隨著樓市調控政策的加緊和新政的實施，以燕郊為首的環京地區“炒房熱”出現降溫。過去兩年，由於緊靠首都北京，環京地帶燕郊、涿州等地區一直是各路炒房團及部分住房剛需的首選之地，房價一度飆升至每平方米3萬元。

近日，新京報記者走訪了燕郊、涿州部分樓盤和地産仲介機構，發現各大仲介機構門庭冷落。其中燕郊某仲介告訴記者，目前燕郊房價均價應該是在16000元-17000元。為了吸引購房者，地産商、仲介機構違規推出“首付貸”、“首付分期”等購房措施。新京報記者還在燕郊發現首付貸的身影，某仲介公司甚至將首付貸的宣傳單公然張貼在門口。

新京報記者實地走訪發現，翡翠·華府、隆基泰和·鉑悅山等樓盤推出了最低8萬元首付買房，即首付8萬元，其餘貸款由房地産開發商無息墊付，購房者再分期償還。

中原地産首席分析師張大偉分析稱：“如果首付都是借的，一旦房價出現波動，對於購房者來説就很容易出現斷供的可能性。”

早在2016年年中，住建部等部門就發佈了《關於加強房地産仲介管理促進行業健康發展的意見》，強調仲介機構提供住房貸款代辦服務的，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融産品和服務。

首付貸高利率高風險 購房者：不太敢嘗試

近日，新京報記者在燕郊一帶走訪，發現當地有首付貸的身影出現，某仲介公司甚至將首付貸的宣傳單公然張貼在門口。該仲介公司工作人員對記者表示，“目前的（首付貸）利息是8厘，也就是説每1萬元每年需還800元利息，最長36個月還完。”當記者詢問銀行是否會查首付貸時，這一工作人員回復稱：“我們都會給你做完，你不用管的。”

所謂首付貸，可以理解為通過相關機構，以不同科目、名義的貸款方式，向購房者提供首付階段的“貸款”，從而使購房支付能力不足或需資金週轉的購房者達到按揭貸款首付比例，繼而達到銀行按揭貸款放款要求，完成貸款購房行為的一種金融産品。

早在2016年年中，住建部等部門就發佈了《關於加強房地産仲介管理促進行業健康發展的意見》，強調仲介機構提供住房貸款代辦服務的，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融産品和服務。

針對首付貸的行為，北京盈科（上海）律師事務所房産金融法律事務部主任郭韌對新京報記者稱，首付貸面對的多是沒有購房能力的群體，他們透支的是自己的信用，“為何嚴禁這種行為？是因為購房者在分期首付或首付貸之後，會引發逾期、違約、不能償還貸款等情況。如果是金融企業，是不可以給這些客戶批貸的，如果批貸，就違反了相關的金融規定。”

購房者怎麼看待首付貸？前述有購房意向的吳華表示，沒聽説過首付貸這種形式，不過如果錢不夠，也可以接受小部分貸款，“但首付貸不太敢嘗試。”另一位近期剛購房的楊先生則表示，“首付不夠，但又著急買房的話，可能會考慮這種方式。”

某律師也提示借款人，上述民間非法的首付貸交易結構設計非常複雜，簡單的砍頭息、剩餘本金部分的利息仍然按照本金全額計息、手續費、分期還本付息等方式，就可以將表面看年化只有6-8%的金融産品設計成實際利率年化超過36%的産品，通過利滾利或借新還舊等方式的高利貸，實際利率甚至高達60%-80%，最後演化成金融詐騙；普通民眾無法準確計算“金融分期”等金融産品的利率，最後被騙借了民間高利貸，無法及時還款時，就可能隨時面臨電話騷擾、人身威脅等嚴重侵犯個人合法權益的風險。

涿州多樓盤可首付分期，有開發商無息墊付兩成

除了首付貸，最受關注的就是首付分期了。在環京地區的涿州，首付分期的情況很常見，主要針對新樓盤。

據悉，目前北京到涿州已經通高鐵，從北京西站到涿州東站只需要25分鐘，因此，涿州也是環京房地産市場相對較熱的城市之一。特別是在2017年年中，張家口市限售（中心城區新購住房3年後方可上市交易）、燕郊香河等地限購之後，涿州就更受到投資客的歡迎。

目前，涿州市人民政府的規定是“對非本市戶籍居民家庭，限購1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低於30%。”

新京報記者在近日走訪涿州市部分樓盤時發現，不少開發商為了促銷新樓盤，均推出“8萬首付購房”、“10%首付購房”等口號，以吸引客戶，例如鵬渤·印象城、翡翠·華府、隆基泰和·鉑悅山等樓盤，均可使用分期首付。

所謂的分期首付，指的是訂房時先交一部分錢，剩餘的首付，由開發商暫時墊付，而客戶則通過分期的方式在一定時間內償還貸款，實際上也就是借錢來做首付。

據鵬渤·印象城的一位銷售人員介紹稱，如果要買房，客戶最低可以先付10%的首付，剩下的20%是開發商無息墊付。然後，客戶可以在接下來兩年內分六次還款，每四個月還款一次。“只要付了這10%的首付，就能拿著購房合同去銀行辦餘下70%的房款貸款。”該工作人員對記者表示，“首付分期對購房本人並沒有限制。”

以總價100萬元的房子舉例，付款10萬元之後，剩餘的20萬首付，則每四個月還款3.33萬元，一年需還款3次，每年總額高達10萬元。如果還需同期還銀行的房貸，毫無疑問，首付分期實際上增加了購房者的買房杠桿和還款壓力。

那麼首付分期的操作方法是否違規？記者在河北省住房和城鄉建設廳官方網站發現，其在2017年11月7日轉發了住房城鄉建設部、人民銀行、銀監會聯合印發的《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》，通知顯示，嚴禁房地産開發企業、房地産仲介機構違規提供購房首付融資，房地産開發企業、房地産仲介機構不得為購房人墊付首付款或採取首付分期等其他形式，變相墊付首付款。

中原地産首席分析師張大偉對新京報記者解釋稱，“如果在去銀行貸款之前分期就結束了，那麼不違法；如果在去銀行貸款的時候，首付分期還在分期，那麼就是違法的。”

郭韌稱：“首付分期沒有還完就去銀行辦貸款，説明首付款是不真實的，因此，開發商墊資、借款的行為肯定也是違反規定的。”

鵬渤·印象城的首付分期並不是個例，同樣是涿州的樓盤，記者通過網路搜索及實地走訪發現，翡翠·華府、隆基泰和·鉑悅山等樓盤均推出了最低8萬元首付買房，即首付8萬元，其餘貸款由房地産開發商無息墊付，操作方式基本與上述所提流程差不多。

這種操作給首付加上了杠桿，例如涿州一套120平方米的三室一廳的房子總價約為150萬，正常首付是50萬，但最後只花了8萬就把房子簽下來了，相當於只付了5%的首付。

張大偉表示：“如果首付都是借的，那麼一旦房價出現波動，對於購房者來説就很容易出現斷供的可能。”

不止一個銷售人員對記者表示，一旦違約，違約金會很高，甚至遠高於每期付款的額度；萬一違約，錢和房子可能都保障不了。

不過，記者在與某開發商交談時發現，實際上購房者使用分期首付的情況並不多，大部分購房者都是一次性付清首付，該開發商稱目前尚未遇到首付分期的客戶違約事件。

以上多個樓盤的銷售人員對記者解釋稱，“這種首付分期適合首付款不夠，但是工資高，還款能力比較強的購房者。”

京師（上海）律師事務所國際總部金融與房地産領域知名律師陳雷博告訴記者，其實分期首付在房價下跌時，更容易引發購房者與開發商之間的矛盾。假設購房者在花2萬元/平方米買了100平方米的套房，首付要60萬，然後先付20萬，還有40萬首付分期付，萬一房子很快降到15000元/平方米，首付幾乎都“跌沒了”，到時候銀行貸款肯定是要還的，但分期首付購房者還願意還嗎？近期，不少樓盤因為房價下降，引發房主到府鬧事。

“如果是期房就更慘了，房子都沒住，就降價了，不僅欠銀行的錢，還欠開發商的錢，不按時還錢最後可能錢房兩空。”不過，對於開發商來説，情況則不同，因為即使他們為首付提供無息墊款也不虧，畢竟房子的銀行貸款已經批下來了，房款的大頭已經拿到，夠公司週轉使用，甚至已經收回了成本。

二手房多用高評高貸的方式違規降低首付

據悉，首付分期主要涉及新房，而二手房則多用高評高貸的方式來降低首付。一位經驗豐富的買房人士對記者直言，這已經是房地産行業的“基本操作”。

高評高貸，舉例來説，就是評估公司將二手房評估為高於市場價的價格，然後再按照這一價格去貸款。一套市值100萬的房子，如果房子的評估價格為80萬元，那麼首次貸款可貸評估價格的7成，也就是56萬元，那麼購房者則還需要付44萬元的首付。但如果房子的評估價格為120萬元，那麼首次貸款就可貸84萬元，那麼購房者只需要付16萬元的首付。業內人士稱，這樣操作的前提是，銀行認可評估機構的評估價格。

新京報記者在調查中發現，這一操作方法在涿州依然很常見，首付不夠，仲介基本上都會建議購房者採取這樣的方式，來操作買房。

郭韌表示，“高評高貸肯定是違法的，我國有關於銀行貸款的貸款詐騙罪，從某種意義上看，這就是一種騙貸的行為。”

張大偉對記者表示，這種方式也是違規的。“這種情況在小地方比較常見，當地的銀行沒有太多業務，也只能做些住房貸款之類業務。”

■ 焦點

燕郊仲介號稱假社保可網簽，10萬元“包過戶”

2017年6月，廊坊市政府出臺史上最嚴限購政策，發文規定了通過“提供當地3年及以上社會保障繳納證明或納稅證明”的條件。

新京報記者從北京國貿坐公交車不過30分鐘，就到了河北三河市燕郊鎮，當地醫院、學校、商場配備設施完善。由於特殊的地理位置，燕郊房價在2016年、2017年一路飆升至3萬元/平方米左右。但限購令出臺後，燕郊樓市降溫，房價也就一路下跌，截至記者截稿，據安居客的房地産數據顯示，2018年11月份燕郊二手房均價為18537元/平方米。

限購令下，新京報記者通過走訪發現，依然有不少地産仲介通過所謂的“找關係”、“假結婚”、“房主代持”等方法“鑽空子”，讓沒有燕郊購房資質的客戶，成功過戶燕郊的房産。

新京報記者以購房者身份致電燕郊一名地産仲介，他告訴記者：“不是補社保，我們可以找關係拿假社保，能直接給你出網簽，再給你過戶。流程上我們按正常的購房流程給你走就行。”至於過戶的價格，對方稱過一個戶要10萬元。

對於上述做法，燕郊當地房地産仲介王華（化名）則對記者直言，部分仲介號稱能夠幫忙辦理購房資質，實際上大部分都涉非法集資，把收上來的人頭費（3萬-8萬元不等）拿出去放貸款，自己收利息，幾個月後再告訴客戶，資質辦不了，錢原封不動退回去，空手套白狼。有些甚至是拿了錢就跑路，客戶也無處可追。

除此之外，“假結婚”也是一種規避燕郊限購令的方式，還有職業“婚票”（即配合客戶假結婚的當地人），一名當地的掮客對記者介紹，結完婚全款買房後可以立馬離婚，房子會轉到客戶名下，“整個過程都由我來操作，不會有什麼風險的，十萬塊我全能辦下來。”

據介紹，外地人要在燕郊買房還有一種比較常見的方式是房主代持，等購房者在當地交滿三年社保後，再把房子過戶到購房者名下。不過，王華告訴記者，“這種操作風險很高，萬一房主中途把房子賣了、房子漲價了，賣方反悔，同意退錢、退利息，那買方一點辦法也沒有。”

由於限購政策，燕郊地區的代繳社保等業務也是一筆“好生意”，一些客戶會選擇這種方式，連交三年社保，以獲取購房資格。閒魚上有人給記者報價稱，代繳社保的服務費每個月大約為150元，一年費用在1800元左右，社保、醫保繳納費用還需要另算。

針對給10萬元包過戶、假結婚等規避監管的操作，有購房意願的吳小敏（化名）向記者表示並不相信這種方式，也不可能掏錢去操作。但另一位購房意願人士吳華（化名）則稱，之前看房聽開發商提過，“所以我覺得開發商應該有自己的辦法，但我也沒敢去試。”