（原標題：商場轉辦公 遲暮的陽光新業 ）

百貨店舊址之上是寫字樓的春天。近日北京商報記者注意到華堂商場原十里堡店已經挂出辦公招商的橫幅。華堂商場十里堡店閉店之後，原來經營所在的物業被物業方新城市廣場接手。值得注意的是，這已經是十里堡新城市廣場背後的陽光新業旗下第三家涉及改建寫字樓的商場，作為市場先入者之一，近年來在北京市場上，陽光新業百貨商場的佈局上沒有新的發展，而且在持續壓縮。

原十里堡華堂辦公招商

北京商報記者近日注意到，原華堂商場十里堡店已經挂出了辦公招商的樓面廣告。據相關工作人員介紹，原華堂商場十里堡店2-5層都將改造為辦公樓，後續將進行出租，面積約在3萬平方米左右，目前仍在進行部分清理拆除工作，預計9月入駐企業可開始進入裝修。目前除了上述寫字樓規劃區域之外，商業區域的地下一層是盒馬鮮生在經營，一層也有部分商戶仍在經營當中，規劃設計一層為配套的商業區域。

去年華堂商場十里堡店撤店之後，租約到期未續約，華堂商場所在物業由物業方新城市廣場收回繼續經營。知情人士透露，目前該物業的運營管理方為“百聯潮驛”，已經從新城市廣場手中租下該物業，租期為20年。據該知情人士透露，這個百聯潮驛在北苑有個項目為潮驛178。據資料顯示，此前北京金百聯創資産管理有限公司與陽光新業牽手拿下了原華堂商場北苑店項目，並改造為寫字樓、設計配套商業。

對於為何選擇將物業由原先的商業形態調整為辦公形態，北京商報記者郵件採訪十里堡新城市廣場物業持有方陽光新業，但截至記者發稿時，尚未收到回復。

但縱觀近年來北京商業地産的變化，從百貨店轉變為寫字樓的案例並不少。就在新城市廣場不遠處，原西單商場十里堡店也被萬科收購；此前關停的百盛百貨太陽宮店將改建為寫字樓；新近開業的中糧廣場C座此前也是商場。業內人士指出，商業激流，寫字樓風險較小。北京市場上這幾年不少百貨店原址變身辦公樓，除與百貨業低迷、寫字樓風險相對較低以及一線城市寫字樓市場仍較為理想的市場環境有關之外，百貨店原來的物業也是原因所在。百貨店物業體量一般相對較小，與重新發展商業的話，物業體量難以支撐。

三處商場改辦公

有知情人士告訴北京商報記者，金百聯創與陽光新業在西四環的項目陽光新生活廣場仍有合作，後續西四環陽光新生活廣場也將改造為寫字樓。而北京市規劃委豐臺分局去年8月的資訊顯示，西四環陽光新生活購物廣場總建築規模約5.57萬平方米，由於市場環境等原因，現已閒置多年。為解決該項目資源閒置的問題，將對現狀建築進行改造升級，在保留大部分現狀建築的基礎上，局部拆除形成露天內街。改建後該項目建築規模與原建築基本一致，主要使用功能調整為小型辦公及商業等。北京城建六建設集團有限公司作為項目承包商今年3月底舉行西四環陽光新生活廣場地塊改建項目開工儀式。

值得注意的是，去年4月開業的社交辦公場所潮驛178也正是金百聯創與陽光新業牽手接盤原北苑華堂商場項目後打造的項目。而原北苑華堂商場為北苑新城市廣場的主力店，北苑新城市廣場與十里堡新城市廣場同為陽光新業運營的購物中心。

包括此次開啟辦公樓招商的原華堂商場十里堡店物業，陽光新業旗下有3家商場涉及改建辦公樓，且合作方均為金百聯創。

商場業務被壓縮

就北京區域來講，根據陽光新業官網顯示，總共也只有6家商場，分別是通州陽光新生活廣場、西四環陽光新生活廣場、分鐘寺新業廣場、朝陽新業廣場（即十里堡新城市廣場）、西直門新業廣場、北苑新業廣場，其中後三家此前均以華堂商場為主力店，如今上述位置的華堂商場均已關店，而根據北京市規劃委豐臺分局的公開資訊顯示，西四環陽光新生活廣場閒置多年。十里堡新城市廣場也在今年上半年被曝陷入開業混局，管理方陽光新業被指高層戰略讓人看不懂。公開資料顯示，上述商場均開業較早，但近年來，陽光新業的商場業務在持續壓縮。

而查閱陽光新業近幾年的業績，陽光新業在商業地産上的頹勢，事實上也是陽光新業整體的不景氣。財報顯示，陽光新業近三年歸屬於上市公司股東的凈利潤分別為5.85億元、2018萬元、-4.68億元。

根據陽光新業去年年報顯示，在戰略規劃當中，原有的房地産開發業務和實體商業項目都不再成為新的調整方向，公司未來業務將主要聚焦在京津滬地區不良、低效資産的收購、改造、提升和退出。陽光新業在年報中表示，未來公司將繼續專注于經營性物業資産管理領域，加速剝離傳統住宅業務，積極關注一線城市的城市更新項目，以及包括但不限于與地産産業鏈相關的上下游機會，尋求多業務整合。在經營計劃中，陽光新業提到，未來一年將加大成熟物業的資産處置工作，降負債、降杠桿，增加現金流及利潤。目前受託管理物業進入城市較多，管理半徑較大，實際帶來利潤有限，未來一年將進一步剝離非核心城市區域的受託管理項目，優化資産結構。

對此，陽光新業給出的理由是，公司目前存量房地産住宅開發項目較少，整體實力與行業領先水準差距巨大，公司在住宅開發領域沒有競爭優勢，短期內也不具備塑造此方面競爭力的基礎條件。 近年來，隨著大量新型商業項目及電子商務的迅猛發展，導致市場實體商業項目總體供給過剩。此外，隨著一線城市土地及資産價格快速攀高，城市更新項目越來越受到廣泛關注，並推入市場。國內商業及辦公租賃市場已進入一個競爭激烈、 分化加劇的新階段，電子商務佔社會消費品零售總額的比重逐年攀升。

先發優勢難敵生不逢時

據悉，陽光新業的集中商業部分從産品上主要分為以“陽光新生活廣場”為代表的社區商業；以“新業廣場”為代表的區域購物中心；以“新業中心”為代表的城市綜合體。 公司主要依靠租金收入、資産管理費用以及資産升值退出獲取利潤。目前陽光新業的商業項目多為體量較小的社區商業，因此經營及租金相對穩定。雖然目前公司租金收入不高，但具備一定的資産管理能力。

但業內人士提起來，也不無惋惜之意。“那個時候陽光新業是一個‘商業運營+資本運作’兩條腿走路的相對主流的投資商和運營商。”中購聯購物中心發展委員會主任郭增利告訴北京商報記者，但是後期隨著市場進入者的增多，競爭就比較大，在競爭中出現不少相對優勢的企業，陽光新業的曝光率卻相對有限。在郭增利看來，陽光新業當時選擇的發展路線和産品模型還是沒有問題的，但是最後團隊的流失比較嚴重，在商業上的專業人才基本上被各個公司挖走了。此外，在商業的運營商，就運營效率來説早期陽光新業的産品品質比較高，後來企業發展更重視資本而忽視了商業的運營。

對於陽光新業商業與資本兩條腿走路，郭增利用了“生不逢時”這個詞。陽光新業在市場中可以算得上是搶佔了先機，不管是運營模式還是早期做社區購物中心。早期市場産品多是重資産方式，但陽光新業已經有託管的意向。商業跟資本並駕齊驅，在當時的投資意向中，回報週期或者盈利模式是有區別的，商業産品是一個細水長流的行業，通過穩健遞增的商業運營實現價值，而後者更追求較快的回報，這種矛盾在一定程度上影響了陽光新業的發展。

但如今的陽光新業，競爭對手成長迅速，陽光新業很難説還有輕資産運營的優勢。

根據此前的消息，已經有企業考慮借陽光新業上市，業內人士指出，接下來的商業地産當中資本的角色會慢慢提高，因此陽光新業的殼價值是客觀存在的，但是新的遊戲操盤者要在資本和商業上保持平衡，也並非易事。

（來源：北京商報）