雅居樂上周公佈了2017年的全年業績，公告顯示，2017年雅居樂集團（03383.HK）銷售額為897.1億元，較去年增長52.4%；凈利潤為67.8億元，較去年增長122.3%。

在各路房企你追我趕佔領市場份額、提升銷售額的2017年，top30房企的銷售額增長率普遍在50%左右。這樣的行業背景下，雅居樂300多億的銷售額增長稱不上亮眼，準確來説更偏向“穩健發展”，維持著江湖地位。但其突然暴漲一倍不止的利潤，著實讓眾人驚艷了一把，尤其是40.09%的毛利率，在整個地産圈也是名列前茅的。

通常，銷售額的增長是以企業犧牲利潤為代價的，即使是被稱為“三好學生”的龍湖地産，由於銷售額的暴漲，在近日發佈的年報中也難以維持高利潤率增長，與雅居樂銷售額相倣的陽光城和泰禾，更是典型的利潤換增長的企業。

雅居樂利潤增長的緣由，彈房君認為確有幾處可圈可點。

深耕城市戰略佈局好

雅居樂起家于中山，是典型的粵系房企。粵系企業在投資選擇上表現地十分謹慎，喜歡“熟人、熟地”投資，尤其偏愛投資家鄉。雅居樂從建立伊始就堅持著城市深耕戰略，投資以廣東地區為主，海南廣西地區與長江經濟帶為輔，兼有華北、海外地區，且多為二三線城市與一線城市周邊，極為重視項目風險控制，很少投資把握不大的項目。

如此的投資戰略也體現在雅居樂的項目佈局中。雅居樂業績會現場公佈的數據顯示，2017年12月31日止雅居樂土地儲備共3410萬平方米，其中，華南區域分佈36.5%，華東區域分佈14.6%，西部及其他區域達到了15%，雲南區域32%左右，海外佔到1%；而且由於大部分土地獲得時間較早，土地平均成本更是只有2400元/平方米。

而在2017年內，有三個概念的城市房價都發生了不同程度的上漲——雄安新區概念、粵港澳大灣區概念與二三線城市補漲概念，這與雅居樂的土地分佈不謀而合。除了在長江經濟帶領漲的二三線城市中有大量的優質土儲外，雅居樂在大灣區概念範圍內的土儲超過1100萬平方米，佔總土儲的1/3。其重點深耕的中山市，在年內更是有著33.07%的漲幅，是全國上漲最快的城市之一。

得益於城市房價上漲，過去一年雅居樂全年平均預售價為12193元/平方米，同比增長20.4%，可謂佔盡了天時地利。面對如此機會，雅居樂也主動發力，加速開發進度，使得預售面積736萬平方米，同比上漲26.6%，又可謂人和。雅居樂2017年搶眼的銷售額與利潤表現也就不難理解了。

控製成本與優化債務結構

然而，暴漲得益於深耕市場的火爆，是否意味著雅居樂的業績表現只是曇花一現呢？

這還要從今年公佈的雅居樂年報中説起。

由於權益開發模式佔比較高，雅居樂避稅盈利的模式較為匱乏，交稅費率相對較高；且雅居樂在享受早期低價土地帶來的高額利潤的同時，不得不承受相對高額的土地稅費。最終，所得稅開支佔到了雅居樂稅前利潤的57.3%，影響了其盈利能力。好在隨著早期土地的清理與合營、聯營模式的不斷探索，雅居樂稅費比例已處於下調之中。

銷售支出則一直是雅居樂費用支出中的大項。雅居樂對旅遊地産板塊十分重視，每年都投以重資宣傳和激勵銷售，2017年其銷售支出達22.59億元，同比增長7.7%。高額的銷售支出確實在一定程度上影響了雅居樂的盈利能力，卻也使得雅居樂旅遊地産的名號逐漸打響，在多家機構的旅遊地産排行榜中名列前茅。尤其是海南清水灣項目大獲成功，成為旅遊地産行業的標桿項目。

為了擴大項目佈局與公司規模，雅居樂還在積極調整企業的債務模式。

相對於一般房企70-90%的資産負債率而言，雅居樂近年來維持的低負債率顯得十分保守。2017年開始，雅居樂一改往日風格，斥資346億元大量拿地。集團董事局主席兼總裁陳卓林在發佈會上宣稱2018年還將從回籠的資金中拿出500億元投資物業開發板塊。雅居樂城市佈局版圖擴張與土儲飛速上漲的同時，其資産負債率也由去年的66.5%一舉提升至今年的73.0%。

但負債的上升並未增加雅居樂的資金成本。為管控融資成本，雅居樂贖回了2017年3月到期7億美元的9.875%優先票據和2019年2月份到期5億美元的8.375%優先票據；代之以2020年到期的30億人民幣的6.98%境內非公開公司債券和2億美元的5.125%優先票據。成功將實際借貸利率降至6.2%，財務費用同比下降25.1%。

由此種種，彈房君覺得，如陳卓林所説，雅居樂維持35%的毛利率還是完全沒問題的，而且其凈利潤也會維持在一個相對較高的水準。

另一方面，在日趨細緻成熟的政策調控下，國內房地産市場逐漸穩定，房價很難再發生大幅度的波動。正如前文所説，雅居樂目前的土儲還是十分充足且優質的：按照現有的銷售均價銷售，貨值儲備超過4000億。即使按新的1100億銷售目標預計，其土儲也足以維持未來三年以上的開發。可以預見，雅居樂將保持銷售額增長，完成新的銷售額似乎也毫無懸念。

房地産開發以外的業務崛起

在去年萬科中期業績發佈會上，新董事長鬱亮“房地産開發市場已進入白銀時期，開發商當好農民種好地”的言論，很好地反映了房地産企業家對當今房地産市場地態度。此時，房地産行業已逐漸涌現出一股去地産化浪潮。

房企的去地産化可大致分作兩種途徑：較激進的企業直接脫離房地産業務，謀求其他行業的發展，以期成為華潤、復星等在其他領域也有建樹的大型企業；另一類則瞄準存量房時期，開發物業管理、養老地産等有前景的房地産相關行業，佔領細分領域市場。

雅居樂也十分積極於轉型道路的探索。

其在物業管理板塊的子公司——雅生活，2017年營業收入17.6億元，同比上升41%；管理面積7834萬平米，同比上升57%；毛利率33.5%，同比上升89%；凈利潤率是17%，同比上升78%。雖然體量上還無法與傳統開發業務比較，但其發展情況明顯更優。尤其是在去年收購綠地旗下一家物業管理子公司，並引入綠地成為戰略股東後，雅居樂獲得了五年內每年至少1000萬平米的物業管理面積，為雅生活未來的發展提供了有力的保障。

雅居樂還在傳統業務的基礎上，拓展建設産業，增強規模效應，以增加其在傳統行業的主動權。主要分作四個板塊：1.憑藉主營業務優勢與傢具廠基礎，發展建築傢具裝修業務；2.尋求政府合作，通過PPP投資模式與EPC工程總承包，探索輕資産運營的業務模式；3.通過企業合作，加快建設裝配式建材廠；4.依託其地産品牌效應，發展園林綠化。

此外，陳卓林還在發佈會上展示了其轉型探索的新成果——環保業務，主要集中在固體廢棄物處理、污水處理以及環境修復。目前已有遍佈全國17個城市，共計21個環保處理項目和兩個水廠。為此，雅居樂已投資數十億，並打算在今年再投資過百億。陳卓林預計，環保在2018年會有超過億元的利潤進帳，到2020年以前，環保集團會對雅居樂整體的營業額貢獻很大。

雖然未來三年的發展還是以地産為主，雅居樂對其他的業務也表示出很強的信心：三年內能為總體營業收入貢獻兩到三成，並在五到六年後，讓其他板塊發展到能與地産業務營收相倣的水準。

雅居樂，似乎正在以一種嶄新的姿態回到中國經濟發展的競技場上。