中國網地産 陳伊穎

先來看幾組數據。

（數據來源：綠城中國公告）

按綠城中國的公告，今年前11月，綠城共實現1230億元的合同銷售金額，而這個金額，是由集團項目和代建項目組合成的。上圖中的數據，是綠城中國今年1月以來這兩部分業務分別的單月合同銷售金額。

可以看出，在今年前10月，綠城的代建項目銷售額一直維持在每個月20-35億元之間，而到了11月時，這個數額猛增至100億元，大大超過其集團項目的銷售額。

而其單月銷售額，今年以來一直在上下起伏，自9月以來，更是出現了逐月下滑的現象。尤其是11月的60億元單月銷售額，同比10月時的110億元，下滑了50億元。

11月的綠城，在銷售上遭遇了什麼？

再看另一組數據。

（數據來源：易居研究院）

這是綠城中國今年截至11月30日，在招拍挂市場拿地的不完全統計。從圖中可以看出，今年10月、11月為綠城的拿地高峰，這兩個月裏綠城在拿地上合計斥資約267.46億元，而今年1-9月，綠城在拿地上的花費一共才246.79億元。10-11月兩個月的拿地花費，已超過前9月。

11月的綠城，在拿地上又遭遇了什麼？

“資金優化”不懼調控

從整體上看，2017年的綠城，是有些不一樣的。

以往的綠城，一遇到調控之年，就特別難過。比如2008年，比如2011年、2014年。

在這幾個年份裏，綠城的資金狀況，一直處於扼喉狀。億翰智庫數據顯示，2008年，綠城的凈負債率為95.1%，2009年至2011年三年凈負債率均超過100%，且增幅都在10%以上，2011年達到歷史最高點159.7%。至於2014年，那場和融創的短暫“聯姻”，足以説明綠城當時的困境。

2017年，依然是調控的大年。但今年的綠城，資金卻很是穩妥。有接近綠城的人士告訴彈房君，在經歷了三次“瀕臨破産”的危機後，綠城算是吸取了教訓，現如今在資金保有方面很是小心。而引入中交後，有了中交的背書，綠城在資金持有和融資貸款上，也有了更多的保障。

這些，在綠城的定期業績報告裏也有體現。

從2016年的年報開始，綠城會特意在中報和年報中提及“受益於第一大股東中交集團的資信支援”。在2017年中期報告中，綠城就提到，受益於第一大股東中交集團的資信支援及本公司整體經營情況的向好，于2017年6月30日，本集團凈資産負債率為57.9%，銀行存款及現金為人民幣367.35億元。2017年上半年總借貸加權平均利息成本為5.6%。

（數據來源：綠城中國公告）

從近3年的數據來看，自2014年底中交進入後，綠城債務結構出現了明顯調整。其中，現金流從2015年開始出現了明顯提升，同時，凈資産負債率和融資成本也在相應下降。據綠城中國執行董事、行政總裁曹舟南透露，截止8月底，綠城賬上的現金已接近600億，而截止10月底，綠城的凈資産負債率已降到了43%，為史上最低。而明年，綠城將著力對資産結構進行調整，通過推出酒店類REITs産品，對持有物業進行更合理的財務處理。

資金鏈的不斷優化，不再懼怕“調控年”，是綠城在2017年的顯著變化。

土地投資“膽量回歸”

而第二個不同，是綠城的“膽量回歸”。

在2009年時，綠城算是土地市場的霸主之一。億翰智庫統計顯示，綠城在2009年銷售額為513億的情況下，2009年土地支出費用達456億，新增土地建築面積為797萬平米，投銷比達88.9%，是當年拿地最多的企業。2009年杭州總價地王TOP10中，有4個出自綠城之手。

但2010年後，綠城開始收手了。尤其在2011年和2012年，綠城新增土儲的拿地款中，歸屬綠城支付的金額分別僅為16億元和7億元。

（數據來源：綠城中國公告）

這一現象，直到了去年，才算緩過來，綠城的投銷比開始回歸正常範圍。但與去年其他房企新增土儲的手筆相比，綠城依然算是謹慎至極，讓人不免質疑企業未來的發展支撐力。甚至在今年10月前，都有不少業內人士在與彈房君的交流中，表達了對綠城下一步發展的濃濃擔憂。

直至目前，對綠城心存憂慮的群眾仍不佔少數。綠城的市值，就是這類擔憂的最好體現。截止昨日收盤，綠城中國（hk.03900）的市值為208.96億港元，合約174.67億元人民幣。而目前銷售金額在它後面幾位的金地集團、新城控股、和招商蛇口，市值分別為569.74億元、201.66億元和372.52億元。哪怕對比銷售額未破千億的港股同行，綠城也不佔優勢。

（1-11月中國房地産企業銷售額TOP11-20中上市房企12月28日市值）

其實，10月後的綠城，算是站回了它應有的位置，一是提前2個月完成年度銷售目標，二是在土地市場重新亮出了“爪牙”，三是重歸一線城市。

2014年之前，綠城在浙江的三四線城市庫存積壓嚴重，曾一度陷入“去庫存”的拖延戰中。但從2015年開始，綠城改變了之前大量壓倉三四線城市的佈局，進行了佈局換倉，將投資聚焦在包括北上廣深等一線城市，以及杭州、南京、濟南、鄭州、合肥、重慶、福州、廈門、成都、武漢等二三線重點核心城市。截至2017年上半年，綠城共有土地儲備總建築面積約3057萬平米，其中，一、二線城市土地儲備的佔比由2015年37.4%提升至47%。

而近兩個月裏，綠城也用幾次拿下一線城市的“風流地塊”，高調宣告了回歸——11月24日，綠城時隔6年後，重新獨立在上海拿地。11月7日，綠城以86億元的總價、20%的自持拿下的北京石景山五里坨組團地塊，為北京目前年內最貴地塊。

對於緣何在年底發力，曹舟南表示，年初時候，集團就確定了逆週期拿地的策略，而年底，正是集團所認為的“窗口期”。對於明年的土地投資計劃，綠城表示，依然會拿出700億元進行投資。

至於開篇提到的第一個問題，綠城方面告訴彈房君。11月時，綠城發展和綠城佳園代建平臺公司下轄的5個代建項目集中開盤，助推了代建業務銷售的集中發力，因而代建項目銷售額出現了井噴。而集團項目由於原本計劃在11月開盤的項目有部分開盤節點推後至了12月份，因此出現回落，預計這部分數據將集中體現在12月份的銷售額中。

看來，12月的綠城，還將給市場帶來更大驚喜。