與地産精英人士對話，以更高的視野觀察樓市，了解最新房産動態，與您共同尋找這個城市中最具品質的幸福居所。本期《對話》節目中我們邀請到的嘉賓是安徽省房地産研究會秘書長汪遠，讓我們詳細了解合肥房地産市場的最新格局，剛需、改善、投資置業，背後又應該有著怎樣的考量？

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2020年進入倒計時，合肥房地産市場會呈現怎樣的變化？樓市異常分化，省府全款難買，個別區域降價難賣，又該怎樣看待這一現象？

本期嘉賓，我們邀請了安徽省房地産研究會秘書長汪遠，將會就以上問題，一一解答。

問題一：我們從地産方的角色，包括從維權方的角色，請到了很多的專業人士來到我們的節目當中，今天我們的汪秘書長是來自於安徽省房地産研究會，這是一個什麼樣的機構？收音機前的各位聽眾朋友可能不太熟悉，汪秘書長能不能給我們介紹一下？

答：安徽省房地産研究會成立於2015年的5月10日，目前已經有會員單位283家，涵蓋了房地産開發企業、物業企業、評估機構、金融機構、設計單位以及上下游諸多行業。房地産研究會致力於行業研究和行業趨勢的發展研究。目前在合肥乃至安徽都有一定的影響力。

安徽省房地産研究會秘書長汪遠

問題二：樓市已經進入到了第四季度，您認為當下我們生活的這座城市，合肥的房地産市場的走向是什麼樣子？會呈現一個什麼樣的態勢？

答：2020年應該説是一個波瀾起伏的年度，第四季度合肥的房地産市場在延續前三個季度趨勢的情況下，會呈現一個相對穩中有變的這樣一個態勢。

首先説穩，我認為價格方面依然會比較穩定，但是變就體現在成交量上，我認為四季度成交量會有所上升，而且近期就是三季度包括二季度的一些熱門的板塊，它的暢銷行情會延續。

我們來畫個重點，四季度的成交量會有所上升，為什麼會這麼説？是因為前期二季度三季度受到疫情的影響，相比正常的水準有所下降，還是説四季度的時候開發商的任務都完不成了，要大面積的跑量大概是一個什麼樣的，這應該有個多重因素。

首先上半年因為疫情，合肥的房地産市場和全國大多數比較發展比較好的健康的市場一樣，被壓制的購房需求集中爆發。

從二季度末到三季度，房地産的成交量有所抬頭，然後合肥的房地産市場在上半年有幾次的土拍，這些開發商經過大半年的時間的這種醞釀，這個應該會在四季度推出他們的新的這種房源，所以開發商推盤的速度會加速，並在四季度進行一個強跑的這樣一個動作，然後購房者的信心也會是逐步的恢復。

經歷了上半年的疫情，包括二季度和三季度房地産的部分熱銷之後，購房者的這種信心已經得到了一定的恢復，入市的步伐也有一定加速。

安徽省房地産研究會秘書長汪遠

問題三：汪秘書長：您認為這對房地産市場會産生一個怎樣的影響？

答：應該説合肥上半年土拍的熱情非常高，它的根本原因是合肥的城市價值正在被市場認可和發現。

合肥，我們都知道它是安徽省的省會。安徽是一個單核發展的省份，合肥是集全省的眾多的資源優勢于一身，也是安徽唯一的一個人口凈流入的城市。同時它有長三角副中心城市、綜合性國家科學中心這樣幾個光環加身，今年的合肥GDP大概率會過萬億，如果過了萬億的話就應該是第18個GDP突破萬億的城市。

有眾多光環加身的合肥，土拍市場持續火爆，就是這種價值被市場所認可的一種表現。

問題四：合肥雖然發展得很好，但是我們不得不看到一個的現象，也是城市化進程中肯定會出現的一個情況—區域板塊的分化。

比方説，一方面是省府2萬+高價，但多個項目全款都不一定能賣到。可是合肥的另外一些區域，經常卻會出現長時間橫盤的現象，區域二手房價格從2016年開始好像就維持在一個固定水準之上，再也沒有漲幅。對於這種現象，汪秘書長怎麼看？

答：樓市分化也是合肥近兩三年來呈現的一個現象，這也表明合肥的房地産市場真的成熟了。

最早期的合肥，應該説在2015年之前，諸多區域的房價增長都是基本上處於一個同頻共振的趨勢，就是你漲我也漲，你漲1000我也能夠漲1000。

所以在15年之前，合肥的區域房價落差不大，大家都差不多，但是16年之後，合肥的市場發生了一些分化，隨著合肥發展進入了快車道，城市定位逐漸明確，産業落地更加的合理，城市區域空間分工更加明確，多個城市副中心邁入快車道，人口集聚也在加速，資源在這些區域優先配置，所以就出現了區域樓市分化的情況。

一些産業落地較為緩慢的區域，人才引進比較緩慢的板塊，房價相比其他區域就漲的非常慢，這也是合肥樓市分化的一個重要原因。

而且，尤其是在2016年之前，老百姓對於房子本身的認知，很多東西都是不太清晰的。打一個比方來講，這個區域板塊當中兩家樓盤在同樣的一個位置，我確實比旁邊那一家的品牌可能要更好一些，或者説物業服務更好一些，或者是有一些優勢，但是沒用，你賣1萬我各方面比你好，我賣1萬1老百姓不認，因為會覺得你在同一個位置，出了小區門之後，所有的配套等等都是相同的，你憑什麼能賣得這麼貴，老百姓心裏是不認的。

但是現在不一樣了，如果我是大品牌開發企業打造的，那我跟你門對門的位置，我就能賣得比你更貴一點。

現在有很多消費者會去認開發商的品牌，認他的物業服務，包括小區內的景觀，戶型設計綠化等等，這些都成為房企在開發作品的時候可以拉開差距的一些因素，而且最重要的是市場認可了。

在這裡也提醒我們收音機前的各位聽眾朋友，包括粉絲朋友，您在選擇房子的時候，在安家置業的時候，要綜合多維度的因素去考量，綜合去評判您看中的房子到底怎麼樣。

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問題五：現在新房都是期房，拿到手之後距離購房者至少還有一年多的時間。

這麼長的時間，就很容易會産生一些問題，比如説心理的落差。原本內心會對即將入住的新房充滿期待，心中也會有很多美好的想像，甚至部分房企在宣傳的時候，會刻意把某些方面誇大，這就造成了房子的交付實景與自己的預期存在一個落差，從而導致購房者接受不了這個事實，維權就這樣不可避免的誕生了。

交房維權，有些是走合理合法的正規途徑，也有些是奪人眼球的不值得提倡行為的維權，針對合肥目前這種交付即維權的現狀，您這邊怎麼看？

答：合肥交付即維權的現象是客觀存在的，之所以會形成這樣一個局面，原因也是多方面的。安徽省房地産研究會下設機構安徽省房地産行業消費者維權中心，在日常的工作中接觸到了大量的案例，分析過這個案例背後的原因，可以説總結起來可能有這幾方面的情況。

首先交房即維權，開發商的粗製濫造，佔了其中的一部分，就是部分企業拿地的時候，預計我們的調控政策可能會有變化，會鬆動。所以他敢於去高價拿地，但是在開發過程中到臨近開盤的時候，仍然沒有等待政策的鬆動，所以我們的銷售價格又是實行的是政府限制的備案價格，導致了在拿地時候預計的會賣到的價格，在實際銷售的時間節點來到的時候沒有拿到這樣一個價格。

開發商也是有預期的，老百姓心裏想著是我能拿到多好的房子，開發商想的是我這個項目能賺多少錢，但是現實跟預期總是有差異的，對不對？

是的。所以它的售價一旦背不上去，那麼講白了它的利潤空間就被壓縮了，甚至出現了虧本。開發商作為企業，它的社會責任和責任擔當這一塊可能就是沒有做到很好，所以就會出現一些偷工減料這樣的一個情況，進而引起整個房屋的品質和品質的這種下降。

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這也是購房者在拿到房的時候，發現跟當時的宣傳、當時的沙盤展示、當時樣板房的展示有一些出入，這是維權的一個一個原原因。

另外一方面就是我們的購房者也不成熟，所謂的風險教育不足，在政府的有力調控下，合肥房價從2016年10月2號限購限貸之後，房價就被快速的遏制住快速上漲的勢頭。

4年的時間過去了，如果是在2016年置業的這一批站在高上的購房者，他們可能是站在了價格的高點。反過來看2020年的今天，可能跟2016年的10月2號之前，就是房價的變化並不是特別大，但是4年的時間過去了，房價漲幅並沒有那麼明顯，但是很多購房者是貸款買房的，實際上會産生利息和時間的大量成本。

另外，2016年高位買房的這波朋友，2018年交房。2018年買房的這波朋友，他其實又碰到了裝修修。然後到2020年拿房，大家會發現裝修修怎麼會是這個樣子？

不過我們平心而論，如果我們買的是毛坯房，自己去找一家信得過的裝修公司，在真正交付的時候也會或多或少出現一樣的情況。

圖左一為合肥市廣播電視臺主持人李路，左二為安徽省房地産研究會秘書長汪遠

畢竟只要是人做出來的東西，就不可能那麼的盡善盡美，但是關鍵是一個態度，我看到過很多開發商交付的時候，你自己去收房，要是給你自己去看，然後有什麼問題你記下來，記下來也不知道到底哪一天解決。

但是我看到另外的一些開發商交房的時候，有一個管家陪同你，你説哪些問題，你沒看到的，我還提醒你看這地方還有點小問題，沒關係，待會我們就給你修。

這個就是遇到問題的時候處理的態度不一樣，也反映出開發商的品質的一個高低，我們可以這麼説，當然也提醒各位消費者，如果你的合法權益受到了侵害的時候，千萬記得用法律的來保護自己，其實合肥也出過一些這樣的案例，用一些很極端的方式來維權。

説的通俗一點也受到了相應的處罰，反而把自己搭進去了，本來你是合理的事情。在這裡也提醒各位，你在買房的時候一些證據多保全一些，不要聽什麼直接跟我説售樓部要買房不可以拍照，我就不相信你拍個照他就不給你買了。

多拍照，他一些沙盤的東西，一些海報的東西，你能多保留下來的，能多留一個影像或者視頻的證據的，儘量多留，不要聽信什麼時候不給拍照，沒必要理他。

安徽省房地産研究會秘書長汪遠

問題六：老百姓買房分為剛需、改善、投資等好幾種情況，這些群體在目前的市場形勢下購房，應該注意哪些方面？

答：剛需買房可能對價格會比較敏感，買房時可能把價格放在第一位。

在這裡我要提醒剛需購房者，買房時一定要關注品牌。隨著房地産的快速發展，涌現出了一大批知名房企，也有很多房企倒閉了，那麼留下來的這些品牌房企，他做的這個産品或者做的這些商品房，目前在同區域二手房市場上面的價格遠遠會高於非著名的這些品牌開發的一些小規模的樓盤。

這個是我們説的品牌的溢價率，大家都是在一樣的位置，可能當時新房賣的時候受到限價的影響，大品牌開發商和一個小品牌開發商，價格都查不到。

但是你一旦進入到二手房交付的時候，再來接盤，買的人能夠實地看，看到你小區內現場的情況的時候，眾多的消費者對於市場均價已經達到一個普遍認知的情況下，你就可以看到大品牌開發商的溢價率是非常之高的。

其實我們説了兩點因素，價格和品牌，價格是限定剛需最大的一個因素，我有這麼多的錢只能在這範圍當中選。

剛需這一欄，價格、品牌之後，我們再選一個因素出來，排在第三位的話你會選擇地段，因為剛需投資者以青年群體居多，他們可能剛剛步出校園，剛剛參加工作，那麼每天的這種工作壓力會相對比較大，雖然不提倡加班，但是可能加班會是一個常態。

那麼如果住的過遠的話，你每天的這種本身就很辛苦的工作時間，再加上難熬的通勤時間，那麼你的生活幸福感就會下降很多。

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所以在你價格能夠承受的範圍內，選擇同區域最好的品牌，然後可能選擇地段上面也要做一些考慮，地段對離自己的工作單位相對近一些，可能你每天都會遇到一個通勤的時間會是一個保障，無形之中會比別人多出一段時間。

改善指已經有了最起碼一套房以上的這樣一個群體，我現在不買也行。我不考慮市場價值的變化，不考慮價格的浮動的話，我也有地方住，但是我又想能住得好一些，我去看看有沒有更喜歡的這樣的一個心態。

改善群體，我認為品牌是他們優先考慮的因素，你看凡是帶名錶的人對，就是再冷一點的天，他都會把表露出來。這個不是説炫耀，這個也是展示的一個資本，也提升個人自信心。

除了買房改善剛需之外，其實還有一部分的朋友想的是投資，包括經濟環境下行的影響，很多朋友擔心的是我跑不贏大盤。

談到投資，個人認為現在的環境説投資可能比較敏感，房子是用來住的，不是用來炒的，但是我所説的投資並不是去投機去短期賺取房價增長的這種利潤空間，而是一種資産的合理配置。

因為這個房子它除了居住的屬性之外，它天生具有金融的屬性，這一點我們是不能去磨滅它的。比如講我們擁有的房産，在你遇到急需用錢的時候，你是可以抵押給銀行去，可以獲得一定的抵押貸款。

所以在這個情況下，我們説的投資，那麼我認為那就是地段。雖然現在隨著軌道交通的發展，城市的主中心或者説是城市的這種多中心化成為一個趨勢，但是你就是再多的城市副中心，在城市副中心的地段跟非城市副中心的地段它還是有區別的。

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所以如果你投資，你就會需要追求一個流動性，講白了就是你在資産達到你的預期的時候，升值的預期的時候，你就會想到一個處置，那麼處置它的流動性就放在首位。

很多朋友在買房投資的時候會想地段很好，品牌也很好，産品也很好，我就買，但是往往忽略了一些流動性的問題。

是，你有一定的升值空間，但是比如説你買了一些這個別墅類的項目，或者洋房類的項目，你後期來接盤買你這個的人就少了，對吧？

少的話，你相對來説會處在沒有那麼多話語權的一個階段，這個是要考慮的。

我曾經發過一條朋友圈，就是投資和自住的順序。投資，你有可能就是高層、大平層、洋房，再到聯排、雙拼、獨棟等別墅，

投資，你應該優先選擇高層産品，你可以看到開發商銷售的過程當中，它賣新房的時候一定是高層先賣掉的。可能賣到最後了，整個售樓部就剩一兩個職業顧問了，他還沒賣掉的就是別墅的項目。

因為我們的置業，它也存在一個置業金字塔，就是我們金字塔的底座部分，還是大部分這種普通的這種購房者，他們可能還買能買得起的這種産品，可能更多的還是高層或者是多層這樣小洋房這樣的一個情況。

問題七：針對目前的合肥房地産市場，您這邊有什麼想對購房者説的？

答：融入長三角之後，合肥迎來了新一輪的這種發展機遇期，只要你願意留在合肥，成為一個新合肥人，那麼我建議你在合肥置業，安居樂業，讓合肥成為你心靈的港灣，早日置業合肥，我們共同來發展合肥。