近年來，嘉興樓市火爆。然而，盛宴背後，亂象叢生，加10萬“號費”買房在嘉興更是屢見不鮮。“號費”現象究竟因何而起？開發商及仲介在其中扮演了什麼角色？近日，《國際金融報》記者實地暗訪相關利益方，試圖還原嘉興樓市“號費”現象的原貌。

“哎，都是這樣的。”盧文（化名）一聲嘆氣，帶著無奈，帶著不解，帶著一種習以為常的認命之態。

在《國際金融報》記者面前唉聲嘆氣的盧文，將至而立之年，正在四處尋覓著一個屬於自己的棲身之地，然後“先有房再立家”。

不過，心儀的房子真難買！

“看中的幾乎都是熱門樓盤，尤其是品質好一點的學區房，認籌的人多，僧多粥少，日光碟都不稀奇了，之前開盤搖號都是秒光。全款付清的都不一定買得到房，更不要説我們這種還想貸款的了。”盧文邊説邊搖頭。

2016年，當浙江嘉興本地人還篤定房價不會上漲時，外地分銷商早就“暗嗅芬芳”。多輛“滬”牌大巴一字排開，一時間嘉興各樓盤的銷售部門庭若市。

彼時，嘉興本地人，或冷眼旁觀、或半信半疑，但在新房均價從七八千被拉至萬元之後，不少嘉興本地人也坐不住了，紛紛加入“搶房大軍”，而這結成的果便是認籌長龍和開盤後的“秒清”。

然而，盛宴背後，亂象叢生。

像盧文這樣的前因觀望、後因搖號難導致至今仍未買房的嘉興人不在少數。這時候，打著“有內部資源可幫助購房者提前鎖定房源”旗號的仲介出現了。

10萬起的號費

“你自己去買，全款都不一定買得到。我們有渠道，可以幫你去內部拿房，但是你需要交個十幾萬的‘號費’。”近日，嘉興某樓盤開始認籌，記者以購房者身份前往該樓盤周邊的仲介處諮詢，一位來自A仲介公司的房産仲介王麗（化名）對記者表示，只有通過他才能拿到該樓盤的房源並鎖定心儀的樓層。

王麗口中的“號費”就是業內臭名昭著的“茶水費”，即購房者通過第三方（大部分為仲介）提前認購房源所需支付的費用。

通過這幾天在嘉興的實地暗訪，《國際金融報》記者了解到，“號費”在嘉興不僅是常態，金額還因樓盤火熱程度的不同而增加。

另一位來自B仲介公司的房産仲介李峰（化名）對《國際金融報》記者表示，“到目前為止，嘉興今年上半年的一手房大部分都是帶著‘號費’賣掉的。”

據李峰介紹，“號費”一般由兩部分組成，一部分是仲介上線給出的成本“底價”，即上線要求的固定收益；另一部分是仲介公司的收入，由仲介公司在“底價”基礎上增加。

“這個樓盤的‘號費’不算貴，之前有一個樓盤要25萬元。我們同行之間‘號費’要價都是一樣的，且是根據市場行情定價。”在一家小仲介公司C供職的張超（化名）對記者説。

據上述多位仲介描述，購房者需在開盤搖號前，看好戶型並選定一個樓層範圍，然後向其支付一部分“號費”定金並簽訂“號費”協議。剩餘一部分“號費”則等到購房者與開發商簽訂購房合同後支付。如仲介最終未拿到房源，則“號費”全數退款。一般來説，如果“號費”為13萬元，前期先需支付10萬元左右。

此外，另一家D仲介公司的工作人員趙雪（化名）向《國際金融報》記者透露，即便付了“號費”，開發商還是要“擇優錄取”，“競價”高者以及全款購房者優先，貸款購房者想要選到好樓層或有難度。

顯然，“號費”買的僅是一個優先購房及選房資格，並未附加其他“特殊便利”。

大仲介“剎車”

雖然《國際金融報》記者暗訪的所有仲介都表示其有房源，但並不是所有仲介目前都還參與其中。

李峰所在B仲介公司規模較大，在嘉興也有數十家門店。他明確對《國際金融報》記者表示，目前有關部門已經開始嚴查了。“公司確實有資源能拿到房，但不想‘撿了芝麻，丟了西瓜’，為了賺三五萬塊錢而砸了公司的招牌”。

“一般開一家仲介公司啟動資金50萬元就夠了，一些小的仲介由於客源少，今天口碑砸了，明天就可以換個牌子和地點‘從頭再來’。現在，越大越有資質的仲介越不會冒這個風險，越小的仲介則靠‘號費’養活。”李峰提醒道，由於“號費”走的是私賬，“號費”還存在被賴賬等風險。

但有風險就有收益。多名仲介均向記者表示，付“號費”之後，購房者還是要去搖號現場，當然只是“做做樣子而已”。

開發商與仲介的博弈

那麼，仲介何以如此“神通廣大”，單憑“號費”就能跨過“搖號系統”，打入內部提前鎖定指定房源？

“這個錢不是我們收的，是開發商收的。出現這種費用的根本原因是客源多、房源少，市場供不應求。然而，現在房子限價，備案價低，開發商賺得少，因此只好借我們仲介的名頭來實現利益最大化，我們只是幫忙跑個腿。”張超對《國際金融報》記者説。

在暗訪過程中，多數仲介人員均對記者表示，“號費”大部分或全數金額都是交給開發商，而他們自己僅留2%-3%的部分。也因如此，有仲介對記者表示，除“號費”以外，買賣成交後，仲介商還要收取正常的交易佣金，大約為房産總價的1.5%。

那麼，仲介是否僅是開發商私下收費的渠道？

《國際金融報》記者隨即以購房者身份走訪了仲介口中房源相對緊俏的樓盤售樓處，但是，當問及交“號費”是否確保有房等問題時，銷售人員不僅一口否決參與其中，還對記者表示，如果購房者由於輕信第三方行銷渠道並支付“號費”，那麼任何經濟損失將由購房者自行承擔。

另一樓盤的銷售人員丁華（化名）則表示，“我們是上市公司，總公司都要下來查的，絕對不會出現這種問題。仲介是因為要賺錢，所以才會這麼説，你不要相信。”

顯然，那邊仲介雖然把開發商當成“一家血脈”，但開發商這邊卻毫無“稱兄道弟”之意。

事實上，“號費”並不計入總房款或購房合同內，雖然仲介和開發商各執一詞，但從明面來看，仲介與開發商並無直接聯繫。

佔用資金？

值得注意的是，還與仲介説辭矛盾的是，丁華表示，“如果你貸款的話，我推薦你們買這個130平方米的戶型，搖到的問題應該不大。”

丁華的説辭聽似善解人意，但記者注意到，他賣的這個樓盤正處於認籌階段，現場購房者卻屈指可數，人氣並不旺。

雖然丁華極力想讓記者儘快繳納認籌金，並表示記者不會“白忙活一場”，但是，對此仲介則另有話説。

“很多人對搖號還有憧憬，售樓處一般會讓他們付個幾十萬的認籌意向金，如搖不到號則退還認籌金，但是，如果開發商搪塞拖延，退款時間將會加長。對開發商來説，他們實際上是零利息佔用了你的資金。”李峰説。

記者從丁華處了解到，如購房者沒有搖到號，因公司內部需走流程，退款時間大約在20個工作日左右。

“前段時間開的一個盤，銷售人員告訴一期沒搖到號的購房者，他們可將認籌金質押在開發商這邊，等待二期開盤。”王麗對記者表示，如此一來，購房者的資金流動性將會變差，開發商在這期間亦可無息“佔用”購房者的認籌金。

值得注意的是，2018年6月25日發佈的《嘉興市建委等9部門關於進一步加強市區房地産市場監管規範商品住房銷售行為的通知》（下稱《通知》）明確，建設部門將查處房地産開發企業擅自截留挪用購房人預購房款或者不將購房人預購房款存入資金賬戶等行為。

中原地産首席分析師張大偉表示，由於認籌金額較少、退還款時間也較短，開發商一般不會將該筆資金另作他用。

同策諮詢研究中心總監張宏偉持相似觀點。他表示，由於各個項目、城市的操作手法不同，所以不能一概而論房企會挪用認籌金。

中原地産市場分析師盧文曦則認為，不排除房企會有挪用資金的可能。 “一次幾千萬數額的認籌金如做7天理財，其收益就十分可觀”。

仲介的上線

實際上，據《國際金融報》記者暗訪的幾家嘉興仲介和地産相關人士透露，“號費”的實際收取方，即仲介上線，不僅有開發商，還有個人。

“嘉興有個傳奇的人物，他能拿到所有樓盤的名額，是所有仲介的上線。但誰都不知道他是誰。”嘉興某資深地産人士徐迪（化名）對記者表示。

李峰説，“在開盤前，開發商有時會將部分房源分給一些人，內外部人員都有。這些人就會找仲介，加上‘號費’再行出售。低買高賣産生的差價就落入這些人的口袋裏了，而不是給開發商。”

徐迪認為，無論開發商選擇內銷還是外銷，“號費”是否落入開發商口袋，開發商總能做個順水人情，以便於未來的利益轉換。

針對上線的具體資訊，記者暗訪的這些仲介人員多數吞吞吐吐。

有仲介僅是傳遞其有“房源”這條訊息，但在問及具體操作和上線對接人時，一些仲介人員表示要問“老闆”或“同行”。換言之，一些“基層”仲介人員在這條“號費”利益鏈條中所扮演的角色或僅限于“行銷”和“傳播”，而非定價者或直接中間人。

搖號 “透不透明”

無論開發商與仲介參與與否，開盤前就已“洩露在外”的房源才是“號費”存在的前提要素。

搖號是否公正公平？為什麼交了“號費”就可以開“綠色通道”？這是許多購房者的疑問。

上述幾家仲介面對這個問題時，都不約而同地發出一聲輕笑，而後反問記者，“這不是心知肚明、默認的嗎？”

目前，嘉興還未強制性要求全程公證銷售搖號過程。《通知》指出，房地産開發企業應合理安排開盤時間和銷售方式，意向購房人數多於準售房源的，宜採取搖號等方式公開銷售，也可邀請公證機構全程監督。

同時，《通知》強調，房地産開發企業及其委託的經紀機構應按商品房預售方案備案價格對外銷售，不得收取備案價格之外的其他任何價款或費用，不得以附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務價格。

《國際金融報》記者暗訪的仲介均表示，嘉興的樓盤銷售基本用的是開發商的搖號軟體，而這就給予開發商、仲介或關係人士“渾水摸魚”、變相牟利的操作空間。

徐迪對記者表示，“整個買房過程表面上都是公平公正的，不過從技術上可以設定，只有交了‘號費’的人，手機搖號時才能點到想要的房源。沒付‘號費’的人運氣好點或許也能搖到，但是，搖到的房基本都是‘頂天立地’、不受購房者歡迎的樓層。”

李峰也表示，在支付“號費”之後，開發商就會將購房者的名字提前在搖號系統中備案。

事實上，合肥、武漢、上海等熱點城市此前都相繼被曝出“號費”亂象。為了進一步落實“房住不炒”，防止搖號“潛規則”，不少城市已陸續實施搖號全程公證制度。

上海在2017年7月18日發佈的《關於貫徹商品住房項目銷售採取公證搖號排序有關問題的實施意見》明確指出，房地産開發企業商品住房項目開盤選購房屋的搖號排序應使用公證機構提供的電腦搖號軟體，並由公證機構進行全程現場監督公證，搖號排序結果應當場公示。一旦發現開發企業存在弄虛作假等違反該規定的，一經查實，一律暫停網簽，降低直至取消房地産開發企業資質，並列入全市信用管理“黑名單”。

7月19日，重慶市國土房管局對涉嫌違規的18個房地産項目採取了暫停網簽、暫緩預售許可辦理的行政限制措施，其中包括變相拒絕公積金貸款、收取選房費、售後包租等違規行為。

顯然，對於“號費”等房地産潛規則行為的打擊力度正在不斷加大。

值得注意的是，在《國際金融報》記者暗訪過程中，無論是仲介還是購房者，其形容此等暗箱操作行為時，都普遍認為該交易是由市場環境形成的商業行為，且已經習以為常。

也有受訪者對《國際金融報》記者表示，因近日嘉興房地産市場有所降溫，供需結構有所調整，“號費”現象也隨之減少。