原標題：零售業低迷恒隆地産依靠物業銷售拉動2016年收入增長

中國內地及香港受零售業及經濟因素拖累，商業物業租金收入增長陷入瓶頸，香港等成熟市場的房地産商也要重新依靠物業銷售拉動公司整體收入規模增長。

恒隆地産（股份代碼：00101.HK）新近公佈的2016財年業績報告顯示，公司去年營業收入大漲了46%逾130億港元，其物業租賃收入與上期基本持平，帶動收入增長的是物業銷售，當年物業銷售收入超過53億港元，同比上漲了345%，上期不到12億港元。

2016年，恒隆地産在香港出售了較多的住宅物業，其中包括436套浪澄灣住宅（2015年36套），2套藍塘道23-39半獨立式住宅，1套君臨天下複式住宅，以及最後2套君逸山住宅。截至2016年底，恒隆地産可供銷售的住宅物業賬面總值不到24億港元。

恒隆地産將物業銷售回流的部分現金用以償還了公司的港元浮動利率貸款，這讓恒隆地産的港元浮動利率貸款從2015年末91億港元減至去年底的41億港元，而這也是公司2016年削減規模最大的借貸款項。

物業租賃收入佔到恒隆地産營業收入的近6成，但去年並無明顯增長。即便撇除人民幣2016年兌港元貶值6%的影響，恒隆地産當年的租金收入也只是增長了3%，連續兩年維持在77億港元左右的規模。

香港物業租金收入當年錄得5%的增長，至37億港元左右；內地投資物業租金收入以人民幣計值錄得1%左右的增長，換算成港元後則有所下跌，約為40億港元。

投資物業租金收入是恒隆地産的利潤保障。2016年77.37億港元租金收入裏，營業利潤達到了57.1億港元，毛利率達到73.8%；對比恒隆地産物業銷售收入53.22億港元錄得營業利潤32.09億港元，其毛利率為60%。

中國內地佔恒隆地産租金收入比重為52%，但瀋陽、無錫和天津三地的3個恒隆廣場表現相對低迷。2016年底，天津恒隆廣場的出租率開始下滑，瀋陽和無錫的恒隆廣場也受到零售業下行的衝擊，後兩個購物商場的租金收入較上年減少了18%，並且由於擁有較多高端租戶，不少已經終止租約和下調租金。

瀋陽、無錫和天津3個恒隆廣場2016年底的出租率分別為84%、80%和82%，為公司在中國內地8個恒隆廣場裏出租率最低水準（大連恒隆廣場新落成，出租率66%）。

投資物業的出租率及租金收入，是評估其資産價格的主要因素。2016年恒隆地産對名下投資物業價值進行重估後，整體重估減值2.86億港元，主要是瀋陽和無錫2個恒隆廣場的估值下降。

恒隆地産為應對中國內地零售業的下行趨勢，公司也開始了一系列舉措，包括對這些商場的改造翻新以及優化租戶，恒隆地産預計實施商場優化工程後會提升物業品質及租金水準。但短期內，由於商場翻新施工、換租、退租及短租等因素，中國內地的這些恒隆廣場租金收入也受到了明顯影響。

公司將位於瀋陽的市府恒隆廣場的一棟67層的寫字樓進行改建，其頂層的19個樓層全部改建為康萊德酒店旗下的五星級酒店，並預計在2019年開幕，提供315間客房及套房。

但恒隆地産仍進一步在內地拓展商業地産項目。到去年底，恒隆地産位於無錫的第二座寫字樓正在建設，總面積5.6萬平方米，預計2019年完工；昆明的恒隆廣場也在建設，總建面43.4萬平方米，預計2018年底開業；武漢恒隆廣場總建面46萬平方米，也預計是在2019年分期落成。

這些新建及改建項目的資本開支未來多達370億港元，恒隆地産為此儲備了大量的人民幣現金資源。到2016年底，恒隆地産現金及銀行存款結余為243億港元，其中約88%的流動資金為人民幣銀行存款。恒隆地産認為，這些人民幣銀行存款為內地發展中項目的未來施工費的外匯風險，提供了自然對衝。

2016年美元兌港元匯率出現波動，最高時上漲了0.64%，人民幣對港元全年下跌了約6%，恒隆地産在中國內地和香港兩地要同時應對美元及人民幣匯率調整風險。

恒隆地産是一家香港上市公司，會計貨幣以港元計值，並且借貸組合裏，包含港元及美元貸款、債券，但公司在中國內地擁有大量物業資産、營業收入及承擔大額資本開支均以人民幣計值，這給恒隆地産帶來了匯兌風險。

到2016年底，恒隆地産在中國內地的凈資産總額為590億元，全年人民幣兌港元貶值約6%，按匯率將其人民幣計值的凈資産換算為港元後，錄得匯兌損失47億港元；另外，恒隆地産在香港還持有142億元人民幣銀行存款，換算成港元後，會繼續錄得匯兌損失10.55億港元。2016年公司兩項合計産生匯兌損失57.62億港元，會在利潤表中的其他全面收入/外匯儲備項目中入賬。

為了平衡人民幣匯率波動的影響，恒隆地産會選擇使用更多境內人民幣債項以支付施工費用。截至2016年底，恒隆地産名下人民幣浮動利率貸款超過了100億港元，在公司債務結構中佔比為38.2%。並且其持有的人民幣現金資源也接近215億港元。

同時，恒隆地産應對美元匯率變動，則在外匯市場採用了貨幣掉期合約工具。恒隆地産發行了兩筆總額10億美元的固定利率債券（等值77.56億港元），為對衝這一風險，恒隆地産採取以兩份同等值的美元/港元貨幣掉期合約對衝，鎖定了未來美元債券償本付息的美元匯率。

到2016年底，恒隆地産兩份美元/港元貨幣掉期合約的未實現公允值收益超過2億港元，2015年底則為減值1億港元。

恒隆地産2016年保持了較高比例的分紅派息。公司宣佈2016年以現金方式每股派發0.58港元末期股息，連同已派發2016年每股0.17港元中期股息，公司全年股息為每股0.75港元，當年恒隆地産實現每股收益1.38港元，2016年派息率為54%。

（來源：人民網-房産頻道）