論産品，合景泰富在業內的口碑頗高，但論企業的發展，這些年它一直都讓人看不懂——券商將它看成利潤優質股，同行覺得它投資激進，媒體覺得它低調得沒了聲音，甚至懷疑是不是已經失去了戰鬥力。

從今年的半年報來看，合景泰富這半年裏與大部分房企走的路子，確實有所不同，投資物業是它存活的關鍵。半年報發佈後，機構與投資者對於合景的當前指標與未來預期並不買賬，股價一路下滑。

一線項目大幅減少 城市線佈局下降

今年前6個月，合景泰富合計實現預售額324.17億元（同比增長82%），實現預售建築面積189.7萬平米，平均銷售價格約為每平方米人民幣17089元。

去年同期的幾個數字分別為，178.1億元（ 同比上漲21.7%），105.89萬平米和16819元/平米

從同比來看，合景泰富今年上半年關於銷售情況的幾個數字，均春風得意。

2017年，合景泰富給自己定的目標是280億元，最後完成了380億元合約預售，其中權益預售額為287億元，權益達到了75.5%

今年，合景給自己定了650億元的目標，目前合約預售剛好完成了年度目標的50%，上半年實現權益銷售金額256億元，權益金額佔到了79%。

相比去年末，今年上半年，合景泰富的權益佔比提升了3.5個百分點，但比去年同期時候的82.09%，還是略微下降了3個百分點。不過，在房企尤愛抱團“拼多多”的時代裏，合景泰富近80%的權益金額，已經算是一股清流，且合景高層明確表示，未來還是傾向於100%持有項目。

按區域劃分來看，上半年合景泰富在售的50個項目中，長三角區域，大灣區的預售額佔比分別為49%、28%。具體城市來看，廣州貢獻了20%的預售額，杭州、蘇州分別貢獻了28%、12%的預售額，另外還有天津貢獻了7%。報告期內，合景泰富共推出包括台州臨海天峻、常熟董浜香悅四季、麗水留香園、無钖惠山天宸原著、蘇州未名園映月臺等合計11個全新項目，其中常熟、麗水、無錫、台州是2017年新進城市。而2017年上半年時，合景泰富的權益銷售額中，有45%來自於北上廣，另外55%來自杭州、成都、南寧、佛山等二線和強三線城市。

可以看出，相比去年同期，今年合景泰富在售項目的城市線能級，進一步下沉。

對於下半年的推盤計劃，合景泰富在表示，下半年將會加快全新項目的建設速度，及時向市場推出適銷産品，包括杭州天譽、台州 臨海天峻璽悅、南通紫禦四季、惠州合景東峻悅山郡和江門疊翠峰等約20個全新項目都將於下半年面世。對完成全年人民幣650億的銷售目標十分有信心。

營收大幅減少 投資物業升值與出售子公司支撐歸母凈利

2018年上半年收入情況

上半年，合景泰富實現收入約人民幣34.64億元，其中物業開發，物業投資，酒店營運及物業管理的收入分別約人民幣28.53億元，人民幣1.35億元，人民幣2.23億元及人民幣2.53億元。由於物業開發由去年同期的73.34億元減少至今年的28.53億元，因此報告期內合景泰富的營收同比減少了55.91％。

2017年上半年收入情況

合景泰富對與物業開發收入同比大減61.1%的解釋為：主要由於已交付總建築面積由2017年上半年44.9762萬平米減少至2018年同期25.6419萬平米。 收入減少亦由於已確認平均銷售價格由2017年同期每平方米 人民幣16303元下降至每平方米人民幣11129元。此乃由於城市間的交付物業組合與 2017年同期相比有所變化，尤其2017年上半年報告期內交付了 較高比例的平均銷售價格較高的寫字樓。

概括來説就是因為：1、交付面積減少、2、交付物業所在城市線下降，平均售價減少；3、去年上半年賣了寫字樓所以基數高。

上述幾個影響收入的原因，自然也影響到了合景的毛利水準。報告期內，合景泰富的毛利約人民幣10.77億元，較2017年同期大幅減少61.9％。毛利率31.1％，比去年下降了4.9個百分點，但在行業裏還是處於中上水準。

此外，報告期內，合景泰富實現歸屬上市公司股東的凈利潤21.71億元，同比增39.49%，實現核心利潤19.61億元，同比增長36.2%。

歸母凈利方面的上漲，一方面來自於其投資物業公允價值的大幅上升——投資物業公允價值變動收益11.86億元，同比增長1733%。其中來自上海環球都會廣場、星輝廣場2期和合景中心2期等可出租商業物業應佔的公允值收益就佔了11.01億元。

另一方面，上半年裏，合景泰富以30.46億元出售一家全資子公司，取得收益11.67億元，導致其他收入及收益凈額達16.74億元，同比大增769.1%，增厚了歸母凈利。

而投資物業收益凈額的上升，以及酒店營收的穩步增長，也讓合景泰富更下決心要大力推進投資性物業發展獲取有利租金與估值，到2020年公司計劃建成共計17個寫字樓、16個酒店、11個商場、11個長租公寓，總面積接近270萬方。

另外，在上半年裏，合景泰富還以上海、杭州、南京、深圳、廣州、佛山等 一二線城市為試點，採用輕、重資産相結合的方式，大力發展長租公寓業務——針對不同的細分市場，推出譽舍、昕舍、陸舍三大長租公寓品牌，分別服 務于高端商務人士、白領階層及職場新人，並提供專門的定制服務。

預計年內合景將有超過20個長租公寓項目開業，今年也將成為合景泰富長租公寓業務的發展元年。

利息支出同比增長352.89% 資産負債率首次突破80%

截止報告期末，集團實現預售回款現金流入213.95億，期末現金及銀行結余的賬面金額約人民幣415.71億元（包括受限制現金36.55億元），較2017年同期增加2.7％，有息借款共為648.95億元，一年內償還的債務比例不到15%。

交付物業的減少，一方面影響了合景泰富的營收，但另一方面也讓其成本大幅下降。2018上半年裏，合景泰富的銷售成本約為23.86億元，比去年同期減少了52.6%。銷售和行銷開支也同比減少了8.1%，至2.08億元。

成本管控中，雖然銷售費用減少了，但財務費用（融資成本）支出明顯增多。其中利息支出為21.03億元，在資本化處理（14.61億元）後，支出為6.42億元，同比增長了5億元，或352.89%。

截至上半年，合景泰富的資産負債率為80.71%，也是近幾年裏首次突破80%。

半年報發佈後股價直線下滑 

上半年裏，合景泰富通過招拍挂、收並購在惠州、北京、柳州等城市獲取15幅地塊，地塊投資力度比去年同期略有加快。新增項目建築面積292萬平米，是當期銷售面積的154%，樓面均價僅5500元/平米，佔銷售均價的32%，有效保障公司未來項目毛利水準。

截至2018年6月末，合景泰富擁有的的權益土地建築面積共計約1526萬平米，分佈在內地及香港31個城市，而土地成本也由去年同期的4023元/平米降至2078元/平米。

或許是對合景泰富上半年成績的不滿意及未來發展的信心不足，在8月27日晚間公佈半年報後，合景泰富第二天的股價就由27日收盤的9.39港元/股跌至28日收盤的8.92港元/股，29日收盤和30日收盤又分別跌至8.79港元/股、8.48元/股，幾日以來的跌幅已近9.69%。交銀國際、瑞信也在這幾日內宣佈下調其目標價。

但值得一提的是，今年上半年。合景泰富在行政開支，由去年同期的4.52億增至5.46億，合景表示，是用來增聘人才的。這一企業的野心，指不定將在未來慢慢顯現。