原標題：2017年北京樓市三大猜想：樓市熱度會減弱嗎？

猜想1

樓市熱度會減弱嗎？

“你説咱要什麼時候出手，才最合適？”最近半個月，每天閒來無事時，周鑫（化名）就會和老婆研究下房子的成交量，盤算著到底何時能夠入市。“誰讓手上的錢不夠呢，必須算計著買房。”

已經邁入35歲大關的周鑫，現在住的是三年前購買的一套兩居室，當時的買入價大約300萬元。隨著兒子出生、雙方老人常年在京照顧孫子，這套80多平方米的兩居室，在周鑫看來已經有點兒“捉襟見肘”。所以，2016年下半年，經過一番思想鬥爭，他動起了“賣小買大”的換房念頭。

周鑫所住的朝青板塊一帶，即便是二手房的房價，也已經邁過了6萬元/平方米的關卡，增加30平方米，就意味著至少需要再掏出200萬元的房款。“我算了算賬戶上的錢，著實差了一大截。”

當年買第一套房時，周鑫就做了回“啃老族”，父母幫他支付了購房首付款。所以，這一次換房，他不想再讓年事已高的老人操心。輾轉反側之後，他把賭注押在了“樓市未來會降”之上，高賣低買，用時間差換取價格差。半個月前，周鑫以500多萬元的價格將名下的兩居室賣掉了，和買家約定了5個月後交房，在這期間，他的目標就是抓緊尋找一套報價低於賣價的三居室。“哪怕每平方米降1500元，30平方米就是45萬元。”周鑫略帶期待地説，不是炒房客的他此前從未這麼密切關注過樓市，不過這一次，他非常寄希望於未來樓市的降溫。“你瞧，中央已經定調子了，房子是用來住的，不是用來炒的。”

2016年，北京樓市經歷了多年來未曾有過的一輪熱潮，成交數據呈現噴髮式增長。綜合多家仲介機構的統計，新房市場，2016年全市新建商品住宅（不含保障房）共成交125527套，環比2015年增長21%，為2010年以來的最高值。二手房市場，全年二手房住宅共簽約272431套，超過了2009年的266854套，刷新了歷史年度紀錄，這也是北京歷史上第二次二手房簽約超過20萬套的年度。甚至，就連一直不溫不火的豪宅市場，也在2016年出現爆發，全年單價10萬+的豪宅共成交了566套，簽約金額更是首次超過200億元。

2017年的樓市會降溫嗎？和周鑫一樣，每一個關注樓市的人最想知道的就是這個問題。而業內專家普遍給出的多是“降溫”的看法。

“在我看來，2017年北京樓市成交難以出現太大突破 。”亞豪機構行銷總監郭毅告訴記者，2016年9月30日，北京祭出了新一輪的調控政策。2016年12月30日，又首次對新房市場提出了“一房一價”的要求。由於政策的延續性，並且從年底高層會議發出的聲音來看，調控效果漸趨淡化、房價漲勢有所抬頭的一線城市仍然面臨調控加碼的可能性，因此北京樓市將延續調控後的低迷週期。

中原地産首席分析師張大偉也告訴記者，2017年北京房價出現穩中微降的可能性非常大。“一方面，從房地産發展看，樓市具有市場週期性，三年是一個小週期，2017年北京樓市已經進入調整年，將會疊加已經在2016年第四季度出現的回落趨勢。另一方面，針對樓市的信貸政策已經開始收緊，而在信貸收緊的時候，房價漲幅通常都會得到非常明顯的抑制。”

猜想2

首套置業房買哪？

和周鑫琢磨著打“時間差”的煩惱不同，名下無房的85後男生小戈，2017年需要煩惱的是在哪買房的問題。

“新房當然是第一選擇，可現在的新盤都太貴了。”小戈告訴記者，他之前關注過門頭溝的一個新盤，位置已經在六環以外了，可根據售樓員告訴他的資訊，再開盤時均價估計將達到6萬元左右。“純自住的房子，50平方米就得300萬元，然後每天上下班的通勤時間還要二三個小時。”這讓小戈一時難以拿定主意。

普通商品住宅郊區化，已經成為目前北京樓市的一大主要特點。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉就告訴記者，根據他們統計，2008年到2016年，北京全市成交的新建商品住宅中，二環以內的佔比逐步從3.0%下降到了0.2%；二三環之間的佔比從5.7%下降到了0.8%；三四環之間的佔比從12.3%下降到了2.3%；四五環之間的佔比從21.9%下降到了4.4%。而另一方面，五六環之間的佔比從2008年的40.7%逐步上升到了目前的51.5%，六環以外的佔比從2008年的16.4%上升到了2016年的40.8%。

換句話説，合計起來，五環外的新房成交佔到總成交的比重，從2008年的57.1%上升到了92.3%，九成新房位於五環外。“隨著時間的推移，預計未來北京的新房市場將進一步外移，六環以外的交易佔比恐怕會繼續擴大到五成以上。”

那麼，對於向小戈這樣的剛需型購房人，首套房置業還能買什麼？胡景暉給出了兩個選擇：一是遠郊區的普通新盤，一個是市區裏的存量住宅。“從概率上看，剛需型購房人在2017年恐怕更多的還是得選擇二手房。”

實際上，從數據看，北京樓市已經全面進入到了存量房時代。2016年，二手房成交量佔到市場住宅成交的比例已經高達85%。“當然，除了存量房，名下無房的家庭還能期待自住房。”張大偉提到，根據政府部門的表態，今年北京將新增1.5萬套自住房供地，而這些土地一旦進入上市供應環節，被限定的銷售價格將能解決“夾心層”的購買力。

猜想3

豪宅還會熱銷嗎？

和周鑫和小戈這樣的普通工薪階層不同，隨著網際網路的崛起，一批財富新貴也應運而生，而他們中的很多人都想擁有一套品質上乘的豪宅。那麼，在豪宅熱銷的2016年過去之後，2017年的豪宅還將持續熱銷嗎？無論對於買家還是對於開發商，這都是一個關鍵。

張大偉給記者算了一筆賬：在過去的2016年全年商品房住宅土地供應稀少，北京出讓的15宗住宅土地中，住宅商品房面積只達到38.99萬平方米。即使計算上2014年和2015年，實際供應的純商品房住宅土地也分別只有197.6萬平方米和301萬平方米。而僅2016年一年，北京商品房住宅簽約的面積就達到了728萬平方米。

“土地供應減少的趨勢下，市場高端化明顯，新房市場將主要是高端住宅。”張大偉談到，從簽約項目看，單價在8萬元/平方米以上的項目在2016年共簽約了1583套。在純商品住宅土地供應短缺的情況下，這部分項目在未來進入單價10萬元/平方米的可能性很大。“所以，未來，豪宅市場的競爭將越來越大，對於豪宅的銷售怕是不太樂觀的一年。”

優客工場創始人毛大慶也提出，2017年是極其不好過的一年，房地産整體情況撲朔迷離，2016年拿了地王的公司將存在去化的問題。“從當前一二三線45個城市計算來看，超過5成的城市在調控後去化週期平均拉長了5個月。沒拿地的又著急拿地，奔千億目標去，因為只有到了千億俱樂部，才有能力再生産，再生産能力取決於自造血能力，自造血能力來源於銷售額。”毛大慶談到，以北京為例，現在開發商們在北京的地，要賣到單價10萬元/平方米以上的項目還有70多塊土地，但北京一年也只賣了590套。

來源：北京晚報