環京限購令失靈？北京買家一擲數百萬，陷入“押房賭局”

河北大廠一處偌大的售樓處裏，樓盤銷售和購房人圍坐一起，黑壓壓一片。即便不是週末，樣板間裏的看房人也沒斷過。

寒冬之時，環京樓市有了點兒活泛氣兒。自去年“最嚴限購令”讓環京樓市迅速沉寂後，眼前的場景實屬反常：雖然沒有購房資質，卻不斷有來自北京的購房人奔向環京區域的售樓處。

北京日報記者連續數日調查發現，反常現象背後埋藏著驚人的“押房賭局”——價格不斷下探時，尚無資質的購房人投下幾百萬元，冒巨大風險規避限購，短期內甚至連正式合同都拿不到，更別提産權證了。

限購令失效？

花6000塊錢就能規避限購

樓市的寒冬裏，潮白河孔雀城的樓盤銷售員吳楓客戶不斷。她壓低嗓音説：“大部分人都是從北京來的，沒資質。”

她口中的“資質”認定源於去年環京樓市的“最嚴限購令”。按規定，只有具備當地戶籍，或在當地連續繳納3年的社保、納稅，才有資格購買住宅。潮白河孔雀城所在的大廠位列其中。限購落地後，大部分客戶不具備資質，環京樓市迅速降溫。

而今，吳楓的客戶又怎能破解“最嚴限購令”？

吳楓説，限購令裏戶籍、社保、納稅要求，只要滿足一個就行；戶籍和社保當下都無法辦理，但納稅的門檻容易越過，“隨便找家代繳稅的公司連續繳納3年個稅，加起來也就6000多塊錢。”

10公里外的路勁陽光城樓盤也採用同樣的“套路”。銷售人員陳德甚至承諾，開發商可以幫著找代繳稅的公司，壓根兒不用客戶操心。還有銷售人員誇下海口稱，限購政策一般施行3年就取消，如今快滿3年，等限購一結束，連稅都不用繳了。

納稅可以解決，卻解決不了時間的問題。當地政策要求，只有連續納稅3年才能具備購房資格。也就是説，購房人真正具備購房資質的時間點是在3年後。

“您交房款時會跟開發商簽訂協議。開發商會把您看上的房源‘鎖’上，不再賣給其他人。”吳楓説。到了路勁陽光城，“協議”的説法變成了“草簽合同”。

但記者調查了解到，無論是協議還是草簽合同，都不是正常購房交易時的網簽正式合同。換句話説，由於暫時還不具備購房資格，這些房子根本無法實現真正交易，短期內也拿不到産權證。

新房價腰斬

開發商頂不住壓力回籠資金

沒有“網簽”，不僅意味著沒有正式購房合同，也無法辦理正常購房貸款。北京日報記者走訪大廠、香河等地多個樓盤發現，每套房子的價格大多在100萬元至200萬元左右。對於一些經濟壓力較大的購房人來説，很難全款買房。為此，開發商“開發”出新的招數。

“可以全款，也可以分期付。”在香河，大運河孔雀城項目也採用了潮白河孔雀城的翻版套路。銷售員徐陽介紹，“分期付”並非是銀行貸款，而是全款的另一種支付方式，所有購房款在一年內分5次付清。路勁陽光城的分期時間週期更長，可以在兩年半內分6次付清。

這種分期付款的招數，在不同樓盤有不同的形式，但背後原因卻是相同的。“去年限購之後，開發商手裏有錢還能扛著，但今年不一樣了，開發商壓力很大，都在等著回籠資金。”路勁陽光城的銷售人員説。

大廠縣與三河市、香河縣並稱“北三縣”。借著緊挨通州的優勢，這裡曾是環京樓市裏最火爆的地方。兩年多前，京牌車一輛接一輛駛向這裡，不斷上演“搶房大戰”。

限購令帶來的影響首先體現在價格上。據介紹，限購之前，路勁陽光城最高曾賣到約2.5萬元/平方米，而今實際成交均價只有約1.2萬元/平方米；潮白河孔雀城當年更是突破了3萬元/平方米，而今每平方米則只有1.6萬元左右。

在從業多年的吳楓看來，這種變化堪稱“冰火兩重天”。“當時買房，除了購房款外，有的購房人還得交一筆五六十萬元的‘排卡費’；但今天則直接變成了降價、打折促銷。”她説。

以潮白河孔雀城一套104平方米的三居室為例，定價是1.69萬元/平方米，正常成交是175.76萬元；全款可以同時享受“團購5萬抵7萬”“每平方米減2000元”“一次性打8.5折”等多項優惠，總價則降到了131.8萬元，均價相當於1.27萬元/平方米。

打折促銷已經成為環京樓市的普遍現象。在售樓處，每套房子看似有一個“表單價”，但實際上還有一個成交價，二者往往相差幾十萬元。陳德解釋，“表單價”是開發商在政府部門的備案價，但這個價格太高、賣不出去，只能通過各種促銷方式把價格壓下來。

網簽變草簽

交易背後暗藏重重風險

“通地鐵、通高鐵，價格又降了一半，怎麼可能不心動！”調查過程中，多位看房人道出了規避限購、選擇環京樓市的原因。但這種購房模式靠譜嗎？

北京日報記者走訪的幾個售樓處中，銷售人員都對鑽漏洞的方式打包票。但在介紹具體交易流程時，吳楓的一段話卻露了馬腳。“交了房款之後，開發商會提供小票、收據，但是所簽的協議不會給購房人。”她解釋，這份協議畢竟是違規的，不能流出去。

在大運河孔雀城，幾位銷售人員都對規避限購的操作模式忌諱莫深，最終叫來銷售主管才詳細説出。説的時候，甚至在關鍵的細節上還會壓低聲音，故作神秘。

“拋開開發商的種種誘惑，這種操作模式就相當於一場‘賭局’”。一家知名房企負責人向記者解釋，購房人看似在價格上享受了優惠，但把幾百萬元交給開發商後，短期內不能正式簽約、不能獲得産權證。“押”著自己的房子，卻在限購令下“賭一把”。整個過程中，開發商只收益、沒損失，但購房人卻置自己于重重風險之中。

“我都沒聽説過您説的這種方式，但應該是政策不允許的。”香河縣房管局一位負責新房業務的工作人員説。大廠縣房管局的工作人員也表示，雖然限購政策並沒有説明是否可以使用這種操作模式，但依然是有風險的。這位工作人員提醒，目前政策是要連續3年納稅，但如果這3年間政策發生調整、改成了連續5年納稅，那這筆交易又該怎麼算？

在業內人士看來，除了政策的不可抗力因素外，草簽的合同能否與正式合同一樣具有法律效益，也存有疑慮。易居房産研究院研究總監嚴躍進分析，草簽合同本身與購房政策是違背的。這種回避限購的做法只是一種行銷做法，相當於開發商讓購房者以一定條件鎖定房源。但是，房地産市場變動大，當購房人發現和當初簽約不一樣時，銷售人員往往都已經辭職或轉崗，退款艱難，尋求賠償也更加被動。

（本文銷售人員姓名均為化名）