中國網地産訊 3月22日早間，綠城中國（03900.HK）發佈2018年業績公告。2018年度，綠城中國全年實現合約銷售金額1564億元，較去年增長6.9%，其中歸屬於綠城中國的權益金額約為557億元；全年實現合同銷售面積約812萬平方米，而去年同期為827萬平方米。

此外，年內綠城集團以品牌輸出、管理輸出的代建管理項目（代建項目）取得合同銷售金額約552億元，同比增加28.37%，合同銷售面積約414萬平方米，同比增加8%。

營收同比增長43.7% 物業銷售收入佔比91.7%

本年度本集團取得收入603.03億元，較2017年的419.53億元，增加43.7%。

其中，物業銷售收入552.74億元，佔總收入的91.7%，較2017年的379.36億元增加45.7%，而主要原因緣于本年度綠城首次應用國際財務報告準則第15號「客戶合同收入」增加收入79.89億元，佔物業銷售收入的14.5%，若剔除該因素影響，綠城年內的實現物業銷售收入為472.85億元，較2017年增加24.6%。主要是因為物業收入結轉面積大幅上升所致（結轉面積同比增加71.2%至339.31萬平方米。結轉收入的物業銷售均價為每平方米16290元，較2017年的每平方米19146元下降14.9%。主要因為本年度結轉收入的項目中銷售佔比較高的嵊州剡江越園、余姚明園、台州寧江明月等均位於三四線城市，在一定程度上影響了銷售均價。

按具體區域來看，年內綠城在浙江（除杭州外）地區項目實現物業銷售收入163.47億元，佔比29.6%，位居首位。天津地區項目實現物業銷售收入127.66億元，佔比23.1%，位居第二。山東地區項目實現物業銷售收入80億元，佔比14.5%，位居第三。

而按産品類型來看，年內綠城高層住宅、多層住宅、酒店式公寓銷售收入484.08億元，佔比87.6%，別墅銷售收入63.19億元，佔比11.4%，寫字樓銷售收入5.47億元，佔比1%。

另外，年內綠城還實現設計及裝修收入25.24億元，同比增長20.7%。實現項目管理服務收入13.66億元，同比增長46.7%。另有酒店運營收入7.76億元，同比增加8.2%。實現投資性物業租金收入0.85億元，同比上升21.4%。

歸母凈利同比下降54.2% 毛利率22.8%

2018年綠城集團除稅前利潤為79.04億元，較2017年的63.91億元增加15.13億元，增加23.7%。其中歸母凈利潤為10.03億元，較2017年的21.9億元下降11.87億元，下降54.2%，綠城方面表示主要是由於(i)2018年出售附屬公司而帶來的股東應佔利潤較2017年減少7.7億元;(ii)鋻於市場環境變化，2018年計提的減值虧損撥備對股東應佔利潤的影響較2017年增加6.51億元;(iii)因貶值對本集團若干外幣借款計提未實現匯兌凈虧損4.88億元，而2017年為匯兌凈收益5.11億元。

報告期內，綠城的毛利為137.52億元，同比增加70.3%，毛利率為22.8%，較2017年的19.2%有明顯增長。

2018年裏，綠城集團發生其他收益及虧損為損失5.1億元，主要為本年度本集團計提的未實現匯兌凈虧損，較2017年的盈利6.33億元減少11.43億元。于2018年12月31日，綠城外幣銀行借款和境外優先票據餘額合共美元20.28億元，2018年度對美元貶值近5%。

期末綠城中國的銀行結余及現金為433.47億元。而一年內到期的銀行及其他借款有息債務為134.83億元，償債風險較小。

融資成本保持低位 資産負債率回落至80%以下

2018年綠城集團全年境內融資共發行約201億元，總借貸加權平均利息成本為5.4%，與2017年的5.4%持平。

其中，發行公司債逾90億元及短期融資券40億，年利率為4.73%至6%;2018年9月，本公司獲境內永續中票額度共80億元，截至2018年底共發行34億，年利率為5.89%至6.2%。2018年1月，綠城集團供應鏈ABS獲深圳證券交易所批准，額度為100億元，可在兩年內分15期發行，截止2018年底，本集團成功發行供應鏈ABS35.64億元，利率為4.37%至5.6%。

于2018年12月31日，綠城中國的總資産為2797.63億元，總負債為2196.44億元，資産負債率為78.51%，而去年年末為80.16%。凈負債率約為59.18%。

土地投資額下降 2019年可售貨源2909億元

2018年，綠城中國在土儲方面補倉了北京、上海、廣州、杭州、天津、合肥、重慶、西安和福州等全國性和區域中心城市，基本完成了全國重點城市圈的佈局。全年新增項目共計37個，主要分佈于京津冀、長三角、珠三角區域的優質城市，總建築面積約為719萬平方米，歸屬於綠城集團的約為420萬平方米；總成交金額約517億元，其中歸屬於綠城集團支付的約為339億元（2017年為442億元）；預計新增可售金額約1276億元，其中歸屬於綠城集團權益約751億元（2017年為986億元），新增土地平均樓面地價約每平方米11398元（2017年為10898元）。

截至2018年12月31日，綠城集團共有土地儲備項目117個(包括在建及待建)，總建築面積約3247萬平方米，其中按照權益計算約為2032萬平方米；總可售面積約為2238萬平方米，權益可售面積約為1387萬平方米；樓面地價平均成本約為每平方米5878元。一二線城市的土地儲備總可售貨值佔比達70%。

截至2018年12月31日，綠城集團代建管理項目合計達282個，規劃總建築面積約6,336萬平米，其中商業代建項目164個，預計總可售金額約3428億元。

2019年，綠城集團預計整體可售貨源約為1495萬平方米，整體可售金額約為2909億元。其中代建項目預計可售貨源約683萬平方米，可售金額約880億元。

業績看點：

從銷售額來看，2018年的綠城幾乎可以算是在原地走。而新增土儲方面的支出，同比也出現了下降。而代建方面，與2017年同比2016年138% 的規模增長，2018年綠城的代建增速也放緩極多。加上債務風險方面的控制，2018年的綠城，可謂是走得超級謹慎。

眾所週知，2018年裏，綠城集團內部進行了不小的人事和架構變動，而今年1月，綠城集團再次優化調整公司組織架構，將原本的16家子公司整合縮減為11家，形成重資産板塊與輕資産板塊“8+3”的架構；同時在集團層面原有的七大職能中心外，新成立四大事業部（特色房産事業部、小鎮事業部、金融事業部、商管事業部）。一系列大調整後，2019年的綠城將會是什麼發展風格，也仍需要觀望。