2020年3月23日早間，綠城中國（03900.HK）發佈2019年業績公告，比其計劃發佈公告的時間晚了兩天。即便如此，資本市場還是用腳投票，業績一齣，股價也跟著下挫。

自去年7月宋衛平從綠城中國退休後，外界不僅對綠城中國充滿期待，也對新任管理層給予厚望。從綠城中國的股價表現來看，2019年的業績似乎未達投資人預期。

銷售規模突破2000億元 增速相當於2017年水準

根據業績公告，2019年，綠城中國合同銷售金額突破2000億元，達到2018億元，較2018年增長29%。

從1000億到2000億，綠城中國用了3年時間。2016年綠城中國實現合同銷售金額1139億元，增速達58.4%； 2017年及2018年的銷售增速分別為28.4%、6.9%。業績公告顯示，2019年綠城中國銷售增速雖為29%並有回暖跡象，但也僅僅達到2017年的增速。

來源：業績公告

根據綠城中國業績公告，在2018億元的銷售業績中，投資類項目合同銷售金額為1354億，代建項目合同銷售金額為664億，佔比分別為67.1%和32.9%。

值得注意的是，綠城中國2019年合同銷售超過50億元的單個城市達9個，杭州、寧波、北京等城市錄的合同銷售超過100億元。投資項目整體去化率68%，總體銷售回款率維持在87%，這也加快了綠城中國的現金回流。

此外，綠城中國將2020年銷售目標定為2500億元，相比2019年2000億目標增長25%。為此，綠城中國董事局主席及行政總裁張亞東在業績會上透露了2021-2025年5年的銷售目標，到2025年實現銷售規模5000億，傳統的房地産開發重資産部分實現3500億，輕資産代建業務部分實現1500億，綠城業績平均每年以15%的速度增長。

據綠城中國公告顯示，2020年前兩月，綠城中國總合同銷售金額約101億元，同比減少約24.63%，僅完成2500億銷售目標的4%。雖受疫情影響，但綠城中國並未對2020年整體銷售目標做調整。張亞東指出，“受疫情影響，上半年對房地産市場的影響較大，未來要看境外疫情的解決情況，但現在我們依然按照這個目標努力爭取。”

陣痛仍在持續 盈利水準亟需提升

令投資人失望的是，綠城中國銷售規模的大幅上漲，並未帶動營業收入同步增長。相比29%的銷售規模增速，綠城中國2019年營業收入的增速僅有2.1%。其中，物業銷售收入544.33億，佔總收入的比重達88.4%，與2018年的552.74億元相比下降8.41億元。

來源：業績公告

實際上，營業收入的漲幅微弱，與綠城中國在2019年的結轉面積有直接關係。據悉，綠城中國物業2019年收入結轉面積下降42.3萬平方米，降幅高達12.5%，直接導致物業銷售收入下降。

公告顯示，2019年綠城中國毛利率為25.4%，較2018年的22.8%增長2.6個百分點。凈利潤率約為6.39%，較2018年的3.94%增長2.5個百分點。雖出現不同程度的增幅，但與其他同規模房企相比，這一盈利水準，難言樂觀，盈利能力亟需提升。

同時，2019年綠城中國收購上海新湖房地産共計35%的股權，該收購直接為綠城中國增加2.12億元的凈利潤。

來源：業績公告

業績報告顯示，綠城中國已經連續三年計提撥備，2017年計提9.9億元、2018年計提了約17億元、2019年計提減值虧損約13億元。2019年，綠城中國受減值撥備及永續債的影響，剔除永續債分紅後的實際歸母凈利約11.93億元，對應實際歸母凈利率不到2%，盈利不及預期。

為此，在財務方面，綠城中國今年將更聚焦利潤，關注在限價情況下的利潤表現。張亞東表示，2016年、2017年項目在拿地時並未限價，銷售時限價後導致部分項目虧損。2020年，在綠城風控體系方面，綠城將關注投資前的風險識別和投資後的管控。

2020年投資規模達2500億元 綠城管理分拆上市提速

與2020年2500億銷售目標同時提出的，還有綠城中國2020年2500億的投資規模。

根據業績公告，綠城中國2019年新增項目共計54個，總建築面積約為1236萬平方米；總土地成本／收購金額約691億元，預計新增可售金額達2057億元。

來源：業績公告

總的土地儲備方面，截至2019年12月31日，綠城中國共有土地儲備項目142個(包括在建及待建)，總建築面積約3873萬平方米，總可售貨值約5960億元，一、二線城市的土地儲備總可售貨值佔比達73%。

來源：業績公告

綠城中國最新拿地情況顯示，2020年前兩個月，在北京、杭州等10個城市累計獲得13宗地塊，預估貨值近600億元。

來源：業績公告

根據業績公告，展望2020年，綠城中國整體可售貨源約1696萬平方米，整體可售金額約3583億元。

此外，2019年，綠城中國代建業務規模加速擴展，全年新增項目72個。截至2019年12月31日，綠城中國代建管理項目合計達260個，總建築面積約6754萬平方米，預計總可售金額約3,689億元。

值得關注的是，不久前綠城管理集團已經在港交所遞表，綠城管理的代建業務終於走到了最為關鍵的一步。如果上市成功，綠城管理將成為中國代建第一股。

業績會上，綠城中國執行總裁郭佳峰表示，綠城管理上市可以確立綠城中國代建業務的龍頭地位，受到資本加持後，融資渠道和資本代建業務也會進一步擴展，進而支援綠城中國銷售規模的增長。