老齡化社會催生的“銀發經濟”促使眾多保險企業和房企紛紛掘金養老地産項目，通過跨界合作、資源共用創新養老地産運作模式。經歷幾年的摸索，萬科、遠洋、保利等多家房企養老産業的運營模式已初具雛形。加速佈局的同時，房企也將觸角延伸至醫療行業，打通“醫療+養老”的産業鏈。公建民營的新模式、REITs資金的引入都預示著，未來房企養老機構收費價格有望更接地氣兒。

醫養結合 打通服務産業鏈

據全國老齡辦《中國養老産業規劃》報告顯示，到2030年我國養老服務業市場的總産值將突破10萬億元大關。

“現在的養老市場僅僅是在青銅時代。20年後的中國，市場一定會誕生一家萬億市值的養老企業。”一位不願透露姓名的業內人士稱，佔中國高凈值人群多數的60後、70後等到他們進入後，中國養老才可能迎來黃金時代。

經歷幾年的摸索，萬科、遠洋、保利等多家房企養老産業的運營模式已初具雛形。

完成初步試水後，多家房企加速在國內養老市場的佈局。以萬科為例，萬科北方區域已開業運營的養老項目有怡園光熙、嘉園長陽、竇店幸福家和青島怡園，計劃以北京為核心，用兩到三年的時間形成十到二十個項目的養老初步佈局。

一位萬科相關人士指出，養老被視為萬科真正的轉型計劃，它不僅涉及到北京萬科的創新、資源整合、金融與存量改造，更肩負著為整個集團開疆拓土的重任。

與此同時，房企也將觸角延伸至醫療行業，打通“醫療+養老”的産業鏈。

1月10日，由北控和萬科共同運營的光熙康復醫院正式對外亮相。作為二級現代化綜合性康復醫院，今後將同怡園光熙長者公寓組成整體的醫養結合中心，為老人提供持續性的護理服務。

對此，北京萬科養老相關負責人表示，團隊將積極踐行將其打造成“醫養結合”的標桿，探索出城市人群更需要、更想要的養老醫療服務模式。

公建民營 降低行業運營成本

産品雖好，價格卻讓普通人群望而卻步。據記者了解，市場上養老機構的收費模式通常為“房租或床位費+護理(服務)費+餐飲等其他費用”，完全能自理的老人費用最低，然後依據老人需要增加護理的程度相應調整，護理費為500元-3800元/月不等，而需要特殊護理的失智老人每月費用要到一兩萬元。

雖然定位高端，但開發商運營的這些項目目前基本都是一房難求，想要入住的老人大都需要進行排隊，開發商運營的養老機構，對於老人來説，無論從時間還是金錢上，都還是奢侈品。

在這種大環境下一種新的養老機構模式——公建民營正在崛起。即政府出資修建養老機構，再通過委託管理、合作運營、購買服務等方式進行社會化運營。加大民辦公助的力度，對規模較大、服務和管理比較規範的大型民辦養老機構給予必要的資助。

保利安平養老産業投資管理有限公司助理總經理郭延洲告訴記者，公建民營是養老行業未來發展的一大趨勢。目前，養老機構面臨最大的支出便是房租。對於企業而言，辦養老也需要合理的利潤，當成本越低時，才能將床費降低。據郭延洲透露，保利首家公建民營的養老機構預計今年5月在浙江嘉善縣開放。

“目前無論房企還是險資做養老都瞄準的是高端市場。未來當成本能下降時，一定會向人口基數最多的中端消費人群放開。”萬科養老相關負責人稱，萬科也將嘗試更多“公建民營”的養老項目。積極展開和政府在養老領域的合作，努力提升公建養老項目的産品品質及服務水準，通過企業的精細運營和模式創新實現項目可持續的良性發展。

REITs資金或進入養老産業

有觀點認為，我國養老地産的突破口是REITs，任何産業鏈的形成都是一個完整的資本迴圈，養老産業也不例外。REITs模式非常有可能成為中國養老地産的發展之路。只要養老地産能夠長期穩定的回報給REITs投資者，REITs就能夠為養老地産提供低成本的資金支援，快速形成專業化的養老産業鏈。

2017年10月23日，國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地産租賃住房一號資支援專項計劃（簡稱“保利租賃住房REITs”）獲得上海證券交易所審議通過。

本單REITs産品總規模為50億元，産品結構設計方面，以保利地産自持租賃住房作為底層物業資産，包括位於廣州、重慶、北京、大連、瀋陽等區域的瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大租賃物業品牌；這些物業分別由保利地産旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業公司”、“安平養老公司”負責運營。

值得注意，作為養老産業的和熹會作為此次保利REITs的主體之一。一位接近保利的相關人士告訴記者，保利已建成的其他養老機構，未來或將繼續引入REITs資金。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，從本質上説，包括養老公寓、租賃公寓等，背後的現金流的特徵是很像的，都是採取月租金的方式來回籠租金的，而且也是當前政策層面積極關注的內容。對於此類REITs來説，實際上也説明企業需要金融創新，進而形成更大的資金來源。

本報記者 崔陸鵬