林中最近很忙。

他幾乎每天出現在不同的城市，演繹著不同的角色：或在海南參加論壇做主題演講、或在課堂上當導師談房企戰略、或在南京和大型企業簽約、或在北京做行業訪談嘉賓。

前不久在上海，我們終於逮到了一次寶貴的機會，與林中進行了近2小時的面對面交流。

疾步走來的林中，臉部有了些許變化。“林董，您怎麼不戴眼鏡了？”面對我們的無厘頭問題，林中爽朗地笑了。“你們觀察得真仔細。對，我的兩個眼睛做了鐳射手術，現在裸眼視力達到了1.0以上，可以看得更清楚了。”

確實，去年剛剛跨過千億的旭輝，今年的戰略思路更為清晰，要成為一個城市綜合運營商、美好生活服務商，構建房地産生態圈。在企業架構、財務邏輯方面，林中有了更多的見地。

8月9日，旭輝牽手華遠，這是今年以來簽署戰略合作協議的第十余家企業。此前，旭輝已經和雅居樂、寶龍、中駿、易居、美的置業、金螳螂、蘇寧等多家優質企業簽訂了戰略合作協議。我們的話題從旭輝的“朋友圈”陣營開始談起。

在林中看來，企業要做大，就要結交各種好朋友。大家一起互相支援抱團取暖，才能夠更大程度應對未來的不確定性，讓企業長青。“不計較一時得失，不賺取最後一個銅板，給予合作夥伴充分的尊重和信任。這樣我們才可以多交朋友，路就越走越寬。”

旭輝的戰略夥伴，除了同行之外，還涉及到電商零售、大産業、商業、大數據服務、建築裝修等各個領域。對此，林中透露，他們正在構築房地産生態圈，要做“科技旭輝、數字旭輝”。

“未來的房企，要做産業鏈的整合，需要跨行業衍生，房地産是容器、空間，可以將這些東西都加進去。比如我們這次和蘇寧簽約，他們有無人社區店、消費金融等産品，這些可以和旭輝長租公寓合作。跨界合作，強強合作，才能做到1＋1＞2。”

林中是業內公認的週期研判高手，旭輝也從未掩飾過對規模的追求。從2012年到2017年，旭輝銷售規模擴大了十倍，從百億到破千億僅僅用了6年的時間。

林中認為房地産企業有三種規模：主流規模是1000億以上的生存模式；其次是3000億以上的競爭模式；第三種是5000億以上的發展模式。

為何要追求規模？林中有自己的理解：因為這個行業沒有技術登壁壘，但存在資金、人、土地三大資源的較量。從規模的投入産出視角來看，房企要利用好財務杠桿、投資杠桿、運營杠桿、合作杠桿四個杠桿。從規模的業務視角來看，房企要把握好區域佈局、産品結構、供貨節奏、銷售去化四個方面。

跨過1000億邁向3000億，旭輝的組織架構和管理方式正悄然發生變化。

目前，旭輝的主航道依然是地産，在這個基礎之上，已經佈局教育、長租公寓、社區服務等領域。未來還要打造批量的裝配式室內裝修，交付的一體化軟裝服務，讓客戶更便捷。這些公司，旭輝或將以參股，或控股的方式進入，發揮房地産＋之間的戰略協同、業務協同。

在地産板塊，今年，旭輝目標超過百億的區域公司預計將超過8個，項目有200多個。

做大規模之後，如何保持企業的敏捷度，是林中一直思考的問題。“放得下，接得住。”他用這六個字概況目前集團和地方公司的關係。

今年，旭輝內部的考核指標發生了變化，過去對於地方公司，從開工、開盤、竣工、交付等幾個節點時間進行考核；現在從投資階段到運營階段，再到投資回收期，都有一套標準。

“業務逐步前移後，組織有活力、團隊有凝聚力、員工有激情。”林中對這種內部改革很滿意。“集團變成大平臺，區域從執行部門變成小集團，除了投資外，業務體系能力管控都給到區域集團總部，承接集團的下放許可權，這樣才能有新的活力智慧。”

怕我們聽不明白，林中特意打了這樣一個形象的比方：“總部從教練員，轉變為規則制定者，相當於協會，組織比賽。區域成為俱樂部，項目就是球隊，要適應新的打法，大家在規則裏面踢球。” 

對於房企來説，2018年面臨總體融資環境收緊，但是今年以來，旭輝已經成功在境內外發債7筆，在業內遙遙領先。

發債是不是缺錢？林中認為這是誤解，他特別介紹了近期發債情況：搶到了融資“窗口期”，利率在近期行業內都處於較低水準，為後續發力囤足糧草；以中長期負債為主，地産開發3-5年週期，所以期限也要與之匹配。

“地産最怕短債長投，一旦出現問題就來不及，因此要提早準備應對到期風險。在市場上，資金便宜的時候拿一些長期的錢，融資也是有節奏的，只要是好的債券投資者都喜歡。”

如何成功獲得較低利率的融資，林中認為，要管控好信用平臺，控制好負債率，抓住窗口期。“海外融資機構都是多維度考核，多個指標對著看，只有真正把業務做好了，才能獲得認可，靠財務粉飾行不通。” 他同時表示，未來融資成本降低是房企轉型必備條件。

雖然上半年旭輝賬上現金不少，但是林中卻很“自律”，“這個階段要去杠桿，我們融資到的錢專款專用，處於借新還舊階段，買地要量入為出。”

旭輝始終堅守著“財務鐵三角”的策略，嚴控現金流、凈負債率、利潤率和凈資産收益率（ROE）這四條財務“紅線”，保持著增長率、負債率和利潤率三者間的完美平衡，“我們不想做‘偏科生’，而是要做‘三好生’”，林中説道，“如果放棄負債率，降低利潤率，可以快速做出規模，但這不是旭輝想要做的。我們不做行業跑得最快的，但要做跑得最久的。”

去年旭輝的凈負債率為50.9%，處於行業偏低水準，在旭輝內部，始終嚴控凈負債率在紅線75%以下。“規模做大了，財務方面也要找到匹配的負債率，負債只是房企的策略，宏觀緊縮的時候降低，放寬的時候就適當調高，長期趨勢是降杠桿。”

土地儲備一直是房企持續發力的重要指標。林中透露，去年旭輝看了一萬幅地塊，根據旭輝的“三個漏斗”原則（戰略漏斗、市場漏斗、財務漏斗），經過戰略投委會決策，挑選出了1000塊地去參拍，最終競得110塊地。“百里挑一的地塊，堅守不錯不漏不貴。”

今年旭輝拿地佈局開始逐步下沉，全面佈局二線城市和都市圈三四線、東部沿海三四線，這些城市考量的指標是有人口增長，産業支撐，目前已經進駐到了68個城市。

“我們通過經營回款來買地，跟著中國城市化方向走，順勢而為，穩中求進！”

在採訪中，追求“有品質的增長”，成為林中的一句口頭禪，一共説了三遍。

如何理解“有品質的增長”，林中用三個不應該來概括：”不應該犧牲産品和服務的品質，不應該犧牲財務的品質，不應該損害品牌的美譽度。”

約定好的採訪時間一到，林中一刻都沒停留，和我們揮手告別，他要趕赴下一場與金融公司的簽約，繼續擴大旭輝“朋友圈”陣營。