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佳兆業劉策:三架馬車驅動城市運營

發佈時間:2019/11/6 10:47:06 | 來源 :中國網地産

中國網地産 陶婷 城市更新是房地産企業在存量時代面臨的新課題,但對於佳兆業來講,“舊改之王”之稱已經是對其多年運營成績的肯定。在新時代新經濟新矛盾之下,時代賦予城市的不再只是土地,賦予佳兆業的也就遠不是“舊改之王”這般簡單了。

11月1日,在由中國網際網路新聞中心·中國網、中國網地産、全聯房地産商會聯合舉辦的“第五屆中國城市鎮運營商大會”上,佳兆業集團控股首席戰略官劉策做了“新型城鎮化的創新與運營”演講,並接受了中國網地産的獨家專訪,“對現在的佳兆業而言,它看中的不再是簡單的數據或成績,它更多看重的是能夠給行業,以及後來的企業,提供更多的經驗和精神層面的東西”,劉策説。

城市運營是三駕馬車

在增量向存量轉軌的過程中,新型城鎮化不斷向前推進,而高能級的城市“騰籠”之後,還需要“換鳥”。作為新型城鎮化中頗為關鍵的一環,房企在近些年不斷轉型為城市運營商,試圖站在城市發展、産業升級,以及人民安居樂業的視角,來助推城市向更高能級的水準發展。

城市運營是什麼?事實上,它的最初雛形是舊改,再往後演變是城市更新,而現在,時代賦予它的是更高能級的含義:著眼于成為發展的未來,以前瞻性的眼光,高品質高站位,與政府共同謀劃城市的全面創新與開發改造,為城市和區域發展體現更多社會價值。

對於轉型為城市運營商的房企來説,“運營商肯定不是某一方面的天才、專才,應該是通才。在主業進一步發展的同時,將原來樓盤項目開發思維,轉變成城市經營和運營的思維”,劉策認為,它給城市帶來的貢獻,最終不是某一個項目和樓盤的貢獻,更多是全局性、前瞻性的城市和經濟的推動。

佳兆業劉策:三架馬車驅動城市運營 -中國網地産

佳兆業集團控股首席戰略官劉策 

作為新型城鎮化的創新者和引領者,城市運營商該如何創新?未來10-15年,仍然是中國房地産行業發展的戰略機遇期,增量市場也還是穩定的,也將是企業發展的黃金機遇期。據此,劉策認為,地産或者空間載體是基礎,城市更新對空間價值的重塑,是讓土地更有價值,産業則是整個空間發展最後的落腳點。總而言之,城市運營商創新受“地産+城市更新+産業”三架馬車共同驅動。

抽絲剝繭背後,城市更新為什麼是重要增長極?城市運營最核心的是土地,而反觀之前的城市化建設中,土地卻一直處在低效的利用狀態,“城市承載的不僅僅是居住的功能,而是居住、商業、經濟、文化、産業、稅收等一體化功能。通過更新的模式,提升土地價值,能夠讓單純的土地功能更加綜合多元”,劉策説。

實際上,今年以來,國家出臺很多利好政策,如現代化都市圈概念的提出,推動了城市更新進入深水區,全國各地很多城市都在跟進。劉策透露,2016年,全國只有10個城市進入存量市場,2017年從10個城市提升到18個城市,而這個趨勢目前仍然在增長。“對核心一二線城市而言,存量市場規模更是不斷上行,整個存量的盤活將會是新的增長點”,劉策説。

儘管城市運營成為新的風口,但城市運營所運營的不僅僅是空間,而是運營人,“城市更新是城市運營的核心內容,城市運營是城市更新的高級形式。除了做好頂層設計外,如何將這麼多人的訴求和利益體現出來,是尤為重要的”,劉策指出。

重新定義“舊改之王”

在增量到存量的轉軌期,在行業朝城市運營方向的轉型期,佳兆業把握轉軌期增量發展的機遇的同時,繼續鞏固城市更新領域的優勢。就目前看來,佳兆業的整個戰略體系,有著清晰的定位,與行業的發展節奏出奇的吻合。

聚焦于核心賽道,近兩年來,佳兆業做了很多資本動作,在全國控股和參股了6個上市平臺。“佳兆業的初衷是希望通過産業平臺的搭建,為城市更新,為地産賦能,將城市運營裏核心産業部分做實”,劉策説。

然而,對如今的佳兆業來説,它看中不再只是簡單的數據或成績,佳兆業更為看重的是能夠給行業以及後來的企業,提供更多的經驗和精神層面的東西。談及此,劉策顯得有些激動:“大家對我們的理解還是停留在舊改,但是我們現在遠遠不是舊改兩個字能夠概括的,城市更新、城市運營才可以準確概括我們想做的事情,以及目前正在做的事”。

這從佳兆業出的一本書上,可以看出端倪。今年6月份,佳兆業戰略研究院推出了城市更新白皮書《城市運營核心邏輯——美好生活的責任與榮耀》,業內認為此舉填補了開發商城市更新領域的空白。在談及佳兆業為何出品了這本主題書時,劉策解釋稱:“我們現在不僅僅是城市更新的概念,而是站在城市運營商的角度去看,我們希望佳兆業梳理的一整套城市更新的規範和流程具有借鑒意義”。

佳兆業劉策:三架馬車驅動城市運營 -中國網地産

佳兆業集團控股首席戰略官劉策接受中國網地産專訪 

在專訪現場,劉策還分享了佳兆業多年來城市更新的經驗。他指出,佳兆業絕對不是按照地産的思維,而是按照“地産+金融+産業”的思維,去打造城市更新項目。除此之外,在城市更新政策尚不明朗,尚不完善的時候,佳兆業等一批企業用它們的經驗和實踐,推動著政府不斷完善相關政策。

不過,在劉策看來,城市運營潛力無限的同時,整個行業的發展與帶動力,與佳兆業的預期有一定差距。為此,佳兆業將持續深耕産業,劉策篤定地説:“真正實現城市更新,不是簡單的推倒重來,而是在城市更新的優勢基礎上,輸出行業標準,為行業解決問題,最終推動城市實現經濟、文化、産業的融合發展”。

重新定義“舊改之王”的佳兆業,有了城市運營商新身份的佳兆業,他的未來,由他不由天!

以下為中國網地産對佳兆業集團控股首席戰略官劉策的採訪節選:

中國網地産:為什麼現在變成了新型城鎮化?

劉策:首先,原來的城鎮化是一碗水端平,以房價為例。2012年之前,不管是一線、二線、三線城市,房價的漲幅都比較接近,但是從2012年開始,一線二線和三線城市就有明顯的區分,一線領漲,二線中間,三四線漲幅低一些。

這種變化使得政府和房企,對於區域分化有不同的做法。對政府來説,目前的核心是在發展都市圈的同時,不能使小城鎮空心化。所以,政府鼓勵更多的房企,參與到城鎮化的開發當中,特別是到産業裏面去。

對於房企來説,的確跟之前玩法不一樣,一二線城市是兵家必爭之地,競爭非常激烈,考驗房企的快週轉能力。而城鎮化更多考驗的是企業的産業導入能力,房企不再是單純的地産開發,一碗水端平的格局去發展,更多考慮區域分化和産業發展。

第二,當前的城鎮化也出現了分化,對於核心一線城市而言,已經進入到城鎮化的末期了,深圳、上海的城鎮化率達到80%多了。

中國網地産:公開場合説是60%。

劉策:60%是全國的,而核心一線城市城鎮化率80%。這些城市需要站在城市運營的角度切入城市更新領域,考驗房企的除了讓建築物重新煥發生機外,如何幫助城市提升經濟與人口、導入産業、提升稅收,這個比之前的難度都大的多。

第三,現在的城鎮化已不是單純的地産開發,現在中央政策強調房住不炒,強調更多的發展實體産業。對於開展城鎮化的地方來説,也不再是建設這麼簡單了,需要推進更多産業的發展;對於房企而言,需要具備産業運營的能力。

中國網地産:轉型為城市運營商的房企,如何做新型城鎮化的創新引領者?

劉策:創新分為三點。第一、區域分化的形勢下如何因城施策;第二、在目前的城鎮化分化情況下,在一二線做好城市更新,三四線做好“地産開發+産業”這步棋。第三、在整個城鎮化的下半場,在傳統地産開發的經營之外,去帶動甚至培育更多新産業。通過硬體和軟體去提升城鎮化,通過利潤的提升,去給城鎮化裝入新東西,這是最核心的變化和創新。

中國網地産:城市更新怎麼平衡各方面的利益,以及資金問題?

劉策:這個確實是很多房企切入到城市更新領域不能回避的問題。因為城市更新本質上是跨週期的投資 ,最快也是要五年,大部分週期是8到10年,不同於傳統高週轉一兩年就回現金流的模式。因此,房企切入這個領域要有足夠的耐心,如果是抱著短平快的思路搞城市更新,那註定是失敗的。

第二,開發商切入城市更新安排要有節奏,從投資比例上來看,要拿一部分做城市更新的投資,步子不能邁得太大,否則可能會導致資金鏈緊張,那就得不償失了;第三、房企如果有自己的想法,想切入城市更新領域,與其從0到1,還不如採取合作共贏、資源共用的模式,這樣可以各自發揮各自的優勢。

中國網地産:政府和房企如何實現最佳結合?

劉策:政府是裁判員,是政策的制定者;房企是運動員,兩者要更好的結合。首先,政策上要給房企明確的方向指導,比如説一線城市的核心是城市更新,城市更新是什麼模式、對房企的要求是什麼。第二、政府需明晰自己的訴求,希望房企帶來什麼,需要房企具備的能力是什麼。

其次,雙方殊途同歸。雙方都要考慮對方怎麼發展,政府是營造良好的政策環境,讓房企有良好的發展平臺和政策環境,房企更多的則是要轉變思路,而對於房企來説,要轉變了思路,不僅僅只是買地賣樓,純粹的地産開發,更多的是城市運營和城市更新,發揮地産經濟的穩定性,以及扮演好産業容器的角色。

此外,還需要媒體等輿論環境的配合,能夠讓政府和開發商在更高的層面上有更多的共識。

(責任編輯:陶婷)
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