全國 | 北京 | 天津 | 上海 | 廣州 | 深圳 | 鄭州 | 成都 | 南京 | 瀋陽 | 合肥 | 濟南 | 重慶 | 貴陽 | 遵義 | 秦皇島

專題
中國網地産  > 原創

半年報點評|雅居樂:産業地産助攻發展後勁 債務結構急需調整

發佈時間:2018/9/1 16:06:36 | 來源 :中國網地産 | 作者:佩奇

走過了2015年低谷期的雅居樂,在旅遊地産、粵港澳大灣區和産業地産的多重向好東風下,撥開雲霧見明月。

曾經連續多年沒有完成銷售目標的夢魘,但願能化為持久的谷底反彈力。

半年完成年度目標42% 旅遊産品業績佔比下降

2018年,雅居樂給自己制定的銷售目標,是1100億元,上半年,雅居樂完成了465.5億元,完成率42.32%。而到了前7月,雅居樂完成了541.7億元,完成率49.25%。還未過半的完成率,總不免讓人想起2012年開始集團多年跑輸大市的陰影。

半年報點評|雅居樂:産業地産助攻發展後勁 債務結構急需調整-中國網地産

但雅居樂高層方面解釋到,今年全年雅居樂預計可售貨量建築面積為1300萬平方米,上半年供貨量為550萬平方米,上半年供貨佔比42%。從業務整體表現來講,上半年是符合公司的預期的。

去年上半年,雅居樂的銷售貢獻主要來自常州、廣州、海南、南京、南通、雲南及中山等城市。而今年,這些城市裏的部分城市,卻因調控趨緊,而未能給雅居樂帶來最大貢獻,尤其是4月海南的全域限購政策——雖上半年雅居樂清水灣項目整體貢獻達到了81.4億元,但據億翰智庫的《中國典型房企單項目銷售金額TOP100》榜單所示,其實前四月時候,清水灣的單盤銷售業績就已經達到了80.37,也就是説,新政之後的兩個月裏,清水灣只賣了1.03億元。而這也影響了旅遊産品在雅居樂集團的業績貢獻佔比——今年上半年,旅遊佔比大概佔比15%,比去年同期降低了3個百分點,但首次置業和改善型佔比則提升至81%,較去年上升2個百分點,此外高端産品佔比4%,基本與去年持平。

下半年,從雅居樂可售資源的區位分佈來講,華南佔比達到37%、華東23%、海南及雲南14%、西部7%、華中10%、其他區域9%。其中雲南區域雅居樂預計騰沖和版納兩地下半年可提供30億元的銷售貢獻。

土地投資同比翻番 土地成本優勢明顯

上半年,雅居樂先後在珠三角、長三角、京津冀、成渝及中原等城市群增添30個新項目,其中位於華南區域的梅州、汕頭及雲浮;華東區域的福州、合肥、湖州、嘉興、連雲港、蕪湖及徐州;西部區域的漢中;華中區域的荊州、商丘及許昌,以及華北區域的邯鄲及晉中等為新開拓市場。新增土地的預計總建築面積約為557萬平米,其中雅居樂應佔權益預計總建築面積約為463萬平米,應付土地金額約為人民幣203億元。

截至2018年6月30日止,雅居樂已于華南區域、華東區域、西部區域、華中區域、海南及雲南區域、東北區域、華北區域、香港及海外市場的69個城市及地區合共擁有預計總建築面積3540萬平米的土地儲備,相關樓面平均地價為2744元/平米。其中,粵港澳大灣區內的土儲約為1081萬平米,佔整體土地儲備的30.5%。

從投資節奏來看,今年上半年,雅居樂的投資節奏明顯加速,投入的土地投資也比去年翻了一番,整體樓面價也上升了48%,但在行業中,雅居樂的土地成本仍非常有優勢。

半年報點評|雅居樂:産業地産助攻發展後勁 債務結構急需調整-中國網地産

雅居樂土儲樓面價的優勢,很大程度上源於雅居樂擁有的許多“旅遊地産”和“産業地産”項目。例如其清水灣、騰衝兩個旅遊地産項目,每平方米的拿地成本都只是三位數。但目前的售價,均已達到5位數。

而産業地産對雅居樂的助攻,不僅體現在拿地成本上,更將成為未來雅居樂的重要拿地渠道。截至目前,雅居樂已經在9個省12個城市簽訂了3個産業小鎮投資協議及15個産業小鎮以及城市更新項目的框架協議,包括威海體育休閒特色小鎮,天津寶坻金橋國際小鎮,還有河南鞏義喜慶小鎮。其中威海體育休閒特色小鎮項目已獲取715畝土地。雅居樂副總裁王海洋透露,年內雅居樂有望通過産業小鎮獲取3000畝以上的土地。

新增房管、商業兩個板塊 未來計劃非地産與地産營收平分秋色

在産業方面,雅居樂本就是多元化佈局比較早,且收益比較穩定的一家房企。目前其多元産業囊括了雅生活(物業服務)、環保、建設、房管、教育、商業等六個板塊(房管、商業為今年新增板塊)。(ps:雅生活已經獨立上市了,在此不再贅述,而教育和建設板塊因未披露具體進展數據,也不多加總結)

而環保業務,主要聚焦危廢品處理和水務處理的核心業務。目前已經擁有33個項目,其中28個危險廢棄物處理項目、2個生活垃圾處理項目及3個水廠項目,其中已投産的項目達13個,業務據點遍佈23個城市。其中,環保業務旗下所有危險廢棄物項目的最高處理規模達每年逾200萬噸,安全填埋場總庫容超過1200萬立方米,而新開拓的生活垃圾焚燒發電項目之最高處理規模亦達到每日約1800噸。截止6月末,環保集團累計簽約投資額72億,實際投資超過20億,營業收入達到2.8億,實現營業利潤1.16億。(ps:小編不太懂環保領域,但據集團內部人士透露,雅居樂的環保業務確實做得不錯,技術水準行業領先)

房管業務是雅居樂今年全新推出的業務板塊,主要是負責雅居樂品牌輸出和代工代建業務。目標定位是要成為注重品質,為業主和客戶提供全産業鏈資源支援的管理型服務商。在經營模式上,該業務為輕資産運作,主要以品牌輸出和管理服務獲取收入。在區域佈局上,立足三四線城市,策略性地進軍一二線城市。目前房管集團成立短短的幾個月,已經有2個在建項目,同時簽訂了3個框架協議,總貨值已經超過100億,其中揭陽項目建面16萬平方米,估計10月份開盤,福建青田項目建面39萬平米,預計9月份開盤。

商業板塊,其實就是將原有業務進行整合更新,主要涉及購物中心、辦公樓、社區商業、長租公寓、文旅商業、酒店等六個方面。目前雅居樂的商業集團在全國有超過100個商業項目,覆蓋50多個城市,商業的總體量超過300萬平方米。在長租公寓領域,也建立了自己的品牌雅寓。上半年裏,雅居樂的酒店運營收入3.6億,同比增長8.2%。其中上海的雅居樂萬豪酒店入住率超過85%,投資物業資産估值57.55億,物業投資收入和去年基本持平。而未來這幾項物業,都將由商業板塊來管理。(小編突然想起許榮茂多年來一直都有將世茂酒店分拆上市的想法,不知道陳卓林是不是也一樣有分拆雅居樂商業的這個考慮)

類比業內許多多元化佈局廣,但其實投入與産出不成正比的企業來説,雅居樂的多元産業,其實都是圍繞著房地産展開的,因此在規模擴展上,也有集團自己的項目做推廣支撐。而未來隨著雅居樂産業地産項目的增多,這些多元板塊也將被植入雅居樂的産業項目中。

此外,雅居樂包括法國的勒芒、Fone、阿裏雲等國內外超過一百家的産業資源簽訂框架協議,擬將這些品牌引入到自己的産業項目中。

雅居樂希望,到2021年,房地産板塊和非房地板塊的收入佔比大概是3:1,希望到2023年,地産板塊和非地産板塊的收入佔比能達到50:50,實現業務發展和風險管控的有效平衡。

土地成本助力50%毛利率 中期派息率達45.2%

土地成本的低位,為雅居樂的高利潤奠定了有效基石。

報告期內,雅居樂的營業額為人民幣242.06億元,較去年同期上升8.5%;毛利為120.18億元,較去年同期上升44.4%;凈利潤為42.8億元,較去年同期上升85.6%;整體毛利率及凈利潤率分別為49.6%及17.7%,較去年同期分別上升12.3個百分點及7.4個百分點;歸母凈利利為人民幣37.59億元,較去年同期大幅上升102.2%。

49.6%的毛利率,被許多人視為是這幾年裏“史上最好的雅居樂”。這背后土地成本是基礎,而銷售物業較高的確認銷售均價以及毛利率較高的項目所佔比重有所增加,是雅居樂産品打造力,或者説是其踩對點的佈局能力。

報告期內,雅居樂來自物業發展的確認銷售金額為人民幣225.52億元,較2017年同期上升5.7%。確認銷售總面積為182萬平方米,較2017年同期下降9.2%。但確認銷售均價由2017年上半年的10651元/平米上升16.4%至2018年上半年的12396元/平米。

雅居樂也因此大方回饋投資者,宣佈中期派息50港仙,派息率45.2%(去年同期為22港仙,40%派息率),並在業績會上公開集團的三年規劃——希望未來三年在收入和凈利潤方面,每年都能保持30%左右的增長率,為投資者增加投資信心。

短債高於持有現金 債務結構急需調整

如果説有什麼指標沒符合“史上最好的雅居樂”,那大概是在償債方面。

于2018年6月30日,雅居樂擁有的總現金及銀行存款為人民幣295.08億元,比去年同期略增2.47億元。

于2018年6月30日,雅居樂擁有的總借款為人民幣753.08億元。其中,銀行借款及其他借款、優先票據和境內公司債券及資産支援證券分別為人民幣550.31億元、人民幣45.80億元及人民幣156.97億元。

而這些總借款中,一年內需要償還的總額為298.56億元,短債在總借款中的佔比佔到了39.65%,且高過目前集團手裏的現金持有水準。雖于2018年6月30日,雅居樂還有未動用的借貸額度64.67億元,但對於投資加速的雅居樂拉來説,年內償債風險仍不可放鬆,而更重要是,集團急需調整長短債務結構。

半年報點評|雅居樂:産業地産助攻發展後勁 債務結構急需調整-中國網地産

從整體負債率來看,2018上半年雅居樂的資産負債率為73.47%,為近幾年裏最高。凈負債率為87.66%,相比2017年底增加了16個百分點,比2017年上半年36.76個百分點,公司財務杠桿加大明顯。

另外,雅居樂公告顯示,于回顧期內,集團于境外發行了5億美元的優先永續資本證券、1億美元的優先永續資本證券,以及與多間銀行簽訂一項為期四年金額為88.34億港元(附帶25億港元增額權)及2億美元的銀團貸款協議。

美元債的增多,也影響了其上半年的利息支出——報告期內,雅居樂的借款成本為人民幣20.98億元,較2017年同期的人民幣15.17億元增加人民幣5.81億元,該增幅主要由於回顧期內的借款平均借款結余較高。考慮因外幣借款而産生的匯兌差異後,雅居樂的實際借貸利率為6.75%(2017年同期為6.35%)。

半年報點評|雅居樂:産業地産助攻發展後勁 債務結構急需調整-中國網地産

(責任編輯:陳伊穎)
中國網地産

中國網地産是中國網際網路新聞中心·中國網旗下地産頻道,是國內官方、權威、專業的國家重點新聞網站。以引導正確的行業輿論導向為己任,為行業上下游關聯企業、相關産業提供一個高效溝通與互動的優質平臺。

新聞排行
獨家深度
熱點專題