3月24日，遠洋集團（03377.HK）發佈2019年業績公告。對遠洋集團而言，2019年既是第四步發展戰略的收官之年，同時也是第五步發展戰略的起始之年。在2019年，遠洋集團的銷售規模再創新高，盈利能力不斷提升，整個財務結構也隨之優化。

伴隨新冠肺炎疫情來襲，全球經濟受到嚴重衝擊，房地産行業也不例外。為此，遠洋集團一方面積極應對疫情，另一方面啟動線上看房通道，涉及44個城市共75個項目。

銷售額突破1300億元 毛利穩步增長

進入白銀時代，房地産行業的調控節奏不再是短週期，轉而升級為長週期。在中央“穩房價、穩地價、穩預期”的要求下，房地産行業的調控仍以穩為主。其中，中央注重底線管理和預警管理，各地政府通過“一城一策”的方式，因城施策、分類指導。

儘管市場環境日趨嚴峻，但是繼2018年首次跨入千億陣營後，遠洋集團在2019年的銷售規模再上層樓。公告顯示，截至2019 年12月31日，遠洋集團（包含合營企業和聯營公司）的協議銷售額達到1300.30億元，較2018年同期的1095.10億元增長19%。在2019年，遠洋集團的協議銷售樓面面積為634.66萬平方米，較2018 年的516.87萬平方米增長23%。剔除車位銷售，遠洋集團的平均銷售價格由2018年的每平方米2.29萬元降至2019年的每平方米 2.17萬元。

此外，在2019年，遠洋集團竣工的總樓面面積和竣工的總可售樓面面積分別約為441.90萬平方米和357.90萬平方米，較2018年分別增加52%和41%。期內，遠洋集團共購入34幅土地及3個成熟項目，總樓面面積及應佔權益面積分別為450.80萬平方米及244萬平方米。從遠洋集團的總土儲量來看，可以滿足未來3-4年的發展。

來源：遠洋集團2019年業績公告

隨著銷售規模不斷擴大，遠洋集團的盈利能力有所提升。據悉，遠洋集團在2019年實現營業額509.26億元，同比增長23%；實現經營溢利（不包括投資物業公平值收益）105.02 億元，同比增長14%；實現毛利102.22億元，同比增長23%，其中毛利率為20%，與2018年持平。與此同時，遠洋集團的公司擁有人應佔溢利為26.56億元，核心利潤為20.84億元，每股基本溢利為0.349元。

盈利能力的增長，與土地成本不無關係。期內，遠洋集團物業開發業務的平均土地成本（不包括車位）從2018年的6400元/平方米下降至5400元/平方米。為此，遠洋集團表示，土地成本下降，主要是由於2019年有較多位於二線城市的項目結轉，其對應的土地成本相對較低。

與此同時，物業開發業務的平均建築成本也有所下降。與2018年的6300元/平方米相比，2019年降至5700元/平方米(不包括車位)。主要原因是2018年有較多高端項目結轉，例如北京天著春秋、北京遠洋LA VIE等。

來源：遠洋集團2019年業績公告

從遠洋集團的業務構成來看，物業開發的營業額為431億元，同比增長21%；物業投資的營業額為6.78億元，同比下降37%；物業管理的營業額為12.49億元，同比增幅為11%；其他房地産相關業務的收入為58.99億元，同比增幅達58%。

值得注意的是，物業開發仍是遠洋集團的核心業務。與其他業務相比，遠洋集團通過物業開發取得的營業額在總營業額中的貢獻最大，佔比為85%。期內，86%的物業開發收入來自於五大城巿群，這一數據在2018年為79%。

截至2019年年底，遠洋集團持有的經營中投資物業超過18個，其中以寫字樓為主。隨著遠洋集團對商業物業的營運能力顯著提高，其租金收入可為集團貢獻持續而穩定的現金流。

財務狀況持續優化 融資優勢愈加明顯

縱觀整個2019年，在融資政策不斷收緊的背景下，房地産企業的融資受到了層層遞進式的管控，增量融資難度明顯增大。為保證自身流動性，房企紛紛採取加快週轉、快銷快回的方式回籠資金。

與其他房企相比，遠洋集團在2019年的財務狀況相對穩健。數據顯示，截至2019年年底，遠洋集團的凈借貸比率為77%，現金資源總額為335.66億元，整體融資結構更為合理。

來源：遠洋集團2019年業績公告

截至2019年年末，遠洋集團的貸款總額為839.07億元。其中，1年內到期的貸款為92.95億元，在貸款總額中的佔比為11%，較2018年下降6個百分點；1年至2年內到期的為297.66億元，佔比35%；2年至5年內到期的為295.80億元，佔比為35%；5年以上到期的為152.66億元，佔比為19%。總體來看，遠洋集團的短期借款佔比較低，不足20%；長期借款佔比較高，債務結構整體合理，長短期償債壓力趨弱。

隨著房地産行業的金融屬性不斷增強，得金融者得天下。受房地産市場宏觀調控政策的影響，遠洋集團的加權平均利率雖然在2019年上升至5.50%（2018年為5.38%），但仍處於行業低位。

加之，國際兩大信用評級機構均給予遠洋集團的主體信用評級為投資級，這也註定遠洋集團的融資能力優於其他房企，融資成本相對較低。在2019年，遠洋集團多次把握融資市場企穩的窗口期，及時進行低成本融資，優化集團債務結構。例如，遠洋集團分別於 3 月發行了公司債共計人民幣29 億元，5 年期及 7 年期利率分別為 4.06%及 4.59%,以及于 8 月發行了總額為 6 億美元 10 年期境外高級美元債券，票面利率為 4.75%。此外, 遠洋集團于 2020 年 1 月發行了 4 億美元 10 年期美元債, 票面利率為4.75%, 再次鎖定超長年期低成本資金。

隨著遠洋集團有息負債規模得到合理控制，資産的品質也隨之提升，為所有業務的發展注入了更多活力。