新型冠狀病毒感染疫情席捲全國，在疫情關鍵時刻，仲量聯行華北區研究部及時做出解讀並作系列報告分享，這是第一篇關於北京商業地産的影響初判，與諸位分享討論。

2020年的春節註定讓中國銘記，我們剛剛經歷了2019年“經濟不確定性”所帶來的種種變化，又迅速面臨開年第一隻“黑天鵝”——新型冠狀病毒感染疫情。局勢的變化讓中國人在春節期間由走親訪友變為“線上拜年”，本該舉國歡慶的節日氣氛變成抗擊肺炎、共同戰“疫”的全民關注。全國交通運輸、消費市場、經濟活動均受疫情衝擊。房地産市場相繼傳出消息，住宅開發商暫時關停售樓處，而多家零售運營者則減租、免租，與商家共度難關。在此時期，探索疫情對經濟、社會，特別是對我們所處的商業地産市場的潛在影響將格外關鍵。

天災、疾病、戰亂等獨立社會事件在所有經濟預測模型中被視作外生變數，它具有突然性、偶然性、不可預測性的特徵。這一次的疫情也正是這樣的一宗“黑天鵝”事件，並已開始對經濟和生活産生重大影響。對於剛剛經歷了2019年的壓力和挑戰的北京市場，不少辦公樓業主直呼此次新冠疫情使得市場形勢“雪上加霜”。此次研究，我們首先將著重分析北京市非典時期的經濟市場情況，並與本市當前環境進行對比，隨後對北京辦公樓市場需求行業進行針對性研究，最後將闡釋對業主所進行的訪談調查，希望對各位作出市場研判有一定幫助。

一、“非典”年北京顯著受挫，本次疫情風險程度或更高

本次新型冠狀病毒疫情所帶來的經濟和市場影響，預計與2003年非典時期的表現將多有可比之處。因此，將當前經濟、市場環境與2003年進行對比，有助於我們更好的分析和理解北京可能面對的挑戰與市場趨勢。目前，已有多篇相關的全國性經濟數據分析，因此本文將聚焦北京市，探討北京所受經濟社會影響。

第一，北京市經濟體量已番十倍，但增長動能放緩，本次疫情風險程度或更高，市級針對性政策扶持尤為重要。

2003年北京市地區生産總值僅約3,700億元，而16年後，全市2019年實現地區生産總值3.5萬億元，經濟體量達到“非典”年的10倍。通過十餘年的發展，北京當前經濟實力遠遠高於2003年水準，應對內外部變化和危機挑戰的能力不可同日而語。在經濟環境原已面臨內外部雙重壓力與挑戰的基礎上，本次疫情進一步加深了製造、投資、消費等行業所面臨的壓力，風險程度與2003年的非典疫情相比或將更高。因此此次抗壓能力、經濟及産能恢復速度有望優於全國其他省市，進而有助於北京保持穩健的基本面。

但是，我們同時也應看到，當前中國經濟已進入增長動能放緩、經濟結構調整的“由增量轉向增質”的轉型階段。2019 年，受經濟下行壓力影響，北京市全年GDP 增速最終落在6.1%（同比下降0.5 個百分點）；而2020 年北京市預期全市承壓企穩，增長目標設定為6%左右。隨著當前經濟壓力持續，加之開年突發疫情，局勢尚在變化中，英國經濟學人智庫（EIU）預測本次疫情對中國2020 年GDP 增長率的影響將達到0.5-1.5 個百分點，下行將集中於今年一、二季度。在經濟環境原已面臨內外部雙重壓力與挑戰的基礎上，本次疫情進一步加深了製造、投資、消費等行業所面臨的壓力，風險程度與2003 年的非典疫情相比或將更高。

第二，非典期間北京短期受挫更為迅猛，疫情過後回升速度較緩。

整體而言，2003年的“非典”疫情于2月春運期間開始初步傳播擴散，3月進入集中爆發期，並於6月解除。通過上圖可見，全國經濟主要在2003年第二季度受到明顯影響，GDP增速下降約2個百分點，但下半年運作較快回歸正軌，全年增速達10.0%，同比增長約1個百分點，全國整體經濟仍保持增長加速的大趨勢。

但是，北京為“非典”疫情集中的主要區域，因此全市受疫情影響明顯大於全國整體情況，不僅短期所受衝擊更為顯著，而且全年整體增勢受挫放緩。2003年非典集中爆發之前，北京GDP開年錄得12-13%的增長率，表現強勁。但受疫情影響，二季度增速環比大幅下降3.4個百分點，降至9.6%（而上一年同期，經濟增速上提約2個百分點）。此後，隨著疫情結束，全市經濟活動逐步恢復，但經濟增勢未見大幅回升，于三季度末微升至10.0%。而全年北京GDP增長率僅達10.5%，同比僅微增0.1個百分點，全市經濟增長水準較去年同期持平，未能如全國整體經濟表現一般迅速恢復上漲勢頭。2003年全年，北京經濟運作呈現出“高開—下行—微幅回升—基本持平”的趨勢。

而今年，雖然北京並非疫情最為集中爆發的區域，但本次疫情已為全國性公共衛生事件，延長假期、停産停工、限制交通出行等全國性防疫部署對各省市均會産生顯著影響。截至2月3日17時，北京市確診病例已達212例，在全國省市中居中高水準。由於北京人口遷移相對活躍、人流相對密集，因此本市疫情防控形勢較為嚴峻，預計疫情所帶來的經濟、社會和市場壓力較高。因此，今年北京經濟運作趨勢是否能在短期受挫後快速回彈，亦或將承壓進一步下行，仍有待觀察。

第三，本次新冠疫情期間，北京市需制定較2003年更有力的支援性政策，並重點扶持中小型企業。

2003年非典時期，北京自5月中旬起陸續推出多項舉措，明確針對受疫情影響營業額下滑幅度達50%以上的餐飲、酒店、旅遊和交通運輸行業（不含商業零售業），包括半年期減稅（含營業稅、個稅和部分房産類稅）、減費、部分緩繳社保、提供貼息貸款等；並針對部分製造業提供補助，包括對汽車製造業等現代製造業提供貼息貸款，以及加大對出口企業補助。

而本次新冠疫情期間，隔離防護、停工停産等措施顯然更為嚴格，預計會短期內對經濟活動所施壓力將更為明顯，當然在一定程度上也有助於限制疫情影響範圍、縮短疫情對經濟運作的影響時間。預計政府將在非典時期政策經驗的基礎上，不斷出臺更為廣泛的支援性政策，尤其是重點扶持因短期停工而現金流壓力增長、但融資渠道受限的中小型企業。

2月1日，中國人民銀行等五部門已聯合發佈《關於進一步強化金融支援防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，以加強信貸投放、提供充足流動性，保障本次疫情防控時期實體經濟的金融支援。2月3日起，中國人民銀行開展1.2萬億元公開市場逆回購操作投放資金，以確保貨幣市場平穩運作，流動性較去年同期高9,000億元。預計未來，更多的國家級利好經濟環境的整體性政策，以及針對特定行業的支援性政策，將陸續出臺。

此外，地方政府也須制定、落實針對性舉措，以保證本市企業在疫情期間能合理運作、渡過難關。蘇州市率先出臺了針對中小型企業的十條政策意見，確保小微企業金融支援，實施援企穩崗、部分緩繳社保費等政策，並減免中小企業房租、稅費及延期稅款繳納等負擔。上海也已發佈四條政策，包括延長社保繳費期至疫情解除後3個月，及對企業職工培訓進行補貼。北京2月3日也已發佈數條緩解企業生産經營困難的措施，包括實施靈活用工政策、適當下調貸款利率、解決融資加快續貸、及分行業延長社保徵收期，並鼓勵辦公樓、商城等運營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，要求各區為此類企業提供適度財政補貼。預計在此基礎上，北京市各區、各機構將陸續及時制定更多更具針對性、更為細化的相關舉措， 並著重支援中小微企業在困難時期的發展，如此方能高效有力地應對當前經濟所面臨的結構性和外生性雙重壓力。

第四，相較于非典年，此次疫情時期北京辦公樓市場容錯空間預計更小。

具體到辦公樓市場，非典時期的北京市場僅受到短期影響。甲級辦公樓市場租金在2003 年2- 3 季度分別環比下降3%和4%，而2003 年全年租金水準僅同比下降6%。若排除新項目低價入市等其他影響因素，非典疫情對辦公樓市場租金的短期影響僅為-2%左右。隨著疫情得到有效控制，全市租金水準旋即回調，2004 年北京甲級辦公樓市場租金即錄得同比11.2%的高速增長。雖然市場空置率並未因疫情影響表現出明顯變化，但全市租賃活躍度大幅下降，2003 年北京甲級辦公樓凈吸納量僅4.7 萬平方米，僅為去年同期的37%，是2004 年的24%。

多組數據均表明非典時期，北京甲級辦公樓市場僅發生短期波動，在疫情結束後回歸快速發展軌道，為市場在應對此次疫情時提供信心。但是值得注意的是，當前北京甲級辦公樓所面臨的整體環境和市場規模與2003年大相徑庭，疫情所帶來的影響不能簡單類比2003年的情況。比如，甲級辦公樓市場整體體量在16年間已增長近900%，而租金水準增長也已超過160%。2003年，北京全市甲級辦公樓租戶繳納月租金總額為1.1億元，而此刻北京全市需承擔超過21.6億元的甲級辦公樓月租金成本，租金成本翻了21倍，而同期GDP總值僅增長約10倍。與此同時，北京也剛剛經歷了2019年經濟下行壓力所帶來的市場波動，多個市場指標處於歷史新低。相較于2003年，我們所處的市場雖然擁有更龐大的體量、更強的常規風險抵禦能力，但面臨疫情等突發意外事件時，也相對更加脆弱，容錯空間更小。市場各方參與者不能因非典年的市場恢復速度而盲目樂觀，但也應保持基本信心，主動提前採取措施、調整應對策略，以更合理的方式分配疫情成本，保證整體市場的健康水準。

二、新冠疫情影響下，辦公樓市場需求進一步承壓

第一，整體而言，本已持續承壓的辦公樓市場需求端將面臨更加嚴峻的考驗，本次疫情對需求的影響將進一步改變租賃市場格局。

短期內而言，疫情將對市場需求産生延遲、延期的作用。各類搬遷需求、新增需求均會受疫情影響而延後。雖然需求本身沒有消失，但是各類租賃活動均會因全市疫情防控舉措的嚴格實施而明顯大幅度減少。由於返工的延遲、安全衛生的顧慮等因素，看房、裝修等活動將受到一定限制，相關的地産決策將會推遲，而續租或成為主要甚至唯一選擇。這一情形下，原本已受經濟下行壓力影響的需求增長動力將面臨更深刻的考驗，加劇市場預期的下調。

中長期而言，根據疫情持續時間的不同，市場需求的健康程度可能會受到不同影響，來自中小型企業的租賃需求尤甚。當前局勢下，全市經濟活動已面臨一定停滯，但是工資、社保、租金等費用均需企業正常支付。以租金為例，2019年北京甲級辦公樓市場已出租面積超過570萬平方米，全市單月即産生超過21.6億元的租賃成本，而租金在一般意義上僅應佔總成本的10%-20%。若企業無法在上述成本方面獲得來自政府的相關支援協助，而需全部獨立承擔，一些企業將承受巨大壓力，甚至可能面臨破産倒閉的困境。

具體而言，中小企業將受到更為顯著的影響。在2019年北京甲級辦公樓市場租賃成交中，承租面積小于1,000平方米的中型、小型企業佔比超過50%，是辦公樓需求的主要來源。因此中小企業的經營壓力的增加，將對全市辦公樓市場産生迅速、顯著的影響。不僅如此，在當前中國經濟新舊動能轉換的時期，以中小型企業為主的科技創新類企業是北京市場最為重要的增長動能。事實上，此刻市場中已頻現為中小企業生存現狀擔憂的言論，多家知名公司也面臨著因經營活動停滯而出現的現金流壓力——據報道，著名餐飲公司西貝的現金流僅能再支撐3個月。

雖然央行可以通過貨幣政策釋放一定的流動性，並定向扶持中小微企業的成長，但我們預期2020年仍會有更多中小微企業面臨優勝劣汰的現實挑戰。有效的財政政策，尤其是針對中小微企業的定向扶持政策——如幫其支付或部分支付“疫情成本”等舉措——或將在未來經濟和北京辦公樓市場中扮演更加重要的角色。

第二，疫情對不同的行業的影響截然不同，總結而言可以分為以下三類：

A. 下滑産業：2020年伊始，新冠疫情已對市場主體的經濟活動産生可預見性的影響，尤其是零售貿易、消費服務、交通運輸、外貿、酒店餐飲、娛樂傳媒等聚焦個人消費的産業受影響較大。今年全年，預計相關領域的整體需求將受疫情影響，租賃活躍度進一步降溫。

B. 韌性産業：金融業、專業服務、房地産建築三大（B類）産業受影響程度低於前者（A類），其産業發展基本面決定了其辦公需求更具韌性。此類行業作為經濟發展的支柱型産業，對國民經濟發展以及辦公樓市場需求面發揮著決定性的作用。此類産業仍將是辦公樓市場需求的核心支撐。

C. 獲益産業：疫情結束後，我們預期線上游戲、教育、視頻等科技網際網路産業以及生物醫藥大健康産業、環境保護關聯産業等（C類）行業將因本次疫情事件的突發而有所獲益，其未來前景將高於年初預期。由於市民大多封閉在家，線上遊戲、教育及視頻網站的用戶數及流量創下新高，會員註冊量不斷增長，發展勢頭強勁。此外，在疫情大規模爆發後，市民對生理衛生與心理健康的重視程度明顯提升，生物醫藥、體檢測試、健康管理等大健康産業及環保領域未來發展前景看好。

截至2019年，在北京甲級辦公樓市場租戶結構中，金融、TMT以及專業服務業為最主要的租戶行業，總計租賃全市超過2/3的甲級辦公面積。如果與疫情所影響行業的分類進行交叉分析，北京有近半數（48%）的甲級面積由韌性産業承租。僅就行業而言，這預示著北京辦公樓市場對此次疫情有一定的風險抵禦能力，是這一次“黑天鵝”事件中北京辦公樓市場的壓艙石。同時，市場中有1/3的面積是由面臨較大壓力的下滑行業承租。如若發生極端情況，這部分租戶的經營狀態變化可能會引發市場動蕩，行業從業者需提前關注此類風險。最後，全市近1/5的甲級辦公面積由獲益産業租賃使用，這部分將是幫助市場度過疫情難關，保留潛在增長活力的關鍵。

第三，世界衛生組織對中國本次疫情的定性將影響中國進出口貿易，進而對相關行業及辦公樓市場産生負面影響。

目前，美國、澳大利亞等國家已禁止從中國出發的人員入境，而數十家航空公司暫停往返中國的航線。短期內，中國進出口貿易以及國內外交流將面臨不同程度的挑戰。2020年初，中國與美國的貿易摩擦剛剛告一段落，但近期出臺的一系列開放政策所帶來的利好，將不得不因突發疫情延遲作用於市場。短期內外貿類企業或涉外企業的辦公需求預計將明顯回落。

1月31日世衛組織將新冠病毒肺炎疫情列為國際關注的突發公共衛生事件（PHEIC），但不贊成甚至反對對中國採取旅行或貿易禁令。就目前國際形勢而言，中國的進出口貿易受生産端以及國際輿論的壓力日漸凸顯。目前，美國、澳大利亞等國家已禁止從中國出發的人員入境，而數十家航空公司暫停往返中國的航線。短期內，中國進出口貿易以及國內外交流將面臨不同程度的挑戰。2020年初，中國與美國的貿易摩擦剛剛告一段落，但近期出臺的一系列開放政策所帶來的利好，將不得不因突發疫情延遲作用於市場。作為中國重要的對外窗口和外資公司主要落址處，北京將會受到國際經濟貿易關係變化的深遠影響。因此，短期內外貿類企業或涉外企業的辦公需求預計將明顯回落，部分企業的擴租、搬遷計劃將可能延期或取消。

第四，政府已出臺專項政策扶持，預計會逐步作用於市場。

如上文經濟部分所述，2月1日人民銀行等五部門聯合印發的強化防疫時期金融支援的舉措，保持流動性合理充裕及信貸金融支援，且提出針對小微企業的金融優惠服務，要求金融機構不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。該文件有助於幫助受疫情影響具有較高風險的中小微企業，提升其風險抵禦能力，為市場打了一劑定心針。而北京市也已成為首批出臺相關舉措的城市，提出適當下調貸款利率、解決融資加快續貸、分行業延長社保徵收期等措施；並針對中小微企業，鼓勵辦公樓、商城等運營方適度減免疫情期間中小微企業租戶的租金，區級政府將提供適度財政補貼。預計隨後北京將發佈更為細化的定向支援性政策，穩定行業運作和市場預期。

三、業主預期下調，積極關注續租並準備應對措施

由於本次疫情為突發事件，當前其對租賃市場的影響及市場各方可能採取的應對措施尚不明朗。因此，在市場反應初期，業主方心態對把握未來市場趨勢尤為重要。我們針對本次疫情面向辦公樓業主進行了問卷調查及訪談，以分析市場情緒和業主心理，探討業主方已採取或可能採取的租賃、運營策略調整。

第一，業主普遍預期本次疫情對市場影響程度較深、影響週期較短。

儘管絕大多數業主認為本次疫情對市場僅産生短期影響，但對其影響力持較為憂慮的態度。其中，近四成受訪業主認為疫情對市場有中度影響，超過三成業主認為會有較強影響，而超過15%的業主認為疫情將對市場産生高烈度的重大影響。自2019年以來，北京辦公樓租賃市場持續承壓放緩，大多數業主都已面臨由於經濟下行、需求疲軟和新增供給所帶來的多重壓力，在此基礎上，本次疫情將對全市租賃活動以及需求活躍度産生直接衝擊。對於自身項目表現相對欠佳的業主，此次疫情無疑是雪上加霜，部分業主表示積極的應對措施也未必能改善目前項目所面臨的空置持續上升、租金下調的局面。所以，如何確保項目內現有優質租戶不流失，將是業主方關注的重中之重。

論及本次疫情對辦公樓市場的影響週期，85%的業主認為市場所受額外壓力將集中在一個季度以內。短期內，全市看房量將會銳減，導致租賃活動大幅放緩，甚至停滯不前。但他們普遍相信，市場預計在一個季度後將逐步擺脫疫情拖累，出現回暖的跡象。若疫情可在短時間內得到有效控制，則看房、裝修等需要人員大量接觸的活動亦可陸續展開，潛在客戶和租賃行為將逐步增長。但是也有業主表示，市場能否在最短時間內恢復活力實際上受制于疫情未來發展的態勢。2月10日大部分企業的正式復工的時間被視為重要的節點，若此時疫情仍未得到有效控制，部分業主認為疫情為市場帶來的額外壓力將需要6-9個月之後才能得到緩解。

第二，多數業主已制定或計劃做出租賃策略調整，但租金優惠相關的讓步並非唯一選擇。

由於多數企業目前尚未完全復工，加之目前局勢變化較為不明朗，市場中的不確定性較高，大多數業主目前仍保持觀望態度。僅有23%的業主表示，其項目已做出調整或計劃制定更為靈活的租賃策略；另有54%的業主表示，雖然目前暫未有明確調整，但預計將逐步制定各項應對舉措。許多業主已經進一步下調對自身項目2020年租金和項目表現的預期。

即便如此，61%的受訪業主表示目前不考慮效倣商業項目，對現有租戶給予租金的補貼或減免。與商場租戶相比，辦公樓租戶受疫情的直接影響較低，承壓能力則較高。尤其是表現優良的項目往往租戶結構穩定、品質良好，短期項目內預計不會出現大量退租的情況。另外，一些受訪業主考慮減免部分物業費，以減少租戶損失。對於樓內正在裝修或準備進場裝修的租戶，由於疫情的不可抗力因素，其裝修的進程受到直接影響，部分已宣佈工期暫停，因此一些業主表示將根據實際情況和租戶需求，給予額外的裝修期或免租期。

在與租金優惠相關的舉措之外，大部分業主將會通過調整佣金，或投入額外的運營成本提升項目物業管理等方式，提高自身的“軟實力”和吸引力，如加強人員管控、增加樓宇消毒次數、提升新風量和升級空調設備等，以此保障項目在充滿挑戰的市場環境中具有更高的信任值和認可度。當前業主方決策多以半年為期，下半年將根據事態的發展和市場的反饋做進一步的調整。

第三，新租需求預計受到顯著抑制，保證續租將為業主方工作重點。

業主方認為疫情對其儲備租戶和在談的新租客戶影響將最為顯著，租賃市場決策週期預計將延長。部分業主表示，對於疫情發生前有租賃意向的潛在客戶，和樓內的擴租類需求來説，本次疫情的負面影響最為直接。由於市場擔憂情緒加劇，此類租賃需求的決策週期將會延長，甚至會出現需求暫時擱置的情況，導致市場上新租成交的數量將在原有較低基數上進一步銳減。這對於期望在春節後提升入駐率的項目，有直接的影響甚至打擊。

在多方壓力下市場逐漸轉變為租戶方市場，租戶在談判過程中具有更強的議價力。受當前經濟環境影響，租戶租金敏感度已大幅提升，往往向業主施壓以追求更低租金。而受疫情影響，這一趨勢預計將深化。對於正在談判進程中尚未敲定的新租交易而言，業主表達出對自身議價能力下降的擔憂。受訪業主表示，將會基於租戶品質，“一事一議”地提供進一步的租金折扣或免租期延長，並下調對項目今年表現的原有預期，以渡過這一較為艱難的時刻。但業主方仍然期待在疫情平穩後，受到“抑制”或暫時擱置的需求將逐步釋放，為市場帶來信心。

受經濟下行壓力持續影響，疫情發生前北京市場的新租成交規模已十分有限，業主目前對於如何保證優質租戶不流失、確保項目內現有租戶續租更為重視。對於樓內的租約即將到期的客戶，部分受訪業主表示，將會採用降低租金等方式盡可能實現續租。對於業主而言，目前在動蕩的市場中保持項目的穩定是重中之重，用租金層面的小部分損失換取項目的長期穩定，被普遍視作較為明智的舉措。面臨租約到期的租戶將從中受益，不僅市場中將會出現更為多樣且性價比更高的選擇，原址續租的成本也有望壓縮，在疫情平穩後此類可能會有助於推動市場活躍度的提升。

積極應對，共克時艱

在錯綜複雜、快速變化的環境中，市場中的各方參與者更需要積極、及時地理解局勢變化，不斷調整對市場和對自身的預期，並相應地做出高效、有力的反應。仲量聯行作為全球領先的房地産服務公司，既要提出我們對當前形勢的分析與判斷，也希望為各方提供在租賃、經營中的一些建議，以供參考，共渡難關。

對租戶方的建議：

尋找仲量聯行等專業房地産服務機構，充分了解和掌握市場現狀及趨勢。

主動與業主方進行溝通，討論疫期租金減免的可能性及改進現有租約條款的機會。仲量聯行可以根據租約現狀提供相應的解決方案。

市場中預計會出現更多高性價比選擇，疫情過後可積極尋求搬遷、整合或升級機會。

以此為契機，完善靈活辦公、分散型辦公等新型方式，諮詢仲量聯行進行辦公區域及模式改造。

制定完備的業務連續性計劃（BCP），我們有專門的團隊幫助我們的客戶積極應對突發性事件所帶來的衝擊，控制風險和受損程度。

對業主方的建議：

對於新簽約租戶，可考慮調整免租期和裝修期等形式幫助客戶度過難關，或簽訂更為靈活的短期租約（1年或以下），提升競爭力。

對於尚未到期的租戶，可提前商討續租事宜並可以考慮提供租金讓步，保證優質租戶不流失，維持中長期穩定。

對於現有租戶縮減面積等需求，可結合自身情況考慮支援接納，避免因退租而産生更大波動。

考慮改造項目內空置部分，引入業主自營的靈活辦公模式，有效去化空置面積。我們有專業團隊可以幫忙業主實現樓內空間的靈活化使用以及租賃。

投入運營成本，積極提升物業管理及服務水準，提高自身的“軟實力”，保持項目在市場中的優勢地位。

殷憂啟聖，多難興國。我們願意與諸位共同關注、深入探討局勢發展，與市場中的各方共濟時艱。