中國網地産 陶婷 城市更新是房地産企業在存量時代面臨的新課題，但對於佳兆業來講，“舊改之王”之稱已經是對其多年運營成績的肯定。在新時代新經濟新矛盾之下，時代賦予城市的不再只是土地，賦予佳兆業的也就遠不是“舊改之王”這般簡單了。

11月1日，在由中國網際網路新聞中心·中國網、中國網地産、全聯房地産商會聯合舉辦的“第五屆中國城市鎮運營商大會”上，佳兆業集團控股首席戰略官劉策做了“新型城鎮化的創新與運營”演講，並接受了中國網地産的獨家專訪，“對現在的佳兆業而言，它看中的不再是簡單的數據或成績，它更多看重的是能夠給行業，以及後來的企業，提供更多的經驗和精神層面的東西”，劉策説。

城市運營是三駕馬車

在增量向存量轉軌的過程中，新型城鎮化不斷向前推進，而高能級的城市“騰籠”之後，還需要“換鳥”。作為新型城鎮化中頗為關鍵的一環，房企在近些年不斷轉型為城市運營商，試圖站在城市發展、産業升級，以及人民安居樂業的視角，來助推城市向更高能級的水準發展。

城市運營是什麼？事實上，它的最初雛形是舊改，再往後演變是城市更新，而現在，時代賦予它的是更高能級的含義：著眼于成為發展的未來，以前瞻性的眼光，高品質高站位，與政府共同謀劃城市的全面創新與開發改造，為城市和區域發展體現更多社會價值。

對於轉型為城市運營商的房企來説，“運營商肯定不是某一方面的天才、專才，應該是通才。在主業進一步發展的同時，將原來樓盤項目開發思維，轉變成城市經營和運營的思維”，劉策認為，它給城市帶來的貢獻，最終不是某一個項目和樓盤的貢獻，更多是全局性、前瞻性的城市和經濟的推動。

佳兆業集團控股首席戰略官劉策 

作為新型城鎮化的創新者和引領者，城市運營商該如何創新？未來10-15年，仍然是中國房地産行業發展的戰略機遇期，增量市場也還是穩定的，也將是企業發展的黃金機遇期。據此，劉策認為，地産或者空間載體是基礎，城市更新對空間價值的重塑，是讓土地更有價值，産業則是整個空間發展最後的落腳點。總而言之，城市運營商創新受“地産+城市更新+産業”三架馬車共同驅動。

抽絲剝繭背後，城市更新為什麼是重要增長極？城市運營最核心的是土地，而反觀之前的城市化建設中，土地卻一直處在低效的利用狀態，“城市承載的不僅僅是居住的功能，而是居住、商業、經濟、文化、産業、稅收等一體化功能。通過更新的模式，提升土地價值，能夠讓單純的土地功能更加綜合多元”，劉策説。

實際上，今年以來，國家出臺很多利好政策，如現代化都市圈概念的提出，推動了城市更新進入深水區，全國各地很多城市都在跟進。劉策透露，2016年，全國只有10個城市進入存量市場，2017年從10個城市提升到18個城市，而這個趨勢目前仍然在增長。“對核心一二線城市而言，存量市場規模更是不斷上行，整個存量的盤活將會是新的增長點”，劉策説。

儘管城市運營成為新的風口，但城市運營所運營的不僅僅是空間，而是運營人，“城市更新是城市運營的核心內容，城市運營是城市更新的高級形式。除了做好頂層設計外，如何將這麼多人的訴求和利益體現出來，是尤為重要的”，劉策指出。

重新定義“舊改之王”

在增量到存量的轉軌期，在行業朝城市運營方向的轉型期，佳兆業把握轉軌期增量發展的機遇的同時，繼續鞏固城市更新領域的優勢。就目前看來，佳兆業的整個戰略體系，有著清晰的定位，與行業的發展節奏出奇的吻合。

聚焦于核心賽道，近兩年來，佳兆業做了很多資本動作，在全國控股和參股了6個上市平臺。“佳兆業的初衷是希望通過産業平臺的搭建，為城市更新，為地産賦能，將城市運營裏核心産業部分做實”，劉策説。

然而，對如今的佳兆業來説，它看中不再只是簡單的數據或成績，佳兆業更為看重的是能夠給行業以及後來的企業，提供更多的經驗和精神層面的東西。談及此，劉策顯得有些激動：“大家對我們的理解還是停留在舊改，但是我們現在遠遠不是舊改兩個字能夠概括的，城市更新、城市運營才可以準確概括我們想做的事情，以及目前正在做的事”。

這從佳兆業出的一本書上，可以看出端倪。今年6月份，佳兆業戰略研究院推出了城市更新白皮書《城市運營核心邏輯——美好生活的責任與榮耀》，業內認為此舉填補了開發商城市更新領域的空白。在談及佳兆業為何出品了這本主題書時，劉策解釋稱：“我們現在不僅僅是城市更新的概念，而是站在城市運營商的角度去看，我們希望佳兆業梳理的一整套城市更新的規範和流程具有借鑒意義”。

佳兆業集團控股首席戰略官劉策接受中國網地産專訪 

在專訪現場，劉策還分享了佳兆業多年來城市更新的經驗。他指出，佳兆業絕對不是按照地産的思維，而是按照“地産+金融+産業”的思維，去打造城市更新項目。除此之外，在城市更新政策尚不明朗，尚不完善的時候，佳兆業等一批企業用它們的經驗和實踐，推動著政府不斷完善相關政策。

不過，在劉策看來，城市運營潛力無限的同時，整個行業的發展與帶動力，與佳兆業的預期有一定差距。為此，佳兆業將持續深耕産業，劉策篤定地説：“真正實現城市更新，不是簡單的推倒重來，而是在城市更新的優勢基礎上，輸出行業標準，為行業解決問題，最終推動城市實現經濟、文化、産業的融合發展”。

重新定義“舊改之王”的佳兆業，有了城市運營商新身份的佳兆業，他的未來，由他不由天！

以下為中國網地産對佳兆業集團控股首席戰略官劉策的採訪節選：

中國網地産：為什麼現在變成了新型城鎮化？

劉策：首先，原來的城鎮化是一碗水端平，以房價為例。2012年之前，不管是一線、二線、三線城市，房價的漲幅都比較接近，但是從2012年開始，一線二線和三線城市就有明顯的區分，一線領漲，二線中間，三四線漲幅低一些。

這種變化使得政府和房企，對於區域分化有不同的做法。對政府來説，目前的核心是在發展都市圈的同時，不能使小城鎮空心化。所以，政府鼓勵更多的房企，參與到城鎮化的開發當中，特別是到産業裏面去。

對於房企來説，的確跟之前玩法不一樣，一二線城市是兵家必爭之地，競爭非常激烈，考驗房企的快週轉能力。而城鎮化更多考驗的是企業的産業導入能力，房企不再是單純的地産開發，一碗水端平的格局去發展，更多考慮區域分化和産業發展。

第二，當前的城鎮化也出現了分化，對於核心一線城市而言，已經進入到城鎮化的末期了，深圳、上海的城鎮化率達到80%多了。

中國網地産：公開場合説是60%。

劉策：60%是全國的，而核心一線城市城鎮化率80%。這些城市需要站在城市運營的角度切入城市更新領域，考驗房企的除了讓建築物重新煥發生機外，如何幫助城市提升經濟與人口、導入産業、提升稅收，這個比之前的難度都大的多。

第三，現在的城鎮化已不是單純的地産開發，現在中央政策強調房住不炒，強調更多的發展實體産業。對於開展城鎮化的地方來説，也不再是建設這麼簡單了，需要推進更多産業的發展；對於房企而言，需要具備産業運營的能力。

中國網地産：轉型為城市運營商的房企，如何做新型城鎮化的創新引領者？

劉策：創新分為三點。第一、區域分化的形勢下如何因城施策；第二、在目前的城鎮化分化情況下，在一二線做好城市更新，三四線做好“地産開發+産業”這步棋。第三、在整個城鎮化的下半場，在傳統地産開發的經營之外，去帶動甚至培育更多新産業。通過硬體和軟體去提升城鎮化，通過利潤的提升，去給城鎮化裝入新東西，這是最核心的變化和創新。

中國網地産：城市更新怎麼平衡各方面的利益，以及資金問題？

劉策：這個確實是很多房企切入到城市更新領域不能回避的問題。因為城市更新本質上是跨週期的投資 ，最快也是要五年，大部分週期是8到10年，不同於傳統高週轉一兩年就回現金流的模式。因此，房企切入這個領域要有足夠的耐心，如果是抱著短平快的思路搞城市更新，那註定是失敗的。

第二，開發商切入城市更新安排要有節奏，從投資比例上來看，要拿一部分做城市更新的投資，步子不能邁得太大，否則可能會導致資金鏈緊張，那就得不償失了；第三、房企如果有自己的想法，想切入城市更新領域，與其從0到1，還不如採取合作共贏、資源共用的模式，這樣可以各自發揮各自的優勢。

中國網地産：政府和房企如何實現最佳結合？

劉策：政府是裁判員，是政策的制定者；房企是運動員，兩者要更好的結合。首先，政策上要給房企明確的方向指導，比如説一線城市的核心是城市更新，城市更新是什麼模式、對房企的要求是什麼。第二、政府需明晰自己的訴求，希望房企帶來什麼，需要房企具備的能力是什麼。

其次，雙方殊途同歸。雙方都要考慮對方怎麼發展，政府是營造良好的政策環境，讓房企有良好的發展平臺和政策環境，房企更多的則是要轉變思路，而對於房企來説，要轉變了思路，不僅僅只是買地賣樓，純粹的地産開發，更多的是城市運營和城市更新，發揮地産經濟的穩定性，以及扮演好産業容器的角色。

此外，還需要媒體等輿論環境的配合，能夠讓政府和開發商在更高的層面上有更多的共識。