在佳兆業中期業績會上，集團主席兼執行董事郭英成先是兩次提到了佳兆業的運氣，他説：“其實我們是運氣好一點”、“我想我們真是運氣不錯”。而在業績會的最尾聲，他又説道：“我們作為一個深圳企業，覺得很榮幸。”

讓郭英成如此有感而發的原因裏，有粵港澳大灣區的建立，有深圳先行示範區的建立，以及因為生於斯長于斯，而能乘借東風實現逐年指標向好的佳兆業的業績。

“一基石，兩雄翼”對抗降溫市場

2019年上半年的市場，比2018年同期又降溫了許多——2018年上半年全國商品房銷售面積同比增長3.3%、商品房銷售額同比增長13.2%。而今年上半年，全國商品房銷售面積75.8億平方米，同比下降1.8%；全國商品房銷售額7.07萬億元，同比僅增長5.6%。

市場的冷淡，傳導到開發商的成績單裏，上半年裏，雖然大部分上市房企依然保持著銷售額的同比增長，但增幅數字相比去年，則是大範圍地放緩，只有少數成為了例外。而在這少數例外裏，佳兆業是個意料中的存在。

今年上半年，佳兆業實現合約銷售346.9億元，同比增長37.0%；實現合約銷售面積約為196.1萬平方米，同比增長38.5%。這兩個指標的增幅，比去年同期分別提高了24.3個百分點和36.6個百分點。在行業中，實屬少見。

增幅背後，珠三角帶來的穩健貢獻支撐，功不可破。一直以來，珠三角都是佳兆業的佈局重鎮，今年上半年，佳兆業在珠三角實現了201.2億元銷售金額，同比增長43.3%，佔據集團上半年銷售金額總數的58.0%，佔比比去年同期再提高2.5個百分點，進一步擴大了集體核心大區的影響力。而中部和環渤海兩個地區，今年上半年裏則成為佳兆業的兩個雄翼，為佳兆業業績拔高增幅錦上添花——中部區域的合約銷售金額同比增長了123.8%，達到48.6億元；而環渤海區域更是大增167.6%，實現了52.0億元合約銷售金額。兩個地區合起來業績貢獻突破100億元，佔集團期內總業績額的29.0%。

“一基石，兩雄翼”的業績配比下，佳兆業的運勢來源已然不止于珠三角，而是從珠三角出發，擴散至了更多大區，收穫更多碩果源。下半年裏，佳兆業預計將有1200億元的貨值入市，按照前7月50%的業績目標完成度來看，下半年裏，佳兆業只需要不到50%的去化率就可以完成全年875億元的規模目標。 

厚積舊改儲備持續釋放拉高利潤

佳兆業今年上半年的合約銷售中，有幾個表現突出的重點項目——如深圳鹽田佳兆業城市廣場、深圳平湖佳兆業廣場深圳佳兆業未來城、深圳坂田佳兆業城市，有趣的是，這幾個項目均為舊改轉化而來。

一直以來，佳兆業就有“舊改之王”的美譽，集團深耕舊改領域也已有20年之久——1999年，佳兆業成立那年，佳兆業同步啟動深圳桂芳園項目的舊改。2001年，桂芳園項目開盤，這個項目，成為佳兆業舊改業務的開山之作，並奠定了佳兆業在舊改江湖的地位。

而後，深圳大鵬佳兆業廣場、深圳佳兆業大都匯、深圳佳兆業未來城、深圳平湖佳兆業廣場、深圳鹽田城市廣場等十多個舊改項目相繼面世，改造對象包括舊城、舊村、舊工業區、爛尾樓改造等，並開始將業務從深圳拓展至珠三角，成功開發了廣州中石化大廈、珠海佳兆業水岸華等異地舊改項目。

舊改項目首先能為佳兆業帶來可觀的土地出讓貨值——去年底至今年上半年，佳兆業先後成功轉化了廣州小坪村、上海徐行鎮及深圳福田口岸3個項目，共計可售面積73萬平方米，可售貨值逾404億元。下半年裏， 深圳福田東山項目、深圳南門墩項目和深圳百靈達項目還將為集團提供可售土儲面積近50萬平方米，可售貨值人民幣332億

截至到2019年年中，佳兆業共計擁有近3200萬平方米佔地面積的舊改儲備（未納入土儲）。公司計劃每年從舊改項目轉机化80-100萬平方米的土地供應開發，預計未來1-2年，集團將有9個舊改項目計劃供地，貨值約1140億元；未來3-5年計劃有13個深圳及廣州項目供地，貨值約4200億元；長遠來看，集團將有約佔地面積2200萬平方米的舊改項目陸續進入供地階段，可帶來近兩萬億的貨值。

其次，舊改項目大多佔據城市核心地段，佳兆業還能通過二級開發、改造，將項目轉化為可銷售貨值。如本段開篇所提及的四個項目，上半年裏共計貢獻集團整體銷售額的近33%。其中鹽田城市廣場作為深圳鹽田區最大的舊改項目，屬於集團的糧倉型項目；深圳佳兆業未來城毗鄰大運中心及大學城，頻奪銷冠；深圳平湖佳兆業廣場銷售的住宅及公寓産品也表現優異。而在集團下半年的可售貨值裏，舊改項目可售貨值的佔比達到了31%。

舊改項目為佳兆業帶來的另一個關鍵，就是高利潤。據佳兆業方面透露，目前集團土儲內舊改項目賬面值約為舊改土儲貨值的11%，而舊改土儲成本僅約人民幣3000元/平方米，佔合約銷售均價（2019年上半年合約銷售均價=人民幣17686元/平方米）僅約17%。

得益於舊改模式低成本高回報的利潤拉動，上半年裏，佳兆業實現毛利67.1億元，同比增長42%；凈利潤達到27.8億元，同比增長24%；本公司持有人應佔溢利28.4億元，同比大漲67%；本公司持有人應佔核心凈利潤同比增長55%達到27.5億元。

利潤提升下，佳兆業的現金流與運營風險也得到了有效優化，中報顯示，上半年佳兆業的凈負債率下降45個百分點，公司速動比率保持在1.3倍的良好水準，現金及銀行存款賬面值較去年底增長31%至300億元，完全覆蓋1年內到期債務且有結余。

今年6月，國務院常務會議提出要“加快改造城鎮老舊小區”、“加大金融對舊改的支援”，標誌著城市更新的萬億級市場正向房地産企業加速開啟，對於“舊改之王”佳兆業而言，也標誌著集團將迎來新一輪高品質增長的窗口期。

受益深圳利好迎接發展新窗口

佳兆業不僅有幸運大區、幸運業務板塊，還有幸運城市——回顧佳兆業20年來的發展歷史，“深圳”一直是它繞不開的幸運圓心，它在這裡成立，在這裡深耕，並從這裡逐步走向更多機遇的遠方。

l 在佳兆業今年上半年的合約銷售裏，深圳單城佔比就達到了30%；而在集團185億元物業銷售收入中，深圳貢獻了48%；

l 在佳兆業3200萬平方米的舊改儲備中，大灣區內共有128個舊改項目，其中深圳就佔了88個；

l 在佳兆業截至到2019年年中擁有的近2600萬平方米、逾5000億元可售貨值的土地儲備中，大灣區佔比達到55%，而大灣區中，深圳部分的土地儲備又達到了325萬平方米，貨值約1600億元。

在“精耕深圳”上，佳兆業算是做到了極致。

隨著粵港澳大灣區發展的加速，加上8月18日，中共中央、國務院發佈《關於支援深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，提出了在經濟、文化、社會、生態等方面全面支援深圳的發展和探索，深圳的發展以及大灣區的發展迎來了新的歷史機遇。這對佳兆業來説，也標誌著巨大利好背後的巨大發展機遇。

市場人士指出，隨著深圳建設先行示範城市，佳兆業長期紮根深圳的優勢將進一步凸顯，迎來屬於自己的“黃金時代“。在地産和城市更新主業之外，佳兆業前瞻佈局的大健康、大文旅、大消費産業加速推進，與主業的協同格局初步顯現，以航運、文體等成熟産業為抓手，在深圳建設社會主義先行示範區中發揮先鋒、引領作用。