人稱“宋員外”的綠城中國董事長宋衛平，在孫宏斌執掌的融創收購綠城24.313%股份之後，持股下降至10.473%，“綠粉”感慨：孫宏斌團隊進駐之後的綠城，會不會還是原來那個深受浙商追捧的綠城?

在這背後，孫宏斌將要面對的問題似乎很多。

21世紀經濟報道記者通過調查發現，綠城旗下項目期內均出現降價促銷行為，個別高端項目出現滯銷。以綠城大本營杭州為例，知名度較高的武林壹號等項目均在降價之列。

作為融創和綠城2年合作的“結晶”，上海融綠平臺也深切感受到了來自市場的“寒意”。無錫蠡湖香樟園是當地的標桿項目，從去年8月起封盤，意向售價原先高達每平米3萬元，目前實際最低成交價卻只有每平米1.6萬元，接近“腰斬”。

孫宏斌此前在綠城融創聯合新聞發佈會上面對媒體關於房價的提問如此回應：未來綠城不會降價，但不排除個別調整。

在項目滯銷、降價薄利的背後，還存在著融創和綠城都難以回避的高負債問題。但孫宏斌表示，有信心將年底的負債率控制在90%以下。

“最大的不確定性在於孫宏斌是否有能力在‘後宋衛平’時代駕馭綠城的執行團隊，並與九龍倉維持在發展戰略與財務管理上的共識與默契。目前來看，三角制衡的股權關係暫時穩定。”海通國際房地産行業首席分析師侯淩中説。

滯銷拆招

商業世界的現實，最考驗企業的應對能力。同樣處於調控漩渦，綠城抑或融創都無法倖免大戶型的滯銷。

“春節後已經降了很多，再降的空間已經很小了。例如現在從我最多能拿到95折，此前只有99折。”5月25日，位於杭州市中心武林商圈附近的綠城新華園銷售中心，一名銷售人員面對看房者諮詢降價的問題，如此回答。

綠城新華園是綠城做得比較精品的項目，小區規模適中，佔地3.6萬平方米，建築面積14萬平方米，規劃有533戶，6棟住宅，其中部分樓棟住宅200平方米的大戶型佔了一半。

根據網上房地産的統計數據，該項目總建築面積逾14萬平方米，2013年7月開售至今銷售3.6萬平方米。很顯然，在將近一年的時間裏，這個項目去化率僅為25.7%。據銷售人員介紹，目前介乎150至300多平米的大戶型推出特惠房，折後3.5-3.6萬元的單價。

克而瑞研究中心總監薛建雄分析，一個總建築面積大約十四五萬平方米規模的項目，一般去化週期為1.5-2年。

與綠城新華園類似，隸屬上海融綠平臺的無錫蠡湖香樟園，最新銷售資訊顯示，在售4號樓共有30套268平方米的大戶型，均價僅每平米2萬元。同樣由於去化緩慢，銷售人員透露，5月底6月初將加推115平方米、167平方米的戶型，根據門戶網站的資訊，有的戶型優惠之後可以達到每平米1.2萬元。

21世紀經濟報道記者根據無錫市房管局官網統計，目前蠡湖香樟園6號樓、8號樓一共推出948套洋房，戶型面積大部分在115-300平方米左右，少量400-500平方米，累計售出362套，僅佔總數的38%。該項目的大戶型洋房從2011年初起開售。