2018年全國兩會中提出，農村土地改革的實際進度與未來方向，因關乎最基層農民的切身權益，而再次受到重點關注。然而，由於制度瓶頸，參與流轉的土地總量還不高，農村土地流轉呈現碎片化，農民權益得不到保障的現象時有發生，如何在不損害農民權益的情況下，平衡土地供需呢？土地出讓金、土地財政轉向房産稅又會如何呢？

3月29日，中國人民大學土地政策與制度研究中心研究員成立做客中國網地産紅人匯時指出，土地財政轉向房産稅是必然方向，然而房地産稅由於涉及我國稅制改革與地方債問題，實際上它在短期實際落地存在較大困難。多主體供地能夠平衡土地供需，進而平抑房價。

財稅體系轉型需相關政策配套

實際上，房地産稅在國外稱之為物業稅，徵收過來的稅金主要用於物業社區服務。美國從土地財政到房産稅的轉型也經歷了一個世紀的時間。我國的房産稅始於2003年，十九大明確提出要把“把發展經濟的著力點放在實體經濟上”，而土地財政嚴重至於了經濟的轉型，因此，財稅體系改革迫在眉睫。

成立認為，房地産稅並不是單單針對房産來徵收，而是關於不動産的整個稅收體制的調整和改革，因此必須要捋順財政體系，房地産稅才能真正落地。

但是，這其中需要一個非常長的時間。“立法程式、制度構建要隨之配套，比如説《物權法》等法律的完善與規範，這是一個龐大而繁瑣的過程。”成立表示。

在過去很長一段時間內，國家城鎮化的發展路線是大中小城市均衡發展，國家政策甚至一度傾斜于發展中小城鎮。然而，實際的情況卻是大城市人口越來越多，公共服務配套愈發緊張，房價又持續增長，但經濟資源卻大量流向中小城鎮。

成立分析認為，中小城市由於它的地理區位和産業基礎的制約，很難吸引人口持續流入。城鎮化發展還是應該回歸以核心城市群為主的路線，將經濟資源導入核心城市。大城市只要通過制度的合理分配，地均産出的經濟效益遠遠高於中小城鎮。

此外，成立還指出，研究城市房價可以觀察城市上學兒童數量，一般來説，大城市或者中心城市房價會和兒童上學數量成正相關的關係。因為一個城市教育資源集中的規模和品質，往往決定了父母為了孩子的教育升學而這個城市買房或租房所付出的成本，這對城市住房需求具有較強的支撐作用。

多主體供地能平衡土地供需

為了盤活農村土地資源、增加農民收入、促進鄉村振興，我國正在進行集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革。尤其是在農村建設用地中佔主要比重的宅基地上，今年國土部首次提出了將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。同時，為了保障農民的居住權以及宅基地所附加的社會保障功能，國家嚴禁城裏人下鄉利用農村宅基地建別墅、私人會館。

成立分析指出，從我國《物權法》角度來看，土地只有所有權和使用權，資格權是首次創設。資格權具體指的是什麼？內涵是什麼？這一切都懸而未決。並且，不管宅基地還是集體經營性建設用地入市，其實只有大城市周邊農村的土地其資産價值容易釋放出來，在較遠的偏僻山村則作用有限。

今年國土部還提出，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地産企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法。

成立認為，多主體供地的制度改革如果能夠實質落地，就意味著政府不再是土地一級市場的壟斷供應方。這將促進土地市場價值規律作用的發揮、城市存量建設用地的盤活和落後産能的去化，為我國城鎮化發展打開新的空間。一方面，存量建設用地不經過政府收儲和招拍挂程式直接轉為住宅用地，拿地企業的土地成本將大為降低；另一方面，打破政府對建設用地的壟斷，市場主體之間在土地資産上自發的競價交易，可以完善土地市場機制，平衡土地供需，進而有助於平衡房價。