伴隨新冠肺炎疫情不斷蔓延，受此影響，全球經濟遭遇嚴重衝擊。而依靠人口聚集並形成消費的商業地産及文旅地産更甚。疫情之下，行業面臨殘酷的生死大考。為此，業內出現了兩種聲音：一是重創之後行業難以恢復出現倒退；二是疫情過後迎來報復性消費。

在接受中國網地産專訪時，中國房地産業協會商業和旅遊地産專業委員會秘書長蔡雲表示，儘管疫情對商業地産和文旅地産産生了嚴重影響，但社會交往是人類的基本特徵，能夠滿足精神文化方面的需求，沒有理由看空商業地産和文旅地産。反之，疫情或將倒逼商業地産和文旅地産向更理性的方向發展。

中國房地産業協會商業和旅遊地産專業委員會秘書長 蔡雲

危亦是機

數據顯示，2019年春節期間，我國商品零售總額為1萬億，同比增速為8%。至於2020年同期，戴德梁行董事、華東區商業地産部主管魏建歷認為，從相關數據來看，2020年春節的消費大概率為負增長。

蔡雲也承認疫情對商業地産衝擊較大，並道出了其受影響的癥結所在。“商業地産的聚焦效應特別明顯，如果沒有人流、物流，就不會有交易，就不可能産生收益。疫情重創之下，任何行業都不可能獨善其身，文旅地産也概莫能外”。

但她也認為，從大勢來看，疫情是短期的，並不會摧毀一個國家、民族乃至整個社會。戰勝疫情，只是時間早晚的問題，沒有理由看空商業地産。她的判斷依據在於，第一，從人類發展的角度來看，握手、人員交往、認識群體等情感，都是人類社會交往的最基本特徵，並不會因為疫情而喪失。

疫情期間，人們對交往的渴望並不會消失。例如，武漢人渴望看櫻花盛開，北京人渴望在三里屯聚一聚。蔡雲説，“這種渴望春天來臨、渴望自由、渴望理性交往的情感，就預示著疫情過後商業地産的發展會更趨理性”。

體驗式消費受青睞 線上線下需融合

即便受到疫情衝擊，蔡雲仍然認為，房地産市場調控的總基調不會改變。“第一，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；第二，堅持住房市場體系和住房保障體系；第三，堅持落實城市主體責任，因城施策、分類指導，把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處；第四，調結構、轉方式，大力培育租賃市場，重點解決新市民的住房問題；第五，保持政策連續性和穩定性，防止房市大起大落。”

房住不炒、租售並舉、落實地方主體責任的調控基調不會改變。從這一層面來看，未來商業地産和文旅地産的發展將更為理性。

與大型購物中心相比，圍繞“社區最後一公里”的商業迎來繁榮發展。“新零售、體驗式消費以及精準銷售，在疫情之後將會得到迅速發展。比如711、全家、京東到家等等”，蔡雲給出了預判。

所謂精準銷售，是指利用大數據和智慧化等技術形成清晰的客戶畫像，進而提高銷售的準確性。一方面可以降低成本、提升運營效率，另一方面也有助於實現銷售額增長。比如京東到家，每家每戶可通過線上下單，訂單被商家受理之後，有快遞人員將物品送到府。

從消費者的角度來看，疫情之前，購物中心並不只是以購物為形態的場所，而是承載了很多社交性的功能。疫情過後，購物中心的社會城市會客廳功能也會更加凸顯。

實際上，購物中心的運營者已經清醒地意識到，消費者購買消費的渠道正在擴大，購物中心已經不再是唯一的供給者。這就意味著，“未來的購物中心，將會發揮更多的城市會客廳功能，包括積聚效應、體驗性消費、社交場合等等”。

蔡雲也提出，“購物中心以實體運營為主，不同於單一的線上消費，可以結合自身的資源稟賦開展契合人性化的體驗式消費。這類消費大多需要場地做支撐，也必然會得到市場的青睞。不過，這種體驗式消費依然需要線上和線下融合”。

疫情衝擊之下，各級地方政府也密集出臺稅收減免等相關政策，以支援企業渡過難關。蔡雲認為，全國各地減稅、減租，只是面對疫情的一時之舉。企業更多的還是要自救，不能只依賴於政府。

實際上，很多房企並沒有坐以待斃，而是通過減免商戶的租金、為商戶開通線上渠道、多元化宣傳等方式渡過難關。例如，愛琴海的“愛閃購”免費開放，助力商戶“線上營業”；世茂商娛創新運用多元化的行銷方式，以線上購物及線上直播開啟社群運營新模式等等。

為此，蔡雲坦言，“面臨黑天鵝事件，企業要不斷調整自己的方向。如果按兵不動，墨守成規，必將走向消亡。企業要適應市場、挖掘市場，不斷提高自身抗風險的能力”。

文旅地産走向全域複合式增長

數據顯示，2020年，全國出行人數總共才1.52億人次。人員流動大幅降低，消費自然也會受影響。

不過，蔡雲對文旅地産的發展前景依然樂觀。她認為，從需求方來講，疫情過後，人們更渴望健康消費。疫情只是暫時阻斷了消費需求，並不會導致需求喪失，這也會促進旅遊地産、康養地産等第三産業的發展；從供給方來講，文旅地産已經開啟了精細化的管理模式，並不斷注入文化精髓，使其成為文旅地産的靈魂，未來也會將健康、安全等要素貢獻給消費市場。

伴隨生活方式、價值取向以及消費形態的改變，旅遊消費的頻次越來越高，這也會促使文旅地産快速發展。蔡雲指出，“目前，從各省市到鄉都對旅遊業寄于厚望，比如鄉村旅遊、特色小鎮、全域旅遊等。其實，這些都是發展契機。

不過，從投資形態與産出效益來看，文旅地産仍需謹防挂羊頭賣狗肉。不同於住宅開發，文旅地産的發展不可能一蹴而就，其投資週期較長、前期投入的資金量較大、回報週期也會被拉長。“不要做房地産加工廠，更重要的是強調供給側和長期運營，用健康、安全的業態形式面對市場”。在蔡雲看來，未來的一段時間裏，文旅地産會成為複合型産業。要實現全域旅遊的複合增長，需要包括智慧旅遊、田園綜合體、文旅綜合體以及現存的旅遊景區聯動”。