再次感謝各位嘉賓，請大家有序落座！下面再次將舞臺交由邁點網副總裁丁曉宇先生，由他發佈公寓2016年度報告白皮書。

2016年度中國公寓白皮書發佈

丁曉宇：今天，我們邀請所有的媒體人、投資人一起來看一下我們過去一年中數據的表現情況。我希望的是，大家真實地看到客戶對我們的黏性到底是多大，有這麼大的客群之後，他們的行為習慣到底是什麼，我們應該做什麼事情，才能得到他們更多的青睞；我們應該做什麼樣的精確佈局、跨界和行銷，才能得到我們的利潤。所以，今天論壇上都會基於數據來看，我們應該怎樣針對現有的策略做出調整，同時在各個區域裏面應該如何搭配現在的投資，這是今天所有的議題。

在此之前，我們前面一排都有看到桌上有放一張紙，邁點網微信上會有一個關於邁點品牌指數MBI的調查説明。我們公司成立有13年的時間了，並於2015年新三板上市。自成立到現在，我們已經在中國酒店乃至大住宿業、旅遊服務業“摸爬滾打”良久。

邁點品牌指數MBI其實是我們基於大數據系統做的一件事情，我們想提供一個工具，讓大家知道，現在所有的消費者，有多少人正在移動網際網路及網際網路上關注我們，有多少人有可能真正成為我們的客戶，有多少人是我們的核心客戶，它證明了我們品牌的價值。所以説我們把它虛擬成了數據，這個數據在酒店行業已經有了八年的時間，説實話，飽受爭議。前段時間，在公寓行業裏面，大家紛紛在討論“為什麼排名？為什麼做這件事情？”我説，到現在為止，邁點每年百萬級的投入是不收一分費用的，只要你們能看到自己客戶對自己是否喜歡，抓到客戶的喜好和需求就夠了，我們從自己的同行身上知道應該怎樣挖取自己的客戶，去服務他們的價值，所以我們也在盡力做一件讓大家看起來公平和公正的事情。

但是，就跟我們的政策一樣，這件事情必定不那麼盡如人意。我們還原了客戶所有能獲知我們品牌的幾個通道，搜索這幾個平臺，如果一個品牌，一個客戶想知道自己品牌的數據表現，我們就只有這幾個路徑，我們儘量把這些數據按照我們現在所有市場的份額來做了一個加權，我們希望通過數據系統每天不斷的搜尋，來還原到底有多少客群正在對我們産生關注。但是這件事情説實話，我們希望它做得是公正和公平的，但是有些事情確實不盡如人意。

第一個事情，我們希望大家一起來監督我們，一起來把這個事情做得更加完整。比如説你們可以告訴我們——在你們看來，客戶會通過哪些通道觸達到你們，你們認為不完善的我們可以補足，讓它們更加全面地表現出來。

第二個事情，也請大家理解一下，之前大家都問：搜索這件事情你們能不能壓一下，這個事情我其實挺尷尬的，我跟大家解釋一下，我們所有行為指的是什麼呢？是客戶主動行為，比如説YOU+，指的是客戶搜索而出現的，並不是搜索公寓出現的YOU+這種競價排名的方式，我們只認可主動的用戶搜索行為。

媒體也是一樣的，我們只收集正面消息，負面消息不採集。但是我們做的這種公正性行為，不代表通道本身，不代表商業屬性。所以説，媒體、搜索以及OTA平臺本身帶有商業屬性，他們可能會有一些商業性的行為。

在此我也呼籲大家，儘量去看到自己前進和上升的因素，不要太過於計較，為什麼他比我快那麼多，而是去看一下他做了些什麼事情，能用到自己的客戶身上，這些事情更重要。我們也希望，能夠有更多的第三方平臺，讓這個數據更加完善和完整，給我們提供更多的客戶決策，這就是我們做這件事情的意義。

所以説，今天如果説大家對於邁點品牌指數MBI上的東西還有哪些不清楚的，你認為有需要調整的地方，我們早先發過三次倡議，希望大家一起來協同改善我們的數據系統。

在這件事情上，邁點公寓只是所有監測的126家媒體中的一個指數。邁點研究院（MTA）跟邁點有可能是最大的熟人，比我們在座的還要大，所以他們平常經常怪我們，既然是邁點做的事情，為什麼投邁點指數不能漲，因為邁點不能代表整個市場，也希望這件事情能跟中公委做的事情一樣，能一直保持公正公平，讓它成為一個工具。

我們今天所有的頒獎基於什麼？基於在過去的一年當中，你們的客戶每個月的波動，最後年終前十産生出來。所以，這不是我們給你們頒獎，我們只是作為一個機構方告訴你們，在過去的一年當中，你們確實做得很棒，希望大家越來越好。

跟大家分享一下，我們基於邁點網一起做的大數據系統，找到這個人群之後，人群消費行為習慣是什麼，全國一共已經有多少家公寓，將來的投資空間還在哪些城市，我希望把這個描繪出來，給大家一個參考，同時我們今天也找到了各個企業的創始人進行分享，如果有了這樣的數據，下面的空間在哪，讓各個企業的經營者少走一些彎路。同時也會給出來，我們基於地理位置的消費者畫像是什麼，怎樣做精確的數據行銷。這個等會兒在圓桌論壇裏面，把這個“坑”給前面在座的幾位，希望你們今天能有一些真正的産出，如果你們今天講的話邁點記錄下來了，你們的投資方向跟這個相反，我也會帶著中飯協丁秘書長去找你們的。

簡單看一下，有一些數據的東西，如有不當之處，請大家一起來糾正。截止2015年，整個租金市場的規模一直在提高；有可能在2020年的時候達到1.6萬億，這個市場是極其龐大的，所以我覺得在這種情況下，政府的監督和監管是一件極好的事情，要把這個天花板完全打開。看一下這上面的地圖，2016年中國房地産租賃市場的資金規模和2025年的規模。

根據邁點品牌指數MBI的統計，北上廣深是目前外來人口最多的城市，但目前一線城市公寓已基本飽和，現在的二級城市裏面有可能有這樣10個發展機會較大。而這個機會需要從兩個角度進行分析：

1）供給的城市和來源城市之間的關係，因為流入人口多的才能産生更大的租售比，

2）大約的選址行為習慣，現在的公寓是按照什麼樣的方式來選址的，比如説廠區或者是學校周邊，這是現在大家選址的方式。

各品類品牌指數分析了過去一年的表現。其中，分散式長租公寓品牌指數環比上升54.37%，集中式長租公寓品牌指數更多。目前所有的公寓，我們看一下前面數據比較不錯的前十，如果把這個數據拿出來跟酒店對比一下，大家還要努力加油，這個品牌的鍛造和對於上面的數據需要花大量的精力去做，今天也會有幾個選出來的特別代表，把他們的幹貨找出來，這個“坑”丟給他們去填。目前集中式長租公寓已聚集了來自地産、酒店、房産仲介等多個行業的玩家。將來會出現什麼樣的格局，會不會一統，這個事情很有意思。這件事情的終點在哪，希望圓桌的時候能把這個話講出來，會更有意思。

服務式的公寓，之所以把它跟酒店式的服務公寓放在一起，就跟早些時候高星級在中國的酒店分類一樣，要放一個國際的高星和國外的高星，確確實實相對於服務式酒店，有可能國內的集團起步比較晚一點，但是現在有些還不錯，比如説愷信，開始逐漸形成影響，進入前十，這點上希望大家在高端服務式公寓上有一定的斬獲。

我們看一下短租公寓，更加類似于我們的酒店。今天一呆的COO劉平總也在，還有美麗屋創始人韓光總也在，看一下我們跟酒店之間的對比裏面，我們生存的基因在哪，怎樣找到下一步的經營點。斯維登、寓米、一呆的數據，大家簡單看一下。

我們看一下最重要的這個板塊是這裡——去年的時候，我們幾乎參加了公寓行業的所有論壇，大家都問一句話，我們該怎樣經營，經營的點如果靠我們的經驗來説是一個虛話，我們就儘量結合我們的技術體系，我們畫了幾十萬的客群，看到自己的真實客戶需求和變化，我簡單的畫出來一下，在整個公寓行業，哪些人在居住，年均消費水準怎麼樣，以及租客的參與行為習慣到底是什麼，能不能有所變化。

現在居住于公寓的，有可能你們比我更清楚，這是一個統計數據，也會變化的，70後和80後是絕對的，90後現在開始佔主體。這裡我們放了一個酒店的數據，大家做一個同比，90後佔比佔17%，在酒店行業的話佔比更高。五星級酒店的購買率，現在70%以上是35歲之前的人群。

還有就是現階段空間裏面的佈置，是不是要佈置零食、火鍋、韓食、日料，他們的經營到底能不能增效。這個裏面來説，有可能最多的是快餐和商務簡餐，我們早餐是吃得最多的，看一下我們的空間該怎樣利用，是不是更加合理，公寓裏面怎樣佈局會更省錢，更加高效？他們正常會採用和使用的App和行為習慣是什麼，代表的是他到底有多少客群在，能不能成為反向客戶，你們能不能跟他們進行戰略合作，這是一個很有意思的事情。所以説我們看到了平安好醫生、美團、去哪兒等等，還有更多的數據，我就不一一展示。

我們再看一下，這些人常會購買什麼？服飾、生活、餐飲、珠寶、箱包、化粧品、數位、運動、家居、文教，你們平常在做公寓的時候，有沒有想到在這些板塊裏面佈局這些東西，還是説就基於我們自己的喜好在佈置我們自己的市場，這是我希望提出來供大家思考的一個問題。

這些人關注的休閒興趣特徵，網購、教育、閱讀、資訊、社交、通訊、影音、商旅出行、家居、健康，是不是基於它能打造你們現在的場景？

我們再看一下各個品類的運營分析，如果各個品牌內部想知道單店的運營情況，可以到數據系統去看。現在來看，搜索方面的情況，在整個11月份達到峰值點，現在有可能在風口浪尖的時候，這個行業的搜索會更加多一點，雖然我們在排除一些負面消息，但是並不能排除掉現在的關聯性搜索。這個上面我覺得就不説更多的看法了，媒體方面有可能現在參與比較多的。

看一下我們在運營的情況，這一點是大家要非常注意的，雖然説我們的移動行銷，包括我們的網際網路，這個講了很長時間，但是我覺得包括酒店、公寓在內，對於自己自身品牌的運營是極少的，我們這個運營指數指的是什麼？指的是我們自己的官網、微信、微網志、APP，你們自己的流量，微信、微網志的轉發量，現在大家更多的行為是在於我投資和花錢去找一些渠道在做，但是自己本身的運營是極少的，這件事情有可能大家比我們更清楚。

2017年公寓行業的發展將圍繞“政策、盈利、資産證券化”等來展開。我們跟很多地産大佬提到，公寓行業發展的因素，盈利是第一個，另一個是行業天花板的問題，政策和天花板的問題，這是一定要解決的，不然我們的生死存亡一定會有問題。

第二個，除了這個問題以外，我們要解決的是市場運營的問題，到底怎樣的經營才能保證我的利差，保證我能盈利，這一點是很重要的。

第三點，資産證券化的問題，大家都在看，我們將來的一些運營方向，公寓是不是能做金融，是不是有一些其他的方式給大家增效。在國外，我們自己的租金，是能夠抵償投資這個房産的差價的，但是在中國不行，我們在中國，如果是北京，一個月租七千塊錢，肯定抵不上買房子每個月的月供，這件事情已經陷入了低點。除了這個之外，我們怎麼保證租差，讓企業活下去，這就很重要，大家有的時候過度用金融杠桿了，用完之後，你是否能償付。所以説你能夠活下去，金融是我們的工具，還是我們索命的繩索，這個事情大家要看清楚。

資産證券化，也是一個金融杠桿的問題，大家怎麼做分包，今天魔方也會參與論壇，大家可以問一下，他算是發了第一單資産證券化産品，可以給大家點一下你自己關注這個行業的東西，不要讓大家進“坑”，我就把我今天的東西串在一起，告訴大家哪些人擅長什麼東西，大家待會兒記得問。

最後我給大家介紹一下，我的數據來源於哪？準不準，我跟大家講一下，邁點做了八年的時間，我們自己也有數據庫，每天有成千上萬的數據系統在盯我們的邁點品牌指數MBI，我們會不會改數據？我們從來不會改，改了以後我們自己都填不過來。但是確確實實有些數據不準確，需要大家一起修正我們的監測通道是不是有問題，這個事情希望大家一起來協同。

還有就是我們的合作方TalkindData，覆蓋的終端數據量是60億，同時監測的移動應用有12萬，對6.5億人群進行了用戶畫像，所以我們才能提供以上的許多數據。如果到你這裡的客戶，與他相類似的群體到底喜歡什麼，我們的數據是這樣出來的，這邊提供的是一個數據的看點。我們能知道在你這個空間裏面，一是知道你的客戶從哪來，二是怎樣找到他們，他們最關注的App和使用畫像是什麼，你應該跟誰合作。同樣的，怎樣進一步認知他，我們能告訴你，在這邊的男女比例，遊客、客流量，進來的人數和出來的人數，有多少是你的潛在人群，這個人群找到以後，你才能知道更多的人群在哪，你也能知道他的年齡、是否結婚等一些關鍵性的因素，給大家基於這個場景去做。

上邊有一個日均的客流，每天進這個公寓的人有多少，有多少人是符合你的目標人群的。他們年均的消費水準，他們最關心的消費場景是什麼，能不能根據這個做一些調整和行銷，這就是我們基於數據上做的，同時這個人群還會經常去哪，在空間裏的分佈和流動是什麼，有些空間是不是有必要。

最後，他們的關聯性場所，這是很關鍵的因素，如果我經常去吃西餐，西餐那邊的客戶是不是也是我的反向客戶，給大家提供數據的關聯性和數據的即時畫像，上面精確到每一天和每個月，都可以做統計，即時數據，希望大家能找到自己的客戶實時的動態，給大家提供更多的價值。

我今天的分享環節，差不多就到這裡了，邁點品牌指數MBI需要大家的監督，讓這件事情做得更加公正，我們也有一個調查表在桌面上，介紹邁點品牌指數MBI的規則和流程，如果你認為邁點品牌指數MBI的監測工具上有什麼需要調整的，哪些工具應該去做監測而我們沒有去做，希望大家提出來，我們希望做得越來越好，還原一個真實的市場需求，也讓這個市場的需求幫助大家做出更多的經營決策和精準行銷。

我今天的分享環節就到這裡，謝謝大家！