專題熱議丨購房或將告別公攤面積時代？

來源：好評與差評

“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”

這是出現在住建部最新的《住宅項目規範（徵求意見稿）》第二部分2.4.6條的一句規定。

字越少，事越大。

一旦取消公攤，對於地産是大地震式的變革，這意味著商品房的“無公攤時代”即將來臨。

按慣例，為不斷規範房地産市場，國家住建部隔一段時間，就會出臺新的強制性工程建設規範，這次的規範徵求版，首次提到了取消公攤面積計價。

在國外成熟的地産市場，都是套內面積進行計價的，國內過去只有重慶是按照套內面積進行交易的。

一旦全國取消套內+公攤的總面積計價方式，會對地産行業和購房者帶來什麼的影響？

好評與差評帶來6個解讀：

1，政策多久落地，取決於細則的推出時間。

所有強制性規範出臺前，都會經歷從“徵求意見”到“正式實施”。

參考最近的個稅抵扣改革，從徵求意見，到正式實施只花了3個月，實施速度之快力度之大，有目共睹。

但取消公攤真正出臺，難度遠超個稅抵扣，因為它涉及一手房和存量房雙領域的計價規則變革。

首當其衝的，是二手房的評估價格系統需要全部更新。

其次，對於以往遺留下的偷面積和違建等情況，也存在需要落實的細則。

因此，公攤面積正式告別中國的地産舞臺，還要看後期細則的出臺速度。

好評與差評在此大膽預測，會在一年內落實。

2，取消公攤，不意味著購房者能佔開發商便宜。

了解這個問題，首先，我們要明白開發商的定價規則是什麼？

（總成本+總利潤）/可出售面積=每平米單價

先給大家貼一張開發商成本構成表格：

大家可以看到成本構成中，沒有出現任何公攤字眼，取消公攤，該建的該花的還是要建要花，對成本沒有影響。

當可售面積從套內+公攤縮減為套內，後果就是單價升高。

開發商出來蓋樓目的是賺錢，不是做慈善。

3，套內面積計價，意味市場走向成熟，也意味著開發商的套利空間被壓縮。

公攤面積，包括各種管道井和公共過道等部分。100m²的商品房，除去公攤面積，屋內實際只剩下70-80m²。

首先，公攤面積的計價規則存在明顯的弊端和落後性。

公攤是導致商品房縮水的罪魁禍首，一直被大家詬病。此外，公攤部分是地産市場最不透明的領域，無良開發商在公攤上玩起貓膩，損害購房者利益。

國外規範成熟的房地産市場，幾乎全部採取的是套內面積計價方式。

因此，按套內面積計價是規範化的地産市場的必然趨勢。

4，已經入手帶公攤房子的朋友，別擔心，還沒買房的準業主，也別激動。

二手房的價值的評判標準，從來都是從總價倒退單價的總價論。

打個比方，市場價100w，公攤20%的100m²二手房，如今算按照80m²的套內面積計價，肯定不會降價到80w，而是繼續按照100w的價格出售。

對於一手房來説，簡化了計價規則，購房者可以更直觀的用“套內面積X單價”得到總價，而不會輕易的被開發商套路。

如今的商品房的定價，已經脫離了成本導向。而是供需關係決定的。

明確了套內面積的優勢，是減少購房者的理解誤區。

5，取消公攤計價是轉向渦輪，後續小變革才是推動地球的關鍵。

如今，高昂的房價背後，捆綁著每個家庭的生活。

自1980年商品房模式誕生以來，公攤面積就存在，香港把公攤面積大的商品房叫做發水樓，調侃就像在菜市場小商販買發水魷魚，被泡過水的一斤魷魚，四兩是水。

按照這種約定俗成的計價方式，我們繳納的物業費，北方的取暖費，買賣房子的契稅等等都多繳納了很多。

這些都會隨著取消公攤而發生變革，這些變革，才是落到百姓市場的細節。

在細則出臺後，普通百姓能不能實在的降低各項支出，還是變相上漲，需要持續規範。

但至少現在，開了個好頭。

6，準購房者，為什麼我建議你你，不該為研究“取消公攤計價”而耗費心力。

好評與差評見過很多購房者，為了各種資訊而焦慮，但心力，是購房者最寶貴的東西。

因此，要學會抓大放小，就拿取消公攤這件新聞來説，其實我們不用太震驚。

本質上，計價方式，不過是打醬油按瓶裝還是按碗裝的區別。

這次徵求意見到底是吹風，還是定調，對個體買房子並不是最重要的。

你研究的透徹，既改變不了開發商的定價方式，也無法壓制二手房東的報價。

我們應該把更多的關注度，給到如何去判斷出更有潛力的買房區域和挑選出更優質的戶型，以及合適的購房時機。

而這些區域和戶型的基本判斷方法，可以看好評與差評的歷史文章，至於政策解讀的問題，關注我們，每次為你送上脫完水的解讀版本。