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半年報|幸運的佳兆業

發佈時間:2019/8/30 15:23:05 | 來源 :中國網地産 | 作者:陳伊穎

佳兆業中期業績會上,集團主席兼執行董事郭英成先是兩次提到了佳兆業的運氣,他説:“其實我們是運氣好一點”、“我想我們真是運氣不錯”。而在業績會的最尾聲,他又説道:“我們作為一個深圳企業,覺得很榮幸。”

讓郭英成如此有感而發的原因裏,有粵港澳大灣區的建立,有深圳先行示範區的建立,以及因為生於斯長于斯,而能乘借東風實現逐年指標向好的佳兆業的業績。

“一基石,兩雄翼”對抗降溫市場

2019年上半年的市場,比2018年同期又降溫了許多——2018年上半年全國商品房銷售面積同比增長3.3%、商品房銷售額同比增長13.2%。而今年上半年,全國商品房銷售面積75.8億平方米,同比下降1.8%;全國商品房銷售額7.07萬億元,同比僅增長5.6%。

市場的冷淡,傳導到開發商的成績單裏,上半年裏,雖然大部分上市房企依然保持著銷售額的同比增長,但增幅數字相比去年,則是大範圍地放緩,只有少數成為了例外。而在這少數例外裏,佳兆業是個意料中的存在。

今年上半年,佳兆業實現合約銷售346.9億元,同比增長37.0%;實現合約銷售面積約為196.1萬平方米,同比增長38.5%。這兩個指標的增幅,比去年同期分別提高了24.3個百分點和36.6個百分點。在行業中,實屬少見。

增幅背後,珠三角帶來的穩健貢獻支撐,功不可破。一直以來,珠三角都是佳兆業的佈局重鎮,今年上半年,佳兆業在珠三角實現了201.2億元銷售金額,同比增長43.3%,佔據集團上半年銷售金額總數的58.0%,佔比比去年同期再提高2.5個百分點,進一步擴大了集體核心大區的影響力。而中部和環渤海兩個地區,今年上半年裏則成為佳兆業的兩個雄翼,為佳兆業業績拔高增幅錦上添花——中部區域的合約銷售金額同比增長了123.8%,達到48.6億元;而環渤海區域更是大增167.6%,實現了52.0億元合約銷售金額。兩個地區合起來業績貢獻突破100億元,佔集團期內總業績額的29.0%。

“一基石,兩雄翼”的業績配比下,佳兆業的運勢來源已然不止于珠三角,而是從珠三角出發,擴散至了更多大區,收穫更多碩果源。下半年裏,佳兆業預計將有1200億元的貨值入市,按照前7月50%的業績目標完成度來看,下半年裏,佳兆業只需要不到50%的去化率就可以完成全年875億元的規模目標。 

厚積舊改儲備持續釋放拉高利潤

佳兆業今年上半年的合約銷售中,有幾個表現突出的重點項目——如深圳鹽田佳兆業城市廣場、深圳平湖佳兆業廣場深圳佳兆業未來城、深圳坂田佳兆業城市,有趣的是,這幾個項目均為舊改轉化而來。

一直以來,佳兆業就有“舊改之王”的美譽,集團深耕舊改領域也已有20年之久——1999年,佳兆業成立那年,佳兆業同步啟動深圳桂芳園項目的舊改。2001年,桂芳園項目開盤,這個項目,成為佳兆業舊改業務的開山之作,並奠定了佳兆業在舊改江湖的地位。

而後,深圳大鵬佳兆業廣場、深圳佳兆業大都匯、深圳佳兆業未來城、深圳平湖佳兆業廣場、深圳鹽田城市廣場等十多個舊改項目相繼面世,改造對象包括舊城、舊村、舊工業區、爛尾樓改造等,並開始將業務從深圳拓展至珠三角,成功開發了廣州中石化大廈、珠海佳兆業水岸華等異地舊改項目。

舊改項目首先能為佳兆業帶來可觀的土地出讓貨值——去年底至今年上半年,佳兆業先後成功轉化了廣州小坪村、上海徐行鎮及深圳福田口岸3個項目,共計可售面積73萬平方米,可售貨值逾404億元。下半年裏, 深圳福田東山項目、深圳南門墩項目和深圳百靈達項目還將為集團提供可售土儲面積近50萬平方米,可售貨值人民幣332億

截至到2019年年中,佳兆業共計擁有近3200萬平方米佔地面積的舊改儲備(未納入土儲)。公司計劃每年從舊改項目中轉化80-100萬平方米的土地供應開發,預計未來1-2年,集團將有9個舊改項目計劃供地,貨值約1140億元;未來3-5年計劃有13個深圳及廣州項目供地,貨值約4200億元;長遠來看,集團將有約佔地面積2200萬平方米的舊改項目陸續進入供地階段,可帶來近兩萬億的貨值。

其次,舊改項目大多佔據城市核心地段,佳兆業還能通過二級開發、改造,將項目轉化為可銷售貨值。如本段開篇所提及的四個項目,上半年裏共計貢獻集團整體銷售額的近33%。其中鹽田城市廣場作為深圳鹽田區最大的舊改項目,屬於集團的糧倉型項目;深圳佳兆業未來城毗鄰大運中心及大學城,頻奪銷冠;深圳平湖佳兆業廣場銷售的住宅及公寓産品也表現優異。而在集團下半年的可售貨值裏,舊改項目可售貨值的佔比達到了31%。

舊改項目為佳兆業帶來的另一個關鍵,就是高利潤。據佳兆業方面透露,目前集團土儲內舊改項目賬面值約為舊改土儲貨值的11%,而舊改土儲成本僅約人民幣3000元/平方米,佔合約銷售均價(2019年上半年合約銷售均價=人民幣17686元/平方米)僅約17%。

得益於舊改模式低成本高回報的利潤拉動,上半年裏,佳兆業實現毛利67.1億元,同比增長42%;凈利潤達到27.8億元,同比增長24%;本公司持有人應佔溢利28.4億元,同比大漲67%;本公司持有人應佔核心凈利潤同比增長55%達到27.5億元。

利潤提升下,佳兆業的現金流與運營風險也得到了有效優化,中報顯示,上半年佳兆業的凈負債率下降45個百分點,公司速動比率保持在1.3倍的良好水準,現金及銀行存款賬面值較去年底增長31%至300億元,完全覆蓋1年內到期債務且有結余。

今年6月,國務院常務會議提出要“加快改造城鎮老舊小區”、“加大金融對舊改的支援”,標誌著城市更新的萬億級市場正向房地産企業加速開啟,對於“舊改之王”佳兆業而言,也標誌著集團將迎來新一輪高品質增長的窗口期。

受益深圳利好迎接發展新窗口

佳兆業不僅有幸運大區、幸運業務板塊,還有幸運城市——回顧佳兆業20年來的發展歷史,“深圳”一直是它繞不開的幸運圓心,它在這裡成立,在這裡深耕,並從這裡逐步走向更多機遇的遠方。

l 在佳兆業今年上半年的合約銷售裏,深圳單城佔比就達到了30%;而在集團185億元物業銷售收入中,深圳貢獻了48%;

l 在佳兆業3200萬平方米的舊改儲備中,大灣區內共有128個舊改項目,其中深圳就佔了88個;

l 在佳兆業截至到2019年年中擁有的近2600萬平方米、逾5000億元可售貨值的土地儲備中,大灣區佔比達到55%,而大灣區中,深圳部分的土地儲備又達到了325萬平方米,貨值約1600億元。

在“精耕深圳”上,佳兆業算是做到了極致。

隨著粵港澳大灣區發展的加速,加上8月18日,中共中央、國務院發佈《關於支援深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》,提出了在經濟、文化、社會、生態等方面全面支援深圳的發展和探索,深圳的發展以及大灣區的發展迎來了新的歷史機遇。這對佳兆業來説,也標誌著巨大利好背後的巨大發展機遇。

市場人士指出,隨著深圳建設先行示範城市,佳兆業長期紮根深圳的優勢將進一步凸顯,迎來屬於自己的“黃金時代“。在地産和城市更新主業之外,佳兆業前瞻佈局的大健康、大文旅、大消費産業加速推進,與主業的協同格局初步顯現,以航運、文體等成熟産業為抓手,在深圳建設社會主義先行示範區中發揮先鋒、引領作用。

(責任編輯:陳伊穎)
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