（原標題：文旅地産 虛火）

克而瑞的一份報告顯示，2016年全國旅遊地産銷售額同比增長大概40%，而到了2017年上半年已同比增長至60%。

2017年春節，中國北方還在下著雪，過年期間大家更喜歡在室內享受暖氣；同一時間，中國的最南方海南依舊四季如春，海風吹拂，人們都紛紛在海邊享受這樣愜意的天氣。在海口買房的陳浩然（化名）明顯感覺到春節期間海口的熱鬧，他每天出去散步都會聽到來自全國各地的口音，而這些口音伴隨著整個冬季。

“我兩年前在海口買的房，我周圍的朋友很多都在海南買了房。”來自成都的陳浩然告訴第一財經記者。

過去兩年，由於環境變化和消費升級的種種原因，以海南為代表的文旅地産開始迎來了新的商機。而其中，隨著文化旅遊和週末度假的需求，以文旅為特色的小鎮成為了最炙手可熱的部分。

旅遊地産復興

7月10日，萬達商業與融創中國（01918.HK，下稱“融創”）聯合發佈公告稱，萬達將13個文旅項目的91%股權轉讓給融創，代價為295.75億元，並由融創承擔項目貸款；融創房地産集團以335.95億元收購萬達76個酒店項目。兩項收購的總代價高達631.7億元。

借此，融創通過這個收購進入文旅地産行業，改變了自己在單一住宅開發的優勢，進一步擴張了自己的多元化程度。

事實上，融創進入旅遊地産只是行業的一個縮影。在過去的一年裏面，越來越多開發商都意識到旅遊地産正在走向第二春，這個市場的前景正在不斷被打開。

“伴隨人們的財富積累，中國旅遊度假市場風生水起，越來越多的人願意選擇一個具備良好自然環境的地方度假休閒。”中信證券信業基金董事總經理兼首席投資官馬全軍曾告訴記者。

從某種意義上看，逃離城市去度假，不僅僅是對藍天白雲的追求，也是對心靈放鬆的一種嚮往。面對這樣外在的壓力，以養生度假為特色的旅遊地産開始興起。

2017年1月的一天，北京重度霧霾，天氣非常寒冷。而此時，在北緯21度的雲南西雙版納，依舊還在過著夏天。一群來自一線城市的遊客，脫去了羽絨服，換上了短袖，享受這裡的藍天白雲。潘馨（化名）是其中的一員，早上從北京出發的她穿著厚重的衣服，剛下飛機就感受到一陣熱浪襲來。“陽光太耀眼，大家都忘記了戴墨鏡。”

逃離了霧霾和嚴寒，潘馨的心情非常好。走在路上，她和朋友們看到當地仲介挂出來的房子，忍不住前去看看。“這裡均價才5000元/平方米，100平方米的度假房才幾十萬元。”潘馨不住感嘆，在北京待久了，她看到這裡的環境動了心。

像潘馨這樣的人越來越多，對於新生活方式的渴望越來越強，逃離北上廣去風景優美的地方買套房成為一種生活方式。

克而瑞的一份報告顯示，截至2016年中國旅遊地産項目已高達8918個，同比增長217個，項目數量增速雖有所下降，但全國旅遊地産實際完成投資額高達12997億元，達到歷史新高點。同時，2016年全國旅遊地産銷售額同比增長大概40%，而到了2017年上半年已同比增長至60%。

特色小鎮崛起

隨著旅遊地産的復蘇和周邊度假遊的需求，以文旅為特色的小鎮也開始不斷興起。

隨著去年國家戰略提出特色小鎮開始，越來越多地區開始出臺支援特色小鎮的文件。以雲南為例，其在今年6月提出《雲南省特色小鎮創建名單》，105個小鎮入選。雲南省發展改革委副主任、省能源局局長丁興忠在當時的新聞發佈會上表示，105個特色小鎮的建設，涉及近2000億元的項目投資，在9月底前實現全面開工建設。

在政策的加持和資本的推動下，巨大的行業張力吸引著越來越多的開發商加入。

時代地産集團董事會主席岑釗雄在一次發佈會上正式宣佈啟動“時代未來小鎮戰略”：宣佈未來5年內時代地産將從珠三角起步，投資30個“未來小鎮”項目，總投資金額約9000億元。

一直專注文旅地産的華僑城提出發揮文化旅遊産業的傳統優勢，並且提出了“100個美麗鄉村”計劃，以PPP模式，在全國打造100座特色小鎮。

一時間，市場風風火火，開發商儼然都希望通過特色小鎮分一杯羹，不過有些開發商真正的動機未必都是打造小鎮，而是借由文旅小鎮獲取低價的旅遊用地，打造房地産項目。“我們也希望可以進入特色小鎮，主要還是為了積累一些經驗，對我們拿地有幫助。”一位中型房企高管告訴記者。

風險與虛火

開發商“一窩蜂”地衝進去，會造成規模不斷擴大，並開始人為製造庫存。隨著國內越來越多打著“特色”旗號小鎮的不斷出現，也有業內人士質疑，對開發商而言，特色小鎮逐漸成為其低價獲取土地的一種方式，並可以通過與地方政府的談判，低價獲取更多的資金。

國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令表示，特色小鎮的建設最大的一個問題是模倣、複製、上規模的建設方式。本來特色小鎮是想差異化發展的，但現在同一主題的小鎮一口氣報上來一大堆，和他們的初衷有很大的差別。地産商跟著到處在做特色小鎮，但除了做特色小鎮，他們還有一個心思就是把土地拿到手。

就在近日，住房和城鄉建設部發佈《住房和城鄉建設部關於保持和彰顯特色小鎮特色若干問題的通知》。通知要求，特色小鎮建設要尊重小鎮現有路網、空間格局和生産生活方式，嚴禁盲目拉直道路，嚴禁對老街區進行大拆大建或簡單粗暴地推倒重建。目前，特色小鎮培育尚處於起步階段，部分地方存在不注重特色的問題。

住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，新型地産將獲得較大的增長空間，比如産業、旅遊、養生、度假等支撐為核心的新型地産開發。

第一財經記者調查發現，在發達國家，特色小鎮是國家産業競爭力的一種重要載體。在歐美國家，雖然以文旅為主題的特色小鎮並不多，但其産業化的探索途徑可以為我國文旅特色小鎮發展提供可靠樣本。

以美國為例。金融方面，有格林尼治的對衝基金小鎮，一個鎮上就聚集了五百多家對衝基金，對衝基金規模佔了全美國的差不多三分之一；加州的門羅帕克小鎮，這個鎮是美國風險投資基金聚集地，納斯達克一半以上的高科技公司都是這個鎮上的風險投資基金投資的。至於高科技方面，美國的矽谷，其實就是一連串小鎮聚集而成的。斯坦福大學附近的帕羅奧圖，除去大學校區也就幾平方公里，是矽谷的孵化中心；蘋果公司所在的庫比蒂諾人口五萬多；英特爾總部所在的山景城也就七萬多人口。

（來源：第一財經日報）