【中國網·地産中國·房地産30年回顧特別報道】房地産三十年，多少房企已付笑談中！同樣的起點，不同的命運……（專題：中國房地産30年系列回顧）

1987年的12月1日，彼時我國改革開放最前沿的深圳，一場轟轟烈烈的土地拍賣牽動著無數人的心。這是我國房地産行業的第一場土拍，現場有超過40家的房企參與舉牌。最終，深房地産公司一舉奪魁。

滄海桑田三十年，如今的深房公司變成了深房集團，其上市平臺深深房A（000029）被新晉地産一哥恒大集團看上，欲借殼上市。如果重組成功，深深房A這個名字將有可能成為歷史。

這只是中國房地産發展史上的滄海一粟。在過去的無數個年關中，房企座次、排名一直在被改寫。有些曾顯赫一時，如今星光黯然；有些曾風光無限，如今“改頭換面”；有些曾叱吒風雲，如今卻沉淪落伍；當然，也有成功逆襲者，上演強勢歸來。

2017年，中國房地産再次走到關鍵的十字路口，調控大棒揮舞、競爭態勢加劇，行業集中度越來越強，兼併重組大魚吃小魚的現象成為常態。房企如何生存、如何在逆境中成長--多麼熟悉的話題！相信，從對房企過往歷史的梳理中，你能找到答案。

富力地産：華南五虎之首旁落，遭遇發展困境

富力、恒大、碧桂園、雅居樂、合生創展曾經並稱“華南五虎”，在當年的房地産江湖上，它們留下了不少的傳奇故事。如今，恒大已于2016年以3733.7億元登頂中國房企銷售排行榜首，碧桂園則上演了從千億到3000億的驚人跨越。相比之下，“五虎”之首的富力地産卻顯得格外沉寂。

1994年，發跡于廣州舊改的富力地産一路高歌猛進，拿下多個項目。2002年，富力地産挺進北京，一舉拿下北京東三環150萬平米的旗艦項目--北京富力城。五年後的2007年，富力地産以161億的年銷售額居房企排行榜第四位，僅次於萬科、綠地和中海，居“華南五虎”之首。但此後，富力地産的排名卻開始一路下滑，2011年排名第14位，2016年滑到第19位。

究其原因，還在於其踏錯了市場節拍。當萬科等小夥伴專注住宅開發、實行高週轉戰略時，富力地産卻選擇了加大開發現金回流緩慢的商業地産。儘管後來“醒悟”的富力地産在2013年重啟擴張，但市場已時過境遷。

2016年，富力地産銷售額達到608.6億元，雖然實現小幅增長，但包括營業增速、毛利率和利潤在內的多個數據都呈下滑之勢，而最為人詬病的則是其超高的負債率。數據顯示，富力地産2016年末的凈負債率高達171%，甚至比2015末168%的凈負債率還要高。在行業集體大賣的情況下，富力的發展顯得不進則退。

但這個以勇猛著稱的華南房企，似乎並不甘心，屢敗屢戰：發力海外，在倫敦接連買地；多次回A無果後仍孜孜不倦，並牽手萬達希望改變商業地産運營不良的現狀。

在融資渠道再度收緊的當下，富力的回A之路仍充滿懸念。而調控大年，樓市進入寒冬，對於富力來説，挑戰無疑會更多。

合生創展：首個百億房企，如今嚴重掉隊

“華南五虎”中另一個掉隊者是合生創展，其曾經的輝煌傳奇故到現在仍為人津津樂道，而低調神秘的朱孟依家族也因此曾經被扒了個底朝天。

成立於1992年鄧小平南巡之際的合生創展，搭上了改革開放的順風車。1992至1993年間，合生創展在廣州低價拿下第一個項目華景新城後，又相繼開發了駿景花園、帝景苑、愉景雅苑、暨南花園、華南新城等將近20個住宅大盤。值得一提的是，合生創展還是最早一批登陸香港資本市場的大陸房企。

2002年，合生創展開啟全國化擴張之路，先後在北京、上海、天津、惠州、寧波、大連、秦皇島、江蘇等城市佈局。2004年，合生創展成為國內第一家年銷售額破百億的房企，王石稱其為“中國房地産界的航空母艦”。

但是輾轉16年過去，如今的合生創展銷售額依然徘徊在百億左右，2016年合約銷售額僅為80.89億元。

事實上，合生創展的發展路徑與多數港資企業相似，在大部分內陸企業採用高週轉模式時，合生採取慢週轉開發模式，通過低價收購土地，依靠地價上漲來實現高利潤回報。這讓合生賺的盆滿缽滿，但這也讓它錯失了規模擴張的機會。在住宅板塊慢開發的同時，合生創展把更多的精力放在了商業地産領域，希望在自持物業方面能有一番作為，但十幾年過去了，其商業也並無太多起色。

2012年，合生創展二代掌門人朱桔榕走上臺前，但這並未令合生創展有所轉機，至今仍在慢發展軌道上匍匐前行。

中國房地産市場已今非昔比，如果合生創展再想抱著3000萬平的土地儲備坐收高溢價顯然不太可能，改變策略奮起直追才是唯一齣路。

萬通地産：理想很豐滿，現實很骨感

較之馮侖的名望和影響力，萬通在大多數時候遊走在三四線房企的隊列。

馮侖曾經寫過一本暢銷書，名為《理想豐滿》，裏面有一句雞湯式的流行語--“理想很豐滿，現實很骨感”。這句話套用在萬通地産身上，再恰當不過。

作為中國房地産史上最早的一批弄潮兒，萬通親歷了海南樓市從繁榮到泡沫破滅的慘烈。此後，萬通揮師北上，開發的第一個地産項目--萬通新世界廣場一炮走紅，也讓馮侖、潘石屹等一眾創始人在地産界名聲大振。但是隨後的1995年至2003年，王啟富、潘石屹、易小迪、劉軍、王功權等“萬通六君子”相繼撤出，獨留馮侖一人運營萬通地産。在穩定和安全的戰略方針下，萬通錯失了快速發展的好時期，開始了“窒息式死亡”。

此後的萬通地産發展軌跡與老闆日益顯赫的名聲越來越不成比例。從2011年到2016年，萬通地産的營業收入分別是48.18億、2.99億、19.12億、26.19億、23.36億，這與同一時間發家的萬科差的可不是一個段位。

萬通地産的發展深深烙上了馮侖的個人主義色彩。在多數企業選擇擴規模衝業績時，馮侖將更多的精力用在了立體城市的開發與建設上。雖然理想很豐滿，但現實很骨感，從立體城市概念誕生至今，始終未能擺脫爭議、質疑和屢戰屢敗的困境，從廊坊到成都再到溫州，立體城市始終未能落地。

志不在傳統地産開發，再加上長期業績疲軟，股東們對馮侖頗為不滿。從2014年到2016年，萬通地産發生了一系列的董事會成員變更、股權轉換、實際控制人變更等劇變。

“去馮侖化”的萬通地産，能否滿血復活歸來？答案揭曉可能還需要時日。

招商蛇口：“招保萬金”掉隊多年，重組待鳳凰涅磐

即便到今天，“招保萬金”仍是響噹噹的口號和招牌，但是這個隊伍正日益分化，有的是坐上頭把交椅多年，雖然偶爾發生點小意外；有的是不管座次如何變換，矗立第一陣營巋然不動；還有的是沉寂落寞過後，如今滿血復活。

作為其中一員的招商地産，不僅掉隊“招保萬金”多年，其目前的成就與其擁有的資源平臺似乎也並不相匹配。

憑藉母公司招商集團的強大背書，招商地産完成原始積累並實現全國化的規模擴張，奠定“萬保招金”的江湖地位。但穩健發展的方針，以及優先發展交通航運和金融業的戰略，使招商地産錯失黃金十年。2010年，招商地産的銷售額僅為146億元，而曾經同一戰壕的萬科、保利則分別賣到了1026億元和660億元。彼時的招商地産，顯然已經掉出第一梯隊的陣營。

地産板塊業務的下滑引起了集團注意。隨後，招商集團迅速對招商地産的組織結構、業務模式、管理體制等進行調整，並使這個旗下三級子公司升級為一級子公司，由招商局集團直管。

2016年，改名“招商蛇口”後，公司累計實現簽約銷售面積471.15萬平方米，簽約銷售金額739.34億元。而這一年，萬科、恒大、碧桂園已經跨入3000億陣營，保利也首次跨過2000億銷售大關，金地則挺進了千億陣營。招商蛇口仍是墊底。

但是2015年的重組讓市場相信，招商掉隊的時間將不會太長。當年的8月3日，招商地産發佈公告稱，招商局正在推動整合招商地産與招商局蛇口，目前已擬定由招商局蛇口換股吸收合併招商地産、並於深圳證券交易所上市的方案。

的確，重組後，招商蛇口定下了千億銷售目標。在2017年前4月，招商蛇口累計實現簽約銷售金額達到343.41億元，同比增82%。

借助央企強大的資源優勢，招商蛇口正在迅速歸隊中。

華遠地産：“南萬科、北華遠”不再

曾經的華遠地産，與萬科不相上下，合稱為“南萬科、北華遠”。

1996年，華遠地産以52%的股權吸引華潤集團旗下香港華潤創業（簡稱華創）入股，此後，華創增持華遠外資股至73.5%，掌握絕對控股權。彼時的華遠地産總資産達80億元，凈資産達30億元，累計稅後利潤達15億元，資産、銷售額、開發量等指標連年居北京房地産市場前茅，而其資産總額更是萬科的數倍。

但是後來，由於重組和股權紛爭，華遠地産併入華潤集團。任志強帶著“華遠”這個品牌從零開始，成立了新的華遠地産。

囿于國企身份，在2005年之前，華遠地産一直被限制在北京區域發展，直到2005年才得以在其他城市佈局，先後在青島、西安、長沙等地開發樓盤，並於2008年借殼上市。但是即便重回資本市場，華遠地産已難現昔日輝煌。

2016年，華遠地産完成銷售簽約額107.8億元，而萬科已大步邁過3000億元大關。華遠方面表示，雖然追不上幾千億規模，但華遠也沒想追。華遠的策略是保效益基礎上求規模，再用規模支撐效益。

理想是美好的，但現實的情況卻是，中小房企的生存空間越來越小，沒有規模，就會被邊緣化甚至被大公司吞掉。大浪淘沙下，想要延續任志強時期“小而美”的發展理念顯然有不小的風險。

SOHO中國：北京大地主的轉型陣痛

央視曾説：“潘石屹不是最有錢的，他的公司也不是規模最大的，但他和他的SOHO中國絕對是最吸引眼球的。”

的確如此，利用網際網路的異軍突起，潘石屹快速成為微網志大佬，並成為明星企業家。但是，硬幣的B面是，他一手創立的SOHO中國接連遭遇轉型陣痛。

曾經的SOHO中國，不僅創造了多個住宅項目的熱銷神話，還一度成為北京甲級寫字樓最大的開發商和運營商。SOHO現代城是SOHO中國開發的第一個項目，連續兩年獲得北京單體銷冠。2007年成功上市後，SOHO中國快速擴張，通過並購以及招拍挂的形式在北京多個核心區域獲取十多個項目。2009年，SOHO中國進軍上海，此後的四年內，累計耗資達287億在上海拿下12個項目。至此，SOHO中國成為京滬名副其實的大地主。

快速發展的同時，SOHO中國模式弊病不斷，旗下項目因散售缺乏統一管理而引發的斷水、斷電乃至火災等物業糾紛，使SOHO中國開始遭受質疑。此外，SOHO中國還深陷上海地王股權之爭，長達三年之久。

2012年，潘石屹宣佈，SOHO中國從散售轉型物業自持，但是結果差強人意，營業收入及凈利潤連續三年下滑，2016年，SOHO中國再次開啟售樓模式，出售部分資産。

不過到2016年下半年，SOHO中國終於開始止跌回漲，當年實現營業額15.77億，同比上升58%。凈利潤9.1億元。同比上升69%。

隨著馮侖、任志強等大佬退出地産江湖，潘石屹也逐漸退居二線。但是，隨著一線城市進入存量時代，手握京滬多處優質資産，SOHO中國面臨的空間和機會似乎更多了。

雅居樂：旅遊地産先鋒折戟三四線城市

旅遊地産之於雅居樂，是天使亦是魔鬼。

海南清水灣這個超級旅遊大盤，是雅居樂的成名之作，並在多年之間為之提供了源源不斷的現金流。2009年，清水灣實現64億元的銷售業績，佔2009年銷售額的30%。2010年，清水灣的銷售額為99億元，佔全年銷售額的1/3左右。即便在2011年之後，海南房地産市場陷入較長時間的低谷期，清水灣在2011年至2016年的銷售額仍為72億、60億、78億、75億、70億和90億。

在海南清水灣的成功使雅居樂開始大規模佈局旅遊地産項目。2011年，雅居樂先後與雲南的西雙版納、德宏瑞麗、保山騰衝簽訂戰略開發協議，計劃在西雙版納、瑞麗及騰衝地區打造綜合旅遊度假項目，佔地面積6.4萬畝，計劃總投資超過600億元。

但是雲南項目不盡如人意，以2014年為例，雅居樂在雲南項目的實際銷售額不足10億元。旅遊地産考驗的是開發商的長期持有運營能力，一旦項目週轉放慢，就會沉澱大量資金，拖累企業發展。對此，在2017年5月8日舉辦的雅居樂集團股東週年大會上，集團董事會主席兼總裁陳卓林直言“我們花了兩三年時間將所有不好的項目、不好的産品賣了”，由此才換來了2016年業績的好轉。

顯然，雅居樂也一直在變，並提出2019年希望實現千億的小目標。

北辰實業：北京亞奧霸主受累92億地王

誕生於北京亞運會的北辰實業，在2008年北京奧運會場館建設中，不僅競得國家會議中心項目，還取得奧運媒體村的開發建設權，一時間，名聲大振。

隨著奧運場館建設逐步完工，北辰實業不得不尋求新的發展空間，將勢力範圍拓至外地。2007年，北辰實業從金源集團橫刀奪愛，以92億元一舉拿下位於長沙的北辰三角洲項目，震驚業內。但是，成也長沙，敗也長沙。

任誰也沒想到，2008年國家突然對房地産市場進行嚴厲調控，信貸收緊，土地政策執行力強化，一時間風聲鶴唳。此後9年，北辰實業的命運被長沙地王緊緊套牢。不過，幸運的是，隨著這一輪房價暴漲，二線城市火爆，北辰實業長沙地王住宅項目銷售均價達到12000元/平米，土地的高溢價使得北辰實業受益良多。

但也正是這被套的9年，在其他房企高週轉的同時，北辰實業難再有其他精力進行大規模擴張。作為其發家之地的北京，北辰在此的銷售項目已為數不多，僅剩下北辰香麓、順義馬坡項目及長河玉墅等，對公司的貢獻也寥寥無幾。

2017年，又是一個盤整年，地産行業格局又將重新洗牌。當然，這是最壞的時代，也是最好的時代。三十年河東，三十年河西，順馳倒了，另一個融創來了，金地、綠城也都曾遭遇重挫，如今愈發強勁。

……樓市三十年，大浪淘盡英雄顯。

從1986年住房改革至今，樓市從野蠻生長到理性回歸，這期間有多少矛盾的更疊，又有多少個體上演了興衰存亡？2017年5月18日下午13：30，北京泰富酒店三層泰富廳，“中國房地産30年系列回顧啟動儀式現場，且聽中國網·地産中國網與那些曾經的政策制定者、市場參與和書寫者一道，為你娓娓道來。