1月31日, 萬科的一紙公告將祝九勝推到前臺，消息不脛而走，這位萬科新任總裁一夜爆紅。次日上午，萬科在深圳高調舉辦媒體會，在董事長鬱亮的賣力“推銷”和媒體的強力聚光燈下，祝九勝儼若傳奇人物登場，彈房君在此不再贅述。彈房君更為關心的是祝九勝背後的男人——卸下了總裁擔子的鬱亮，將如何和祝九勝一同為新萬科佈局謀篇？在行業發生巨大轉折之後，萬科如何構築領先優勢？

鬱式萬科生態系統

自去年6月鬱亮正式接棒以來，“多元化”一詞幾乎與萬科如影隨形。在其緊鑼密鼓的佈局之下，萬科的多元化版圖終於浮出水面。鬱亮為萬科規劃的發展路徑是：未來，萬科所有新業務將會是一個生態系統，它們會分拆上市，形成一個龐大的上市公司群。

不過，生態一詞，是一個略顯油膩的詞彙，它出現在BAT大佬的商業構想中，當然，也曾出現在賈會計的PPT裏。在網際網路的世界中，生態並不少見，但説起房企生態系統而言，多數人卻是黑人問號臉。

所謂生態系統，廣義的概念是指通過不同生態主體之間的聯合、滲透，最終形成1+1>2的協同效應，這個概念在網際網路圈曾經風靡一時。

以最擅長打造生態鏈的阿裏為例，阿裏的生態帝國佈局首先基於其有競爭力的電商優勢，而後通過多種渠道整合內容資源，以收購入股的形式，快速建立行業地位。現如今，阿裏早已不是一家單純的電商，而是已經跨越了電商、大數據、金融、社交、物流、文娛、本地生活、健康、旅行等等的一個生態體系。

然而，此生態非彼生態。關於萬科未來的生態系統，鬱亮遞交的發展藍本如下：萬科多元化業務共劃分為5大體系，分別為核心業務——房地産開發和物業管理，優勢業務——商業開發運營與物流，拓展業務——長租公寓和冰雪度假，摸索業務——養老和教育，潛力業務——“軌道+物業”和混合所有制改革。

正如阿裏一樣，有了電商，阿裏就有了往下延伸的可能。萬科亦如此，有了房地産主業的流量優勢之後，才可以構築新生態。這也是鬱亮始終強調把房地産開發主業放在核心位置的重要原因。

此外，通過5大體系，鬱亮將給萬科多元化業務圈設定了一個明確的範圍，正如他此前提出的萬科要發展“十項全能”的新標準一樣，鬱亮對十大業務寄予厚望。

在其十大業務下，隱藏著萬科的那條生態鏈：當客戶買了萬科的房子或租了萬科的長租公寓，能享受到的服務有物業、家裝、商業、産城、教育、物流、度假，它們滲透到人們生活的方方面面，互為交圈。

時機與戰略選擇孰輕孰重？

在生態系統的藍圖下，萬科明確放鬆了對地産主業的銷售指標，對外揚言不在乎排名，兩年前該企業雄踞行業第一寶座十幾年。事實上，在整個房地産開發行業，銷售收入排行也越來越不能反應企業的真實競爭力。企業實力排行，以後需要關登出售收入、營業收入、資金流動性、利潤率等多重指標。對於當慣了頭羊的萬科而言，重組了股權結構，調整了董事長和總裁人選，辟出了多元跑道，顯然雄心不減當年。

鬱亮曾表示，依靠嫁接和整合資源，萬科未來希望在城市配套服務商的每個創新領域，都能成為第一第二。而這一決心在萬科的物流、商業板塊中尤為突出。

“普洛斯和萬科加在一起，差不多世界第一。”萬科執行副總裁兼首席運營官張旭稱，目前普洛斯和萬科在全球已經擁有超過500個現代物流園區，面積達6000萬平方米，服務超過800家客戶。此外，隨著萬科商業自主運營的購物中心，以及不斷收購及輕資産輸出項目的不斷增加，萬科商業旗下管理的購物中心數量目前已僅次於萬達，直逼萬達的商業大哥地位。

不過，在萬科不斷押注存量市場之時，亦有專家學者對於存量時代的到來表示出疑慮。

日前，任志強在公開場合放言，中國進入存量市場，還有很長時間，新房市場需求仍然巨大。他勸戒在場的企業家：“別擔心要轉型，該改行，這個階段還早”，而他的判斷邏輯是依據一手房和二手房的銷售對比。

任志強表示，“今年有將近17億的銷售面積，其中3億多是現房，剩下都是期房。而二手房的銷售總量在北京這樣的城市是1：3，二手房交易是3，一手房交易是1。但是全國平均下來，現在一手房的總量大於二手房。存量是什麼？400億平方米的住宅，進入存量的概念就是每年有5%的折舊，一年需要20億左右的改造量，比現在的16.9億還多，所以還差的遠，沒有進入到存量。”

除此之外，曾一度揚言要去地産化的萬達轉眼間又要設立地産開發集團，而同為房企TOP3的碧桂園、恒大也帶領著一眾屬下在房地産開發市場兇猛進擊。同期，作為最敢於創新的萬科，卻選擇了穩步小跑、加速轉型的道路。

對此，億翰智庫上市房企研究中心張化東表示，並不認同任志強所説的存量時代未來臨觀點，“房企不能等到存量時代完全來臨時再佈局，那樣就晚了。但是目前從比例上來看，萬科轉型的節奏和力度相對比較合理，它發力的業務和萬科自身也有相關聯，未來可以通過其他業務帶動地産業務發展。”

未來已來，行業已經站在新時代的起點，政策與市場都在變化中，融資能力與土地獲取能力仍然至關重要。此外，多元化産業的整合能力也將考驗新萬科，鬱亮和祝九勝任務艱巨。