（原標題：四問融創萬達並購交易）

分析稱交易款項中包含貸款意在轉移萬達原有抵押貸款，亦不排除“名股實債”可能

萬達融創交易的四筆款項

定金25億元

盡職調查完成後支付款項126.34億元

正式協議簽署後90天內支付335.95億元

萬達收到第三筆款項後，通過指定銀行向融創發放296億元貸款，用於支付剩餘295.75億元的款項

7月11日早間，融創中國披露了7月10日與萬達訂立的13個文化旅遊項目及76個酒店的收購交易詳情，公告顯示，13個文化旅遊項目總建築面積約為5897萬平方米，其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約佔總建築面積的84%。76家城市酒店總建築面積約為324.9萬平方米，總房間22920個。

雖然整個收購金額達到600億元之多，但支付方式並非一次性付清，而是分次支付。公告顯示，在付款方式上，融創將分四次完成：第一筆為25億元定金，在框架協議簽署當日即7月10日已由融創支付；第二筆在被收購物業的盡職調查完成並簽訂正式協議後（7月31日或之前）的3天內，支付總款項的20%，即126.34億元；第三筆在正式協議簽署後90天內支付，為335.95億元；同時，萬達收到第三筆付款後5個工作日，萬達通過指定銀行向融創房地産發放貸款人民幣296億元（期限為三年，利率為銀行三年期貸款基準利率），融創房地産收到該貸款後2日內，向大連萬達商業支付剩餘對價人民幣295.75億元。

支付方式公佈之後，隨即引起外界的種種猜測，萬達為何要借款給融創收購自己旗下的産業，是否意味著此筆交易等同於“刷單”？“吃下”大資産後，融創的土地儲備規模將殺入房企前四強之列，擁有如此規模的融創又將如何“攪局”房地産市場？

萬達為何“借錢賣自己”？

在融創中國公佈的付款方式中，第四筆付款規定，萬達通過指定銀行向融創房地産發放貸款人民幣296億元（期限為三年，利率為銀行三年期貸款基準利率），融創房地産收到該貸款後2日內，向大連萬達商業支付剩餘對價人民幣295.75億元。那麼，萬達為何要“借錢”給融創收購自己旗下的産業呢？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，公告中顯示融創承擔所有的債務，那麼融創在承擔債務的同時，也就能夠獲得萬達相關項目的抵押貸款，是一種比較對等的交易。這樣也就是轉移了原先萬達申請的抵押貸款。所以融創承擔的債務其實比預計的要輕鬆，即萬達原先的部分貸款得到了很好的轉移。

此外，嚴躍進表示，從此次公告至少可以看出，融創的收購資金來源有一部分是通過銀行貸款進行的，或者説此前的大規模收購中，並不是完全出於自有資金的收購。而從萬達此類融資的做法來看，也是為了鎖定交易風險。

曾對萬達進行授信的某股份制銀行內部人士對新京報記者表示，萬達通過指定銀行向融創貸款購買旗下資産的邏輯，最合理的解釋就是大連萬達將所售資産抵押給該銀行，而融創因要購買該資産而辦理手續更便捷，銀行將所售資産解押，最為高效。

另據多位銀行人士透露，由於王健林去年將大連萬達商業從H股私有化，需要大量資金收購股權，因此，通過銀行、公司債券、票據等融資，加上萬達在海外“買買買”的步伐尚未停歇。今年上半年，監管層要求嚴格管控萬達等明星企業的海外並購。部分銀行人士稱，近期以來，他們所在銀行對萬達的授信很是謹慎。

上述人士表示，萬達這次指定銀行貸款給融創屬於“信貸風險轉移”。同時，又能解決萬達資金緊張、融創需要擴張業務的需求。

另一位業內人士分析稱，這一交易也不排除是“名股實債”的可能，因為目前上述資産的管理權還在萬達手中。也就是説，看似萬達將上述資産賣給融創，實際上可能是萬達的“緩兵之計”，用於融資，度過眼前的資金困局，將來應該還會溢價買回上述資産，讓利給融創。

萬達有多少債務要償還？

7月10日，融創以總額631.7億元接手13個萬達文旅項目以及76個酒店項目。萬達董事長王健林表示，這次回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款，萬達商業負債率將大幅下降。 那麼，萬達到底欠銀行多少資金呢？

昨日，記者查閱上海清算所發現，大連萬達商業地産股份有限公司（下稱萬達商業）5月27日披露2017年度第三期中期票據募集説明書顯示，截至本募集説明書籤署之日，發行人及其下屬子公司待償還債務融資工具餘額850億元人民幣，12億美元。照此計算，截至5月待還債務超過了900億元。

同時，募集書顯示，2016年末萬達商業的有息負債2244.56億元，其中，銀行借款金額為1126.79億，包括開發貸340.66億，經營貸786.13億，佔有息負債的50.2%。

根據披露，萬達商業的前十大授信銀行包括中行、工行、中信、農行、民生、浦發等。其中，中行對萬達商業授信額度最高，為486億元，其中已使用214億；授信額度最低的是交行與興業，均為200億，其中交行已使用71億、興業已使用81億。截至2016年底，萬達商業獲得前10大授信銀行總授信額度為3076億，已使用1013億。

除此之外，德意志銀行、渣打銀行等外資銀行出現在“2016年末萬達商業金額前五名的長期借款明細”中。募集書顯示，2015年5月29日，萬達商業獲得了一筆由德意志銀行牽頭的銀團貸款；2016年7月5日，萬達商業獲得了一筆由渣打銀行牽頭的銀團貸款，兩筆貸款的期限都是3年。

融創的“家底”將有多大提升？

融創公告顯示，13個文化旅遊項目的總建築面積達到了5897萬平方米，其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約佔總建築面積的84%。76家酒店均位於所在城市的核心地段。

對此，融創方面表示，此次合作以合理的成本為融創中國補充了大量的土地儲備和持有物業資産，為公司將來持續健康發展提供巨大的支援。其中，萬達文旅項目包括住宅、酒店、主題公園、高端醫院、學校教育等幾大業態，還有絕大部分未建，土地開發價值巨大。此外，融創擁有高標準的産品標準和服務配套能力，具備超強的産品操盤能力、價值實現能力和銷售能力，這些土地在融創手裏，完全可以獲得更大的價值實現。

實際上，融創並購動作頻頻，相關統計顯示，從2016年至今，融創已發起超過20起並購，加上本次並購萬達的項目，其並購花費已超1400億元。大舉並購之下，融創的土地儲備及業績增長也一併快速成長。

根據各家房企2016年年報及2017年半年報，在不剔除自持用地的前提下，截至今年上半年，融創擁有8664萬平方米的土地儲備，在全部房企中排名第六，恒大2.39億平方米排名第一。在本次交易將給融創帶來逾5000萬平方米的土地規模後，據接近融創的知情人士預計，融創的土地儲備將從去年年底的第六名一躍進入規模前四。

融創將如何“攪局”市場？

億翰智庫研究總監張化東認為，融創一旦有了充足的土地儲備，意味著3000億的規模目標有了保障，同時意味著規模發展的戰略越發明顯。

“融創這次可謂鯉魚跳龍門。”在中國房地産經理人聯盟秘書長、優鋪網董事長陳雲峰看來，“融創土地儲備以及變現能力較強，與萬達合作還可以彌補融創在運營方面的短板。”陳雲峰表示。

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷表示，土地儲備多了，未來的銷售規模肯定更大，行業排名上升，各類資源都會傾斜，包括人力資源、金融資源、土地資源、品牌資源、政府資源等都會向優勢企業聚集。未來大企業將獲得更多土地資源，有錢可以拿更多的土地，可以更多吸引社會的眼球，“沒有土地就沒有生産原材料，只能退出房地産市場。”