原標題：租賃住房資産證券化提速

在國家鼓勵住房租賃市場發展的大背景下，住房租賃行業金融創新步伐加快。日前，國內首單長租公寓類REITs（房地産投資信託基金）項目“新派公寓權益型房托資産支援專項計劃”，以及國內首單央企租賃住房REITs項目“中聯前海開源-保利地産租賃住房一號資産支援專項計劃”均獲批發行。《經濟參考報》記者了解到，目前還有多家租賃住房企業擬發行類REITs項目，相關産品有望在近期獲批。

據業內人士估算，潛在的市場化租賃公寓市場規模或達數萬億元，而資産證券化和REITs正成為住房租賃行業金融創新的重要手段，助其開拓融資渠道以及降低融資成本。伴隨著國內監管層相關政策的出臺和明確，標準化的公募REITs有望破冰。

REITs屬於資産證券化的一種方式，其本質是把一些收取租金或者利息的地産打包證券化在市場上融資的手段。在很多發達國家，REITs被應用得相當廣泛。在美國，商業物業融資結構中REITs方式大約佔比為33%。而目前在中國，商業物業幾乎還是靠銀行貸款來融資。實際上，我國早在2006年就啟動了REITs産品研發工作，一些私募REITs、類REITs産品也在前幾年推出，但是受到多重因素影響，成熟的REITs體系尚未形成，真正的標準化公募REITs産品至今沒有推出。

值得注意的是，今年以來，房企通過資産證券化的方式進行融資的步伐在加快。

據中國資産證券化分析網的統計，今年1至10月，類REITs累計發行已達12單。新派公寓以及保利地産等租賃住房REITs産品的獲批發行，預示著租賃住房REITs將成為標準化公募REITs推進的重要突破口，助推國內住房租賃行業的長期發展。

十九大報告明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松表示，在政策強調租賃市場發展及自持住宅物業頻出的背景下，租賃REITs對房地産商而言，可有效盤活房地産存量資産，提高資金利用效率；對中小投資人而言，租賃REITs為其提供了分享房地産行業增長收益的渠道；對政府而言，可以有效緩解租房市場供需不平衡，租賃市場不完善等難題。同時，租賃REITs更多是不動産的運營模式，而非融資手段，強調對不動産的長期持有運營，通過運營管理，實現物業增值以獲得溢價，符合國家當前“只住不炒”的政策導向。

新派公寓創始人、CEO王戈宏在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，四年前在其創立新派公寓之初，就聯合賽富基金髮起了賽富不動産基金用私募REITs的方式收購了這棟舊住宅資産。此次在深交所發行類REITs後，既實現了原有收購基金的退出，又為新投資人創建了資産增值收益的流動性通道，同時新派公寓繼續作為資産管理方，除了正常的管理費收益外，也將分享今後資産增值的分紅。他還表示，此次發行不依賴任何第三方增信和擔保，僅憑物業資産增值以及新派公寓的運營效率就獲得AAA評級，大大降低了産品優先級的發行成本。

中國證券投資基金業協會資産證券化委員會專家顧問、高和資本聯合創始人周以升對記者表示，包括租賃公寓在內的商業地産是中國經濟轉型的縮影，潛在的市場化租賃公寓市場可達數萬億元，與此同時，政府支援的公租房和廉租房市場也有數萬億元存量規模。他表示，通過REITs的方式，租賃住房企業能盤活存量資産，達到資産真實出表、降低負債率、優化資産負債表等多重目標，大大提升企業參與租賃市場的積極性，推動中央“房住不炒”的方針的落地。“以目前權益型類REITs的實踐來看，標準化公募REITs的推出從商業邏輯和實操上沒有實質障礙。”他説。

不過，也有業內人士指出，國內租賃REITs發展滯後的原因在於中國租賃市場的租金回報率較低，相較其他金融産品，REITs産品按照散賣的估值邏輯定價可能對投資人的吸引力有限。對此，周以升表示，對於不少自持物業的長租公寓而言，REITs是為數不多的可供選擇的退出渠道之一，為了達到投資人對投資回報的市場化要求，會倒逼租賃企業和物業持有人進一步改善經營管理水準，最終市場會形成供需平衡以及合理的估值水準。因此可以説，公募REITs等證券化産品也是平抑房價、推動房地産長效機制建立的關鍵一環。原標題：多地公積金貸款買房遭“嫌棄”，剛需購房者權益如何保障？

近來，網上流傳一句順口溜：“全款買房的往裏走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共用單車挪一挪。”“新華視點”記者在多地的熱門樓盤調查發現，一些開發商只接受全款買房，拒絕公積金貸款甚至商貸。這種現象受到關注，多地近期出臺相關政策保護購房者權益。

有熱點城市樓盤只接受全款購房拒絕公積金貸款

記者近日在廣東、福建等地調查發現，一些開發商拒絕公積金貸款。

在福州，記者走訪了融僑方圓等8家樓盤，有6家拒絕公積金貸款。如即將開售的、每平方米售價3萬元的陽光城·檀府，銷售人員明確表示只賣給全額付款客戶，公積金貸款甚至商貸按揭客戶都“機會不大”。

福州的劉先生向記者坦承，本打算使用公積金貸款購房，最終被迫“東借西湊”湊了五成首付、且找了內部關係才商業貸款買到“陽光城·麗景灣”。“沒有內部關係根本無法認籌，想公積金貸款更是奢望。”

一位陳姓置業顧問確認了劉先生的説法：“只接受商業貸款，首付至少要五成，選房後三天內必須交齊。”

在廣州、深圳等熱點城市，開發商拒絕公積金貸款或要求全款購房也屢見不鮮。記者走訪廣州的明星板塊——廣紙區域發現，區域內的樓盤基本拒絕公積金貸款。

深圳的一些高端樓盤更開始走“封閉式”路線，客戶看房必須提前預約，即必須登記、複印身份證，在指定的銀行卡記憶體足錢款，等樓盤發出參觀邀請才能實地看盤。

“我們項目不僅拒絕公積金貸款，還必須一次性付款。現在客戶這麼多，要好好篩選。”臨近深圳的惠州江北西區某樓盤，在針對全部意向客戶做了調查之後，直接選取了200個全款支付的客戶入場交易。

開發商為何“嫌棄”公積金按揭貸款？

記者採訪發現，開發商之所以拒絕按揭貸款，主要原因有二：

首先，公積金貸款資金回籠慢。“住房公積金貸款流程較為複雜，放款週期比較長。”多位樓盤行銷負責人透露，對於開發商來説，回款率是其考核的剛性指標。急需回籠週轉資金的開發商認為公積金貸款流程繁瑣、回款太慢，更願意購房者付全款或使用商業貸款，以儘快回籠資金。

記者採訪各地公積金管理部門發現，一般放款時間在1.5-3個月。但季末、年底受額度所限，或者各地審批的原因，則放款速度更慢一些。

廣東格林律師事務所律師張旭鋒表示，開發商拒絕公積金貸款，主要原因是程式較為複雜，放款時間長、提成少。

其次，新房銷售量少，開發商為資金快速回籠，首先選擇支付全款的客戶。

中原地産研究數據顯示，10月份，上海僅有1個新項目入市，創歷史新低。“一線城市樓市全款買房的客戶比例預計只有20％左右，但開發商在供不應求的情況下，肯定優先選擇全款客戶。”上海一家房企負責人表示。

上海市住建部門負責人認為，對於有條件獲取公積金貸款的用戶來説，各地公積金管理部門是支援的，但在實際操作中決定權被轉到了開發商手上，尤其在貨源不足的情況下更是如此。

多地出手遏制拒絕公積金現象，業內人士建議提高相關審批效率

上海華榮律師事務所合夥人丁興峰律師説，全款優先等於限制了購房人平等選房、購房的權利，拒絕公積金貸款則直接違反相關法規。“房子是特殊商品，屬於民生保障範疇，地方政府宜通過適當的行政手段，保障所有購房人的合法權益。”

早在2014年10月，住建部聯合財政部、中國人民銀行聯合發佈《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，其中第七條明確規定：“房地産開發企業不得拒絕繳存職工使用住房公積金貸款購房。”

據悉，針對拒絕公積金貸款的情況，多地近期已經出臺相關政策，糾正部分房地産開發企業阻撓和拒絕使用住房公積金貸款的行為。

武漢市房管局9月23日下發《關於進一步加強商品房預售管理規範銷售行為的通知》，開發商不得區別對待全款和貸款購房，不得拒絕公積金貸款購房。違反規定的開發商，將面臨暫停項目網上簽約和預售資金監管賬戶資金撥付等嚴厲處罰。

南寧住房公積金管理中心近日下發文件，要求房地産開發企業預售或者現售商品房時，不得阻撓或者拒絕購房人選擇住房公積金貸款。若開發商違反規定，則處以1萬元以上5萬元以下罰款，通知有關行政主管部門暫停其新項目的建設開發審批手續。

此外，長沙查處11家拒絕公積金貸款的樓盤；成都近日規定，已取得預售許可的商品住房項目，房地産開發單位應當在取得預售許可證之日起30日內向住房公積金管理中心提出住房公積金貸款項目合作申請，建立貸款合作關係；對於選擇住房公積金貸款購房的購房人，不得拒絕其購房，也不得以任何形式增加限制條件或附加條件。

宜居智庫研究總監嚴躍進建議，各地公積金管理部門應進一步提高公積金貸款的審批效率，尤其要儘快滿足首次購房、首次使用公積金群體的貸款需求，引導開發商平等對待購房者，保障住房公積金真正惠及剛需群體。