今年上半年對於中糧地産和中糧地産的投資者來説，都算是不錯的半年——147億入主大悅城，完成重組；停牌8個月後回歸資本市場，每股收益同比明顯豐厚。

半年業績剛破百億 深圳成為業績與毛利貢獻主力

上半年，中糧在商品房銷售方面實現簽約金額106.07億元，較上年同期增長31.08%；簽約面積42.80萬平米，較上年同期增長13.17%。

從在售項目來看，2018年上半年裏為中糧帶來簽約銷售額的項目約有31個，分佈在北京7個、上海1個、深圳5個、成都8個，瀋陽1個，天津1個，南京3個，長沙1個，蘇州1個，杭州1個，重慶1個、煙臺1個。其中深圳天悅壹號的業績貢獻最多，為15.34億元。

從毛利率來看，上半年中糧商品房銷售的營收毛利達到了47.47%，其中深圳甚至達到了58.87%。成都和北京分別為36.88%和34.8%，但蘇州僅為28.5%，拉低了平均毛利率。

投資收益貢獻過半凈利 拉高多項利潤指標

整體營收方面，商品房銷售帶來的結算收入44.02億元，較上年同期增長5.39%；結算面積17.87萬平方米，較上年同期減少32.00%；已售待結轉面積119.75萬平方米。

而房屋租賃實現收入2.92億元，比上年同期增長13.43%。物業管理實現收入2.6億元，比上年同期增長250.46%。

此外，還有一部分營收來自於其他業務，約為4044.75萬元，較上年同期減少50.28%，主要是本期投資性房地産處置收入減少。

幾項業務2018年上半年為中糧地産合計帶來的總營收合計49.94億元，同比略增了8.85%。

利潤上，上半年，中糧地産實現歸屬於上市公司股東的凈利潤6.24億元，較上期增長301.84%，主要是本期結轉商品房資源毛利率較高，凈利潤同比增加；得益於本期凈利潤同比增加，半年基本每股收益0.34元，較上年增長277.78%，加權平均凈資産收益率也較上年同期增加6.33個百分點，達9.03%。

值得注意的是，上半年中糧凈利潤的暴增，與其“投資收益”的增長有很大關聯。財報顯示，中糧地産上半年投資收益共計4.74億元，同比增加113%。其中，僅“關聯方企業借款利息”收益就高達4.42億元，佔公司上半年凈利潤的一半以上。

截至6月30日，中糧地産其他應收款共218.29億，佔總資産25.56%。而這其中，僅關聯方的其他應收款就為212.68億元，佔總額的97.4%。

資産負債率連續3年突破80% 盈利增速不及借款增速

中糧地産目前較大的問題，在於負債水準的把控。自2015以後，中糧地産的資産負債率就突破了80%，且逐年攀升。

截至2018年6月30日，中糧地産總資産為854.02億元，同比增長32.66%；總負債731.23億，同比增長36.93%；公司所有者權益122.78億元，同比增長11.84%；資産負債率85.62%，凈負債率為183.33%。（短期借款：60.13億元，長期借款：162.96億元，一年內到期的長期借款：66.49億元，應付債券：34.83億元，貨幣資金：99.32億元）

今年前8月，中糧地産還公司通過發行中期票據，募集資金27億元;通過設立“華夏資本-中糧購房尾款1號資産支援專項計劃”，發行資産支援證券，募集資金15億元，繼續擴寬融資。

新增土儲以一二線為主 多個深圳城市更新項目未來毛利可觀

2018年上半年，中糧地産在土地儲備方面，共新增8個項目，合計計容建築面積122.42萬平米。新增項目分別位於北京、天津、杭州、南京、蘇州、瀋陽、嘉興等城市。

此外，央企背景，也助力中糧地産獲得了諸多城市更新項目。除在售的深圳中糧天悅壹號、深圳祥雲國際、深圳雲景國際、69區創芯公園等城市更新項目外，中糧還申報了深圳寶安25區城市更新項目、深圳金帝食品廠城市更新項目、深圳寶安區福海街道的大洋工業統籌片區啟動區城市更新項目、深圳寶安區航城街道長營地塊城市更新單元項目等項目，未來這些項目將成為中糧毛利的重要輸血來源。