租金減半政策，覆蓋商戶租期共計67天，預計減免租金收入總計達到5億元。

同2020年2500億銷售目標一起制定的，還有新城控股計劃新開業吾悅廣場30座、到2020年底開業總數達到93座，全年租金及管理費收入目標為55億元。

“疫情期間，吾悅廣場給予商戶67天的租金減半優惠。2020年商業收入的目標，已經綜合了租金的減免及疫情對商場後續運營的影響，管理層有信心完成目標“，新城控股董事兼聯席總裁曲德君分析道。

談及商業的未來發展，王曉松坦言，“未來，新城在住宅與商業方面的比重仍然是2：1，不會重商業而輕住宅。這個比例，可以讓住宅與商業在某種程度上實現對衝，進一步降低公司運營的整體風險。”

現金短債比超2 凈負債率大幅降至16.36% 

業績大步向前的新城控股，也在嚴防自身出現肌肉拉傷。

2019年，新城控股在實現業績的同時，穩步降杠桿、積極拓寬融資渠道、不斷強化現金管理。

數據來源2019年年報 圖片來源：雪球 

年報數據顯示，新城控股剔除合同負債和預收款項後的資産負債率為76.53%，與去年同期基本持平。

而衡量杠桿水準的另一財務指標凈負債率則由2018年的49.21%大幅下降32.85個百分點，至16.36%。為此，王曉松解釋道，對於房企來説，凈負債率過高、過低都是不合理的，未來希望公司的凈負債率保持在合理區間之內，例如40%-70%之間。

截至報告期末，由於預售回籠情況較好，2019年新城控股持有貨幣資金639.41億元，遠高於一年內到期的有息負債306.02億元(不含控股股東關聯借款)。公司在手現金完全能夠覆蓋短期債務，現金短債比超過2倍。

同時，2019年新城控股經營性活動産生的現金流量凈額達到435.8億，同比大增1041%。這些數據表明，公司流動性充裕，且具備較強的償債能力。

來源：新城年報

2019年，新城控股加權平均凈資産收益率為36.86%，扣除非經常性損益後仍達到20.07%，均位居行業前列。

來源：新城年報

融資方面，2019年新城控股在中國銀行間市場先後發行中期票據、超短期融資債券和資産支援票據，共募集資金31.58億元;在上交所平臺完成公司債券的發行，募集資金21億元;在境外通過發行高級美元債券，募集資金9.5億美元，為公司的高速發展提供了穩定的資金支援。

截至報告期末，公司整體平均融資成本為 6.73%，低於行業均值。 

區域深耕效果顯現 土儲結構日趨均衡

新城控股立足長三角，持續拓展和深耕其他重點城市群，控制城市能級，投資佈局更加均衡，應對週期輪動和市場風險的能力進一步提高。

2020年，公司計劃新開工項目90個，新開工建築面積1665.08萬平方米，其中，住宅項目867.34萬平方米，商業綜合體項目797.74萬平方米。公司計劃竣工項目225個，預計竣工總建築面積3596.53萬平方米，其中，住宅項目2556.52萬平方米，商業綜合體項目1040.01萬平方米。

兵馬未動，糧草先行。在拿地方面，基於對土地市場窗口期的適時把握以及依託吾悅廣場商業綜合體拿地優勢，新城控股的投資結構亦在進一步優化。

年報顯示，新城控股2019年全年共計新增土地儲備72幅，總建築面積2508.47萬平方米，平均樓面地價為2421.48元/平方米，商業綜合體項目新增 1443.75萬平方米。

總土儲方面，截至2019年12月31日，新城控股在全國105個大中型城市合計擁有土地儲備12400萬平方米，其中一、二線城市佔比38.30％，長三角區域三、四線城市佔比36.00％，土儲結構日趨均衡。 

2020年初，新城控股亦在積極補倉，以實現進可攻退可守。2020年1-3月份，新城控股通過競拍或合作方式至少新增9個項目，分別位於江蘇宿遷、廣東肇慶、貴州貴陽、山東新泰、雲南保山、雲南昆明、江西南昌、江蘇連雲港、河南鄭州等城市，累計新增建築面積約334萬平方米。 

年報顯示，新城控股擬向全體股東每10股派發現金紅利17元（含稅），預計派發的現金紅利共計38.34億元。依靠持續穩定的盈利能力，新城控股通過較高比例的分紅派息，給予投資者以豐厚回報。 

對於未來不確定的高速成長，新城控股似乎更偏愛確定的穩健成長。