地産30年政策·大限

來源:中國網·地産中國 2017-08-03 15:23:00

限售

2017年3月23日,廈門市住建部門發佈樓市新規,要求新購住房需取得産權證後滿2年方可上市交易,此舉被業內人士稱作住宅“限售令”,這也是全國首個推出類似政策的城市。隨後,全國範圍內有超過30個城市發佈或是開始執行新的調控政策。4月1日當天,在3月30日發佈了近日調控政策的天津、麗水、承德、淄博、長春、太原多地開始正式執行新政,內容涉及限購、限貸、限價等領域。以此為開端,多地在4月上半月密集或升級調控政策。

限貸

“限貸令”是對不能提供一年以上當地納稅證明或社保繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款,對貸款購買商品住房嚴格執行首付款比例和貸款利率規定。其主要目的是對貸款購買商品住房嚴格執行首付款比例和貸款利率規定;加強對消費性貸款的管理,禁止用於購買住房。

中國人民銀行、中國銀監會于2007年9月27日晚間聯合下發關於加強商業性房地産信貸管理的通知。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的,貸款首付款比例(包括本外幣貸款,下同)不得低於20%;對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的,貸款首付款比例不得低於30%;對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水準應隨套數增加而大幅度提高,具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定,但借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%。

商業用房購房貸款首付款比例不得低於50%,期限不得超過10年,貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次利率的1.1倍,具體的首付款比例、貸款期限和利率水準由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定;對以“商住兩用房”名義申請貸款的,首付款比例不得低於45%,貸款期限和利率水準按照商業性用房貸款管理規定執行。

2010年4月國務院《國十條》規定對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),貸款首付款比例不得低於30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於50%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高,具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。

限價


樓市“限價令”其實是指通過發放銷售許可證環節控制高價新盤入市。

2013年2月20日舉行的國務院常務會議出臺了樓市調控“國五條”。會議不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策,堅決打擊投資投機性購房,還在繼2011年之後再次提出要求各地公佈年度房價控制目標。“國五條”中曾提出,2013年起,各地區要引導房地産開發企業理性定價,穩步推進商品房預售制度改革。

2013年3月,為落實“國五條”,遏制房價過快上漲,北京、廣州等地首次公開實施樓盤“限價令”。
3月30日,北京國五條細則正式出臺,首次提出,“對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目,可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案”。


限購

2010年4月17日,“新國十條”出臺後,各地根據其房地産現狀逐漸出現“限購令”。2010年4月30日,發佈《北京市人民政府貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》(即京十二條),即日起,每個家庭只能再購買一套商品房,三套房和不合規的外地人購房貸款被叫停。比“國十條”更加嚴格的北京十二條政策發佈並開始施行,這是全國首次提出的家庭購房套數“限購令”。此後,相繼有49個地級以上城市實施“限購令”。

北京于2011年2月16日正式公佈了關於貫徹“國八條”的通知,對於普通百姓最為關心的限購政策,文件要求,自發佈之日起,對已經擁有一套住房的戶籍居民家庭,對持有有效暫住證,在本市沒有住房的購房人,且連續五年繳納社會保險和個人所得稅的非本市戶籍家庭,限購一套住房;對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭,擁有一套及以上住房的非本市戶籍家庭,以及無法提供本市暫住證、連續五年以上繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市向其售房;住建部將會同多個部門完善資訊共用和購房人資格審查,對提供虛假 證明的購房人不予辦理産權登記手續並由購房人承擔經濟和法律責任。

點評:在“四限”的影響下,房地産市場穩定發展的趨勢已經形成,房地産投機時代已經過去,居住將會是房地産的新主題。從抑制投機投資角度來看,更多的城市會加入到信貸與購買資格收緊的行列中,預計後續大部分二線城市將全面升級調控,且調控措施會升至“限購、限貸、限價、限售”的四限時代。

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