原標題:房地産信貸總量控制 開發商融資端和銷售端雙重受限

在金融支援實體經濟背景下，涌入房地産的資金正持續被嚴控。

近日，銀保監會決定在32個城市開展銀行房地産業務專項檢查工作，檢查要點包括房地産開發貸款和土地儲備貸款管理情況。不僅如此，合肥多家銀行停貸“二手房”的市場消息一度沸沸颺颺。看似無直接聯繫的資訊背後，是涉房貸款的悄然革新。

據知情人士透露，在房地産貸款大類下，目前銀行對開發貸和個人貸款統一納入總額控制。7月份開始，就有銀行額度不夠，只能對個人貸款進行控制，調整利率或停止二手房貸業務。

更大的變革接踵而來。自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，房貸利率正式掛鉤LPR。

儘管此次改革的關鍵字是“市場化”，但“房住不炒”的基調未變。未來房地産信貸政策將轉向精準化調控、因城施策，完善各省級市場利率定價自律機制。業內認為，受制于信貸政策適度收緊，房地産市場或將持續轉冷。

嚴控房地産貸款

近年來，銀行信貸資金“脫實向虛”，實體經濟融資難、融資貴愈發凸顯。出於資金安全性考慮，房貸歷來都是銀行爭搶的蛋糕。而在金融支援實體經濟背景下，涌入房地産的資金正持續被嚴控。

日前，銀保監會辦公廳發佈《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地産業務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地産業務專項檢查工作。

檢查要點包括：房地産業務授信政策和內控制度執行情況；房地産開發貸款和土地儲備貸款管理情況，包括資本金來源真實性審查、企業資質審查、違規向“四證”不全項目提供融資等；以及個人住房貸款管理情況、住房租賃貸款方面。

與此同時，有市場消息稱，合肥12家銀行停貸“二手房”，分別是：建設銀行、中國銀行、杭州銀行、華夏銀行、光大銀行、交通銀行、渤海銀行、農業銀行、廣發銀行、中國郵政儲蓄銀行、中信銀行、招商銀行。相關銀行表示，之所以出現“停貸”，原因是銀行月末額度不足。

據第一財經記者了解，目前銀行對開發貸和個人貸款統一納入總額控制。7月份開始，就有銀行額度不夠，只能對個人貸款進行控制，調整利率或停止二手房貸業務。開發貸和個人貸款向來屬於銀行房地産貸款大類，在此之前，個人住房貸款的限制相對較小。

各大銀行對涉房資金的嚴控已有表態。農業銀行執行董事、副行長王瑋近期表示，下半年農行將持續加強個人購房類貸款、法人房地産貸款、房企債券投資等涉房業務投放的管理和集中度管控，確保業務平穩健康發展。

8月29日，中國建設銀行副行長紀志宏在半年業績發佈會上表示，將嚴控房地産開發貸準入標準，對企業的資質、資産負債率、凈資産會有比較嚴格的標準要求；同時，個人住房貸款將會保持穩健發展，形成以按揭牽頭、其他業務跟進的格局。

房貸利率歷史性變革

涉房資金被嚴控監管之際，房貸利率改革應聲而來。

8月25日，央行發佈公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，房貸利率正式掛鉤LPR。

其中，首套房貸利率不得低於相應期限LPR，二套不低於LPR加60個基點。同時，每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。

新政落地後，房貸利率定價機制有所調整，按揭貸款的“錨”將由貸款基準利率調整為LPR，定價方式也將由“貸款基準利率乘以上下浮動比例”調整為“LPR加基點”。

按照8月20日5年期以上LPR4.85%計算可知，首套房貸利率不低於4.85%，二套房貸利率不低於5.45%。對比現行個人商業房貸利率，5年期基準利率4.95%，首套住房可以最低不低於0.7倍基準利率、二套房不低於基準利率上浮10%即5.45%。

總體來看，新個貸利率形成機制與現行基準利率保持穩定。但就市場實際利率而言，融360數據顯示，8月份全國首套平均房貸利率5.45%，相比年內最低的5月上升0.03個百分點；二套平均房貸利率5.75%，相比5月上升0.01個百分點。

克而瑞研究認為，表面上看，首套和二套新標準的房貸利率下限均低於當前實際貸款利率，但這並不意味著房貸“降息”。短期來看，“加點”也是重要調節手段。最終10月8日後首套、二套房貸利率將分別在LPR利率下限4.85%以及5.45%的基礎上加不同幅度的基點形成。

但從長期來看，新政有助於進一步強化貨幣政策對房地産行業的傳導。LPR利率機制本身就有利於暢通貨幣政策傳導機制，房貸利率掛鉤LPR將使貨幣政策對房地産市場的影響更加高效、直接。

此外，央行還規定，借款人可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期，重定價週期最短為1年；此次個人房貸定價機制的調整，只針對新增個人住房貸款，10月8日之前發放的房貸仍按原合同執行。

房住不炒扼住購房預期

就此次變革，人民日報評論指出，商業銀行發放住房貸款本就應由“市場起決定性作用”。但目前貸款利率參照基準利率上下浮動，而基準利率又由行政部門確定，且長期相對穩定不變，很容易造成資源錯配、降低金融效率。

實際上，早在2013年，央行便全面放開金融機構貸款利率管制，隨後10月創設LPR，初衷是形成市場化的貸款利率。但業務實操中，銀行發放貸款主要還是參照基準利率，基本無視LPR，市場化競爭格局並未隨著LPR的誕生而形成。

房貸利率改革後，市場擔憂主要在於新利率形成機制的“任性”。對此人民日報評論表示，從中長期看，LPR水準的浮動並非信馬由韁，基本上會反映金融服務實體經濟的能力，同時還會受到必要的窗口指導。

值得注意的是，“區別於降準、降息等集中式調控，下一階段房地産信貸政策將轉向精準化調控。” 克而瑞表示，各省市商業銀行將依據房地産市場形勢變化、銀行業信貸資金鬆緊程度等多方面因素，自主確定各省市房地産行業相應房貸利率。

但在“房住不炒”基調不變、居民杠桿率和負債率不能繼續上升的原則之下，房地産信貸仍將偏緊，賦予各銀行“加基點”的自由裁量權也將受到“房住不炒”的政策約束。

目前，房地産整體市場仍在持續走冷，供需壓力進一步加劇，市場觀望情緒愈加濃重。8月份，克而瑞重點監測城市累計成交量持續走低，同、環比跌幅分別為-4%和-6%，長沙、濟南、徐州等市成交顯著縮量。

具體而言，一線城市成交量環比下降10%，同比下跌7%。除上海環比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環比皆回調，北京成交遇冷，環比跌幅多達-42%。

二三線城市成交量同環比雙降，跌幅分別為-3%和-6%。其中，成都、無錫和廈門等環比漲幅皆超30%；而反觀西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟南等顯著縮量，環比跌幅都在-50%附近。

在此之下，“受制于信貸政策適度收緊，房地産市場或將持續轉冷，預計短期成交量大概率將繼續走弱。”克而瑞認為。

從房企融資全面收緊、到開發貸個人貸統一監管，從按基準利率浮動、到房貸精準化調控，解決實體經濟融資困難而非引水流進房地産的決心日益增強。“房住不炒”政策基調下，留給房地産市場上下浮動的空間愈發狹窄。