對於北京房地産市場，2017年發生了什麼變化？2018年又將會走向何方？以下是麥田房産對一些相關問題的梳理，回顧了2017年北京二手房市場量價變化情況，並對2018年的市場進行了展望，供大家參考。 

1、2017年北京二手房整體成交情況怎麼樣？

受3.17樓市調控收緊政策的影響，今年北京二手住宅成交量相比去年火爆的市場有明顯減少。2017年全年二手住宅網簽量為134673套，同比2016年全年的266524套，降幅約為49.5%。

市場雖冷但不減北京二手住宅絕對主力的地位。據麥田房産統計，今年前11個月，北京二手住宅與新房住宅（扣除自住型商品房等政策性住房）成交套數比為4.7，意味著北京每6位置業客群中，有4、5位購買的是二手房，創下多年來的歷史最高位。

目前來看，北京新房主要集中在五環外，交通及相關配套資源相對不夠完善，而核心區的新房價格均普遍偏高，所以對剛需剛改類客戶群體來説，購房還主要通過二手房市場來實現。 

2、今年北京二手房價格走勢如何？

在3.17及之後一系列調控政策的影響下，北京二手住宅價格下調明顯，政策效果顯著。麥田房産統計顯示，自5月份成交均價出現環比下跌以來，市場已經連續7個月呈現價格下降波動，累計降幅達到14.4%。目前，北京二手住宅均價與去年12月份價格水準基本相當。

麥田房産分析認為，由於換房是業主掛牌賣房的主要原因，所以市場並未出現恐慌性拋盤現象，從各月跌幅走勢來看，有收窄趨勢。

而從當前的置業客群情況來看，北京首次置業群體佔比僅為35%，改善型換房（包括添置）需求依然為市場的主力客群，佔比達到65%，這一比例較3.17政策之前的75%雖然有所下降，但是仍為市場需求的中堅力量。 

3、明年北京房地産調控還會趨嚴嗎？

麥田房産首席分析師張葉松認為，2017年在限購、限貸、限價、增加土地供應等多種調控組合拳下，北京二手住宅市場量價齊跌，市場調控效果顯著，因此，預計明年為穩固當前調控成果和穩定預期，房地産市場調控政策將繼續保持連續性和穩定性，現有政策不會出現轉向和大的變化，主要集中在政策的繼續落地執行上。長效機制在最近兩年得到明顯的推進，存在根據市場實際走勢提前釋放政策預期的可能性，尤其在供給端的結構性調整上。

貨幣流動性鬆緊在購房需求多寡上扮演了很大的作用。在貨幣政策基調上，中央已經明確表示明年穩健的貨幣政策要保持中性。為防止房産金融風險，明年將延續今年偏緊的貨幣政策基調。 

4、明年北京成交量和房價會有什麼樣的變化？

麥田房産首席分析師張葉松認為，整體來看，目前市場已經進入平穩發展期。成交量受“3.17政策”影響在2017年跌入低谷之後，預計2018年樓市將逐步復蘇，明年二手住宅市場成交量會好于2017年。上半年價格走勢上會比較平穩，個別區域還有補降的可能性，但價格降幅是收窄的。

具體來看，新增供應量是影響未來價格預期的重要因素。在這裡，要把土地、新房、以及二手房融合成一體的房地産來看待。今年土地供應量大增會影響到明年的新房供應量，進而影響到二手房的價格穩定。與此同時，在土地供應量上，明年住宅用地供應上會持續今年的供應政策。根據今年公佈的北京市住宅用地供應計劃，未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃，明年還將有1200公頃的住宅用地供應入市，以保障20萬套産權式住房、以及10萬套租賃式住房的建設需求。土地供應量的增加，勢必會造成明年新房尤其是共有産權房這種保障房的大幅供應，都將有助於穩定價格預期。

此外，明年延續的房産調控政策、以及北京實施的調整産業結構、疏導控制人口規模的措施也將對緩解房價産生積極的影響。