開篇先來聽一首粵曲《狄青闖三關》。這首歌呢，是粵劇名曲之一，講述了北宋名將狄青和鄯善國雙陽公主相愛的故事。欣賞得來的朋友，可以後臺留言點評，不夠興趣的朋友，隨我繼續往下看。

所以，為什麼要放這首歌？因為它的演唱者，是雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林與其夫人陸倩芳。

剛聽到時候，彈房君也驚嚇到了。業內有很多“歌神大佬”我是知道的，比如花樣年總裁潘軍，曾作為姜育恒演唱會嘉賓與姜同臺演唱；還有路勁董事局主席單偉豹，也是一個熱愛一展歌喉的企業掌門人。但之前所知道的這些“歌神大佬”，基本演唱的都是通俗歌曲，像陳卓林這樣唱粵曲，走民族唱腔路線的，還是首次聽説。而且，他還不只是唱一首而已，他在2017年12月17日時，發佈了一整個個人粵曲專輯——《心曲雅韻》，裏麵包含了9首粵曲，包括開篇的《狄青闖三關》。

照理説，12月是房企的業績衝刺大月，都在磨刀霍霍摩拳擦掌，衝擊目標，或者衝擊排位。陳主席卻有這番閒情，點解？

預售金額同比上升52.36% 狀態逐步回歸

2017年3月的雅居樂2016年業績發佈會上，集團主席兼總裁陳卓林將全年業績目標定為600億元。8月的中期業績發佈會上，他又將目標上調至650億元。

這個數字，雅居樂在11月底的時候，就已經完成了。所以12月時候，基本上陳主席就處於了有錢又有閒的時候。

過了12月，再一看全年業績，滿意滿意，甚是滿意——全年累積預售金額為人民幣897.06億元，同比上升52.36%；累積預售建築面積為735.70萬平米，同比上升26.58%；預售均價為12193元/平米，同比上升20.36%。

曾經，碧桂園、恒大、雅居樂、富力、合生五家房企，被視為南派房企的最佳代表。但後來，隨著戰略節奏的不同，幾家企業的身量也各已分化。雅居樂也曾一度業績增長緩慢了許多。

但從近兩年的增速來看，這只“華南虎”，狀態正在回歸。

城市深耕功力見長 投資價值區貨值客觀

雅居樂的狀態回歸，其區域深耕戰略可擔首功。據彈房君了解到，上月25日，雅居樂廣州區域公司、上海區域公司全年簽約額齊破100億元。27日，雅居樂中山區域公司跨入百億，海南區域公司跨入200億。這幾個區域公司合計完成業績逾500億元，佔到集團全年業績的約56%。

特別是海南和中山，雅居樂在這兩個區域的深耕力度，可真不一般。中山，作為集團的發家地，其旗艦地位自然不言而喻，也是集團唯一一個連續兩年業績破百億的區域公司。海南區域，單單一個海南清水灣項目，已開發了8年。2017年，該項目單年業績就近200億元，在億翰智庫《2017年度中國典型房企單項目銷售業績TOP100》中，位列首位，與第二名之間拉開了72.47億元的距離。2017年上半年，雅居樂新增地塊12塊，其中5塊在中山，2塊在海南，7塊地共計建築面積約232.92萬平米，佔到集團2017年上半年新增土儲的68%。

這兩個區域，在2017年，也都可謂是明星區域。海南市場的火熱不用多言，特別沿三亞海岸線的房價，已與熱點二線城市相差無幾。而中山區域，原本就承接了廣州産業轉移和城市功能外溢，隨著2017年初粵港澳大灣區規劃的提出，中山的城市價值進一步提升。包括融創、旭輝、卓越、佳兆業、合景泰富、福晟、美的在內的多家房企，都在2017年進駐了中山。

據陳卓林透露，目前雅居樂在粵港澳大灣區約有1200萬平米土地儲備，佔到集團目前總土儲的38%，其中絕大部分都位於中山區域。從2017年的半年報看，雅居樂截止去年上半年，在粵港澳大灣區擁有942萬平米土儲，其中，中山區域就佔了432萬平米，佔比達到46%。而9月時候，雅居樂再通過收購方式，獲得了中山東鳳鎮一幅規劃建築面積約為149萬平米的商住地塊，進一步加大對中山的深耕力度。

“第二人生”概念成熟 旅遊地産拉動作用明顯

當然，提到雅居樂清水灣，就不得不提到雅居樂的標簽之一——“旅遊地産”。這兩年雅居樂業績的快速回暖，和這個産業的復興不無關係。

2009年，雅居樂首次提出“第二人生”的産品理念，此後的9年時間裏，雅居樂將海南清水灣、雲南騰衝原鄉、西雙版納西雙林語、長沙依雲小鎮、常州雅居樂山湖城等文旅項目，先後裝入到這個品牌概念裏。

旅遊地産普遍位於三四線城市，土地成本較低，據了解，雅居樂清水灣和原鄉項目，每平米的土地成本均為三位數。雖然如此，但體量大、購買人群不固定、配套落後等問題，也給旅遊地産帶來開發週期長、現金週轉慢、運營成本高的共同特性。考驗開發商的不光是開發、銷售能力，更重要的是長期持有、運營能力，以及保證資金鏈的平穩，在市場行情不太好的時候，這項産業很容易成為拉低企業財務數據的一項重砣。在2015年時，旅遊地産業態遭遇整體低迷，許多重鎮海南、雲南、山東的旅遊地産大企，均陷入了困局。

但隨著2016年市場的復蘇明顯，海南與雲南區域旅遊地産重新火熱，雅居樂的旅遊地産銷售回到正軌。2017年，雅居樂加大了對“第二人生”品牌的投入，在5月的換標儀式上，“一生樂活”成為了集團新的品牌理念。在這個理念下，業主節、環法自行車賽、創意市集等創意活動頻出，確實為雅居樂聚攏了一群口碑客戶。如彈房君親眼所見，去年裏清水灣和原鄉項目的幾次開盤去化都達到了80%以上。

而便宜的土地成本，也在這一時期顯露出它的利好。2016年後，雅居樂的財務數據開始走出2015年的低谷，緩慢回升，如果按12個月週期算的話，其2017年上半年的ROE已回歸到了9.9%。對於它全年的盈利預期，摩根史丹利在近期的研報中預測其2017年的凈利潤可同比增長91%。

財務持續優化 已分拆物業即將分拆環保

雅居樂在2017年，還做了件大事，就是分拆物業上市。2017年9月時，雅居樂發佈公告建議分拆公司附屬公司雅生活的股份在香港聯交所主機板獨立上市。1月5日，雅生活啟動合資格股東可優先認購。這一公告，令雅居樂第二天股票大漲9.86%，並創下14.4港元的歷史新高價。

分拆，是這幾年房企普遍喜好，特別是物業板塊。一直以來，物業都是勞動密集型行業，成本高而回報薄，其成長往往是依賴母公司的輸血。而將其分拆，另其脫離母公司獨立運營，一方面能優化母公司的財務結構，另一方面還能借助資本市場力量反哺母公司，拉高母公司估值。

從資料上看，截至2017年上半年，雅生活的合約管理總面積為7054萬平米，其中包括了它6月底收購的綠地物業的417萬平米的管理面積。而根據協議，未來5年裏，雅居樂還將每年獲得綠地提供的1000萬物業服務面積及其他方面支援。

分拆完物業，陳卓林坦言，下一步計劃將是分拆環保板塊。據悉，雅居樂環保公司目前擁有近30家項目子公司，目前已累計投資將近100億元，未來計劃投入200億元甚至更多，來撬動環保産業1000億元的市場，並爭取在三年內上市。

得説，在杠桿率上，陳卓林也是吃過苦頭的。2014年時，由於前一年的大舉擴張，以及海外負債比例及成本過高，雅居樂的凈負債一度高至75.2%。因此，在2016年公司整體回暖之後，陳卓林也很是注意融資管控和現金持有，不斷將凈負債率和融資成本壓低。

去年12月時，雅居樂還採取以股換資的方式，將自己間接全資附屬公司中山雅景的部分股權，出讓給了凱利易方、國信證券及世光實業，四家公司聯合重組了合作期為7年的廣州凱雅世投資公司，並計劃合計投資200億元以支援雅居樂在中山的發展。

此外，一位接近雅居樂的人士告訴彈房君，2017年雅居樂的回款已突破600億元，手持現金算是十分充裕。

猶記得2017年年中時，陳卓林曾公開提出“三年千億”計劃，從去年成績單來看，坐擁大灣區概念，手握足額現金，大舉“一生樂活”文藝口號的雅居樂，2018年破千億的概率，大概也就120%吧。