王飛

自5月起的房貸利率回彈之勢繼續，且規模和範圍還在擴大。

多家媒體報道顯示，以杭州、南京、蘇州、無錫、武漢、成都等為代表的多個熱點二三線城市，都已開始執行或正研究出臺房貸利率上浮政策。各地首套房貸利率較基準均有不同程度上浮，二套房貸利率上調比例更甚，普遍10%起，個別地方甚至高達40%。

一時間，購房人借貸壓力驟增，朋友圈刷爆“你還買房嗎”和“你還買得起房嗎”的哀怨。

二線城市抬升，一線城市持平

8月13日，融360大數據研究院發佈的監測數據顯示，今年7月，全國首套房貸平均利率5.44%，相當於基準利率的1.110倍，環比上漲2BP；二套房貸平均利率為5.76%，環比上漲1BP。

具體到融360大數據研究院監測的35個主要城市中，北京和廣州的房貸利率水準與6月持平，深圳、上海兩地甚至環比略降。

具體而言，7月北京首套和二套房貸平均利率分別為5.37%和5.84，環比均基本無上漲。上海首套房貸平價利率環比下降7個基點至4.87%，二套房貸利率平均為5.46%，環比上漲5個基點。廣州的首套房貸平均利率幾無變化，二套房貸利率因一家銀行的下調導致整體略降。深圳地區的一二套主流房貸利率雖然較基準均有小幅上浮，但總體環比呈下降狀態。

二線城市則是另一番情景。全國首套房貸利率水準TOP10名單，是蘇州、武漢、南寧、合肥、無錫、鄭州、成都、南昌、青島和南京。榜首蘇州的首套房貸利率為6.03%，是目前唯一“破6”者。當地個別銀行因授信額度緊張甚至曾暫停受理房貸業務。

漲幅排名上，前五名為大連、蘇州、杭州、寧波和長沙。其中大連尤值一提。雖然首套房貸利率水準在全國範圍內仍屬低位，但由於7月當地多家銀行首套房貸利率上浮10%，二套上浮15%，使當月單月漲幅高達20%。

數據中，只有海口、烏魯木齊等城市因政策、人口、供求等特殊因素，房貸利率有所降低。

明顯可見，在房貸利率調整上，一線城市反而波瀾不驚，洶湧潮漲的是二線城市——特別是強二線城市。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一線城市住房按揭利率上浮的幅度較小，主要因大多銀行將一線城市房貸市場當作資源搶佔。

“(銀行)會將更多優質貸款投放進一線城市。同時，一線城市購房難度大，購房者心理更穩定。適當回調二線城市的房貸利率，也是一定程度上防控市場過熱和抑制房價非合理上漲的短期有效方式。”李宇嘉道。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“從當前房價數據看，二線城市普遍相對過熱，三線城市則是全國房價熱度沒有減少的陣地，一線城市則相對穩定。這是決定了房貸政策因城分化的背景。房貸利率上調等金融政策，是配合地方樓市降溫的常用手段。”

購房人面臨更大貸款壓力

房貸利率上浮的直接影響對象無疑是購房者。

以貸款100萬元為例，基準利率4.9%之下，30年應還利息總額為91.06萬元。按房貸利率上浮20%即5.88計算，應還利息總額即為113.07萬元，增加了22.01萬元。而如按上浮30%的6.37%計算，購房人需支付利息124.48萬元，累計多還33.42萬元。

除了還貸壓力激增外，房貸利率的上浮，還會區別開購房者獲貸的速度和時間。願意接受目前上浮幅度的貸款申請者，若無其他資質問題，能較快得到放款。而不接受上浮，則可能需要面臨較長時間的等待。

李宇嘉對中國新聞週刊表示：年中後貸款額度緊張本就是行業慣例。加之下半年以來監管層以密集動作從多方收緊房地産融資，個人住房信貸業務監管也隨之進一步加強，因而5月以後的房貸利率市場化日益明顯。

“不同城市，不同銀行，都可以依照市場需求和申請人具體情況自行決定利率調整。”李宇嘉表示。

嚴躍進也指出，銀行積極執行房貸新政無可厚非，但需要注意的是，有義務對不願接受利率調整進入排隊等候階段的貸款申請者作解釋。

“説明上調不是歧視性政策，同時在具體執行中杜絕各類變相附加理財。也要提醒申請者注意風險，因為若等待時間過長，可能會造成房屋交易違規。”

中國新聞週刊也就此採訪了某國內股份制商業銀行貸款中心人士，其表示，除非基準利率變化，否則房貸利率調整對於已發放貸款和已支付利息無影響。但貸款利率調整後，所貸款項未償部分的利率需隨之調整，主要有三種形式：

一是以自然年為時間分割，在次年年初執行新利率(如農、工、建行都按此規定)。

二是滿年度調整，即按還款時間滿12個月開始執行調整後的新利率。

三是多數銀行採用的，在利率調整後次月，便開始按新水準執行。

嚴躍進總結，“利率分化也體現了不同銀行對於住房貸款業務的態度，部分過去房貸規模過大者，不僅要面臨更加嚴厲的監管，自身額度也確實緊張。但大多數銀行對於住房貸款在信貸結構中的比例還是有節制的，也具備把控利率水準的能力。”

三季度，預計受調控和各類檢查不放鬆影響，房貸利率或還將有小幅上漲。但因當前已是市場化行為驅動，上調空間不會過大。“更可能的是把之前下調的調回來。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹稱。

嚴躍進則對一手房的利率水準更為樂觀，認為部分或可保持不變。“當然具體還要看銀行和項目合作關係和銷售情況。”他補充。